租金作为房屋租赁市场供需关系的标志，其高低既关系到租客的负担，又关系到业主的出租意愿，也关系到购租并举的市场供给体系。我们借助于链家租赁成交的数据，回顾和比较北京租金水平的变化，探索其内在的原因。

一、北京租金水平变动情况

根据链家成交数据，过去5年，北京租赁市场的租金水平总体呈现上涨态势，租金年均上涨6%。2016年北京成交的平均租金水平达到每月69.2元/平方米，比2015年上涨15.8%，比2012年上涨26.6%。

从月度看，2013年至2015年，北京租金涨幅总体呈现回落态势，2015年月度同比涨幅甚至出现小幅下跌。2016年开始，租金涨幅迅速扩大，年底涨幅达到24%。这里既有基数低的原因，也是因为2016年整个房地产市场处于明显的上升期。2017年以来，租金涨幅快速回落，6月份涨幅为10%。受去年高基数和市场降温影响，今年下半年租金涨幅进一步回落甚至有所下跌。

二、北京租金水平的特点

一是租金涨幅远低于房价。近5年，北京二手房房价年均上涨14.3%，租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。从时间上看，租金的变动比房价更平稳，2013年、2015-2016年买卖市场活跃时，房价涨幅远高于租金。2014年下半年，市场下行期间，房价跌幅大于租金。2016年5月份之后，房价租金涨幅出现背离，房价与租金涨幅的差距明显扩大。2017年租金领先房价涨幅出现回落。目前，房价涨幅比租金高36个百分点。

二是租金涨幅超过CPI。近5年，北京居民消费价格指数CPI年均上涨2.3%，租金年均涨幅比CPI高出3.7个百分点。从时间序列看，2013-2014年一季度，租金涨幅高于CPI，2015年租金同比下跌。2016年3月份以后，租金同比涨幅与CPI的差距快速扩大，到年底12月涨幅比CPI涨幅高22个百分点。今年以来，租金涨幅出现回落，但仍然比CPI高10个百分点。

三是租金涨幅低于居民收入，2016年超过收入增速。与买房置业相比，租赁是相对刚性需求，租金水平应该与人们的收入水平相匹配。近5年，北京城镇居民人均可支配收入年均增长率为9%，租金水平年均涨幅比居民收入低3个百分点。部分年份租金涨幅超过收入，2016年北京市租金涨幅超过城镇居民收入增速7.4个百分点。

四是租金在个人收入中占比较低。根据链家研究院调查，目前北京租客的租金支出一般占个人收入的25%左右，远低于纽约、伦敦、东京、香港等国际一线城市的成熟租赁市场。租金收入低导致租赁回报率低下，房东宁可空置也不愿拿房出租，专业运营机构也面临盈利的困境。随着购租并举政策的实施，北京租赁市场将更加成熟，未来租金水平有向发达国家一线城市租赁市场靠拢的倾向。

三、影响租金价格变动的原因

一是市场供求关系。2016年，北京常住人口2173万，其中常住外来人口807万，按照占常住人口30%计算，租赁人口约为652万，以户均3人计算，需要租赁房屋超过220万套。目前可供租赁的房屋150万套，缺口大约在70万套。北京链家近5年租赁市场客源数量与房源数量之比始终大于1，意味着市场供不应求，这是近几年北京平均租金水平上涨的主要因素。随着北京未来大量增加租赁供应，供不应求的矛盾将来或有所缓解。

二是居民的支付能力。与加杠杆购房不同，租赁市场基本没有金融杠杆支持，租金水平是由居民支付能力支撑。支付能力包括居民实际收入水平与支出占比。居民收入水平不断提高是租金水平能够上涨的条件。近年来，北京城镇居民可支配收入增速放缓，不支持租金水平大幅上涨。

三是货币金融环境。作为居民消费价格的一项，租金也受到货币环境影响，流动性越充裕，价格上涨越明显。2013年到2015年一季度，租金涨幅与M2增速同步回落，2015年4月到2016年3月，M2增速回升，导致2016年租金涨幅扩大。2016年4月份以后，M2增速逐渐回落，在一定程度上导致租金价格在12月以后涨幅回落。未来，货币供应量如果不出现加快，租金水平也将难以大幅上升。

四是房价快速上涨的传导。房屋买卖市场与租赁市场的互补。当买卖市场火爆时，租转售比例上升，租赁供给减少，从而引起租金上涨。反之，市场低迷时，售转租比例的增加带来租赁供给的增加。2016年以来北京房屋价格大幅上涨带动了租金价格的上涨。2016年北京二手房房价上涨了28.2%，同期租金上涨了15.8%，远高于过去4年3%的年均复合增长率。

五是产品服务升级的影响。长租公寓的出现满足了人们对于租赁品质的需求，解决了普通租赁过程中房源品质差的问题，因而长租公寓是普通租赁产品的升级产品，其中包含更多的价值，因而应该具有更高的价格。此外，长租公寓运营企业相较普通业主需要承担更多的运营成本和税收成本，这些成本最终将反映到产品价格中。目前市场上的长租公寓产品相较周边普租型同类产品定价高10%-20%。

六是房屋位置的影响。房屋作为不动产，位置是影响居住体验的重要因素，租金价格受位置影响较大。一般来说，距离市中心越近的地区拥有更好的市政配套和交通能力，因而中心城区租金水平较高。

从环线看，由于北京单中心城市格局的特点，二环至六环之间的租金水平依次递减。北京二环以内租金水平最高，达到102.12元/平方米，六环以外租金水平最低，为39.25元/平方米，值得注意的是，四环—五环间租金水平与五环—六环间租金水平差距最大，且差距逐年扩大，2016年两个环线区域间租金差超过21.65元/平米/月。

分区域来看，朝阳、东城、海淀、西城等中心城区单平米租金水平明显高于其他城区。而近郊中大兴、通州、顺义租金水平则相对较低。近五年东城、西城、朝阳、海淀、亦庄开发区、昌平等区域的租金增速明显快于其他区县。

学区房和地铁房的租金上涨速度明显快于非学区房和非地铁房。学区房租金上涨速度较快主要与样本学区的位置更多在内城区以及自身的学区属性有关。一方面内城区房屋周边交通和配套设施完备，另一方面学区的特殊属性造成了局部空间中市场房源更多供应于交易市场，造成了该地区租赁房源短缺，从而导致学区的交易价格上涨速度快于整体市场水平。

从上述影响租金的因素看，未来一两年，金融环境、居民收入以及房价对租赁的传导动力都较弱，租金大幅上涨的可能性不大。但产品品质的升级和区域变动可能会对租金水平产生结构性的影响。

注：本文中数据来自链家成交，不完全代表全市场水平。