界面新闻记者 | 王妤涵

6月30日，广州2026年上半年最后一场宅地出让正式落槌。番禺区洛浦街、海珠区琶洲中二区两宗优质涉宅用地先后完成线上竞价，均实现高溢价成交，合计收金24.04亿元。

其中，番禺洛浦街地块历经74轮角逐，被国贸地产以10.29亿元拿下，溢价率55%；海珠琶洲中二区地块鏖战88轮，越秀地产从7家参拍房企中突围，以13.75亿元斩获地块，溢价率超46%，成交楼面价高达60706元/平方米，跻身广州楼面价TOP5。

随着两宗地块顺利出让，广州上半年涉宅用地全部完成出让，合计成交金额达320亿元。

“上半年广州土拍市场总体在‘控增量、优供给'的政策基调下，呈现出总量收缩、核心地块竞争激烈的分化格局。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受界面新闻采访时指出。

两宗宅地均高溢价出让

先看番禺区洛浦街BA0206303地块。该地块位于南浦岛东部片区、海珠湾隧道东侧，距地铁2号线南浦站约200米。宗地面积21895.49平方米，容积率2.5，计容建筑面积54738.73平方米，起始价6.64亿元，起拍楼面价12123元/平方米。

地块周边生活配套成熟，南浦里商业中心、喜邻里商业中心、汇南广场等商圈环绕；教育资源方面，名智小学、丽江小学、执鸿学校、番禺恒润实验学校等密布，地块自身还需配建一所42班九年制学校（18班小学+24班初中），将引进优质名校。

真正让这块地引发关注的，是南浦岛已连续30年无新增宅地供应。岛上的大型居住小区如丽江花园、南浦海滨花园等，楼龄普遍超过二十年，二手挂牌均价在2-3万元/平方米。这些社区承载着大量番禺本地家庭的居住需求，但产品老化、配套滞后，改善型需求已积累数十年，置换链条几乎处于停滞状态。

陈雪强对界面新闻表示，此次地块出让正是为了补充板块新房供应。国贸地产以楼面价18791元/平方米拿下，扣除配建学校等成本后，实际楼面价约32400元/平方米。参考周边二手房价，未来入市若定价在4-5万元/平方米区间，仍存可观的利润空间，而周边庞大的置换客群，正是国贸敢于溢价55%拿地的底气所在。

再看另一宗海珠区琶洲中二区的AH041208地块。该地块建设用地面积9060平方米，容积率2.5，起拍总价9.4亿元，是琶洲CBD范围内为数不多的纯居住用地。地块紧邻万胜围地铁换乘站，一路之隔便是抖音华南总部，周边保利天悦等标杆豪宅林立，商业、教育、轨道交通配套一应俱全，高层房源可俯瞰珠江江景。

这宗“小而美”地块吸引了保利、中海、招商蛇口、绿城、建发、中铁置业、越秀地产7家头部房企报名参拍。整场竞价历时两个多小时，前后经历88轮加价，最终由越秀地产以13.75亿元拿下，成交楼面价60706元/平方米，溢价率46.28%，刷新海珠区宅地成交第二高价，位列广州全市涉宅用地楼面价前五。

“该地块经历了显著的规划调整，容积率从4.1下调至2.5，限高从100米降至80米，总建面从约4万平方米‘腰斩’至2.26万平方米。既降低了拿地门槛，也契合了当下开发商转向’小而美、小而精’的拿地偏好，便于与片区内其他项目形成差异化竞争，实现快速去化。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面新闻分析指出。

值得关注的是，此次拿地也是越秀在琶洲的第6次布局。“越秀由此在琶洲形成项目集群，在片区价值提升和配套赋能上形成了良性预期的相互支撑。”李宇嘉分析表示。此前越秀在片区的琶洲南TOD（一二期）、琶洲樾、琶洲ONE57等项目，已覆盖大型综合体与高端改善住区。半年内两次重仓核心CBD，越秀深耕大本营的战略意图清晰可见。

总量收缩，核心地块竞争白热化

随着这两宗地块的成功出让，广州上半年土拍市场也正式收官。

中指研究院统计数据显示，2026年上半年，广州共成功出让10宗涉宅用地，合计成交总金额320亿元。从区域分布看，花都3宗；白云、番禺均为2宗；天河、海珠、荔湾各1宗。外围区域配套型地块多数底价成交，核心地段优质地块竞争激烈，两极分化态势明显。

从供地策略来看，在“控增量、优供给”的政策基调下，供应端正在经历从“扩量”到“提质”的深刻转变，中心城区严控新增房地产用地，优先保障主城区、产业配套区居住需求。

2月出让的天河区马场1期地块经过243轮竞价，由越秀地产以236亿元竞得，溢价率26.6%，折合住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州住宅楼面地价纪录。而6月30日这两宗地块溢价率均在40%以上，再次印证了房企拿地持续聚焦核心区域具有稀缺性的优质地块这一趋势。

“高溢价率是近期热度城市核心区地块出让的共性，一方面显示地方政府出让核心区位的核心地块，另一方面也显示高品质项目扎堆，提升片区整体价值的预期。”李宇嘉指出。

从拿地企业性质来看，上半年广州土拍市场呈现出国企央企主导的鲜明特征。

越秀、保利、中海、招商、国贸等国企央企包揽了几乎所有核心地块，民企身影寥寥。这一方面反映了当前民营房企资金链仍处修复期，拿地能力与意愿有限；另一方面也说明在"确定性溢价"逻辑下，国企央企凭借资金优势和深耕战略，更有底气在核心区域高价补仓。

进入下半年，广州土地市场的热度仍在延续，未来一个月将迎来一轮密集供地窗口。

7月20日，白云区政通路西侧AB2914005地块将出让，东侧紧邻白云区政府，容积率仅1.1，是中心城区极为稀缺的超低密宅地，起拍总价约8.7亿元，体量偏小，定位精品改善社区，未来或以叠墅类产品为主。

7月24日，荔湾区浣花路以南AF0216006、AF0216007地块将出让，容积率低至2.14，为白鹅潭近三年宅地最低值，起拍总价约5.2亿元；紧接着在7月28日，荔湾区花地大道以东AF021637地块（芳村客运站地块）也将出让，地块形态方正，起拍总价11.95亿元，紧邻地铁1号线坑口站，“学铁商”配套一应俱全，同时将直接受益于万科理想花地多年打造的成熟居住氛围。