作者：沈奇 张玉香

导语：随着人口结构的变化，存量房时代必然来临。对于刚刚进入社会的年轻人，别去做房奴，相对于高昂的房价和悬殊的租售比，租房是正确的选择。

1、房地产已进入存量房时代

房地产目前已逐步从新房销售进入存量房时代，一线城市尤为明显，北京、深圳、上海近几年存量房销售面积均超过新房销售面积。从全国情况看，根据链家数据，2016年全国新房成交额超过10万亿，二手房交易额已超过6.5万亿，全国TOP30的城市，二手房与新房交易额之比是的1.1倍，北京、上海二手房交易额占比超过70%。

2、租房受到越来越多的政策支持

（1）2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

（2）租房使用住房公积金手续越来越简化。2015年1月28日，住建部等联合发文，放宽职工提取住房公积金支付房租的条件，取消房租支出占家庭收入比例的限制等，只需职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，可提取双方住房公积金支付房租。

（3）推出租赁住房用地。7月4日，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告，两宗地块的土地用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年，这也是上海首次推出租赁住房用地。

（4）租赁住房规划。7月7日，上海公布“住房发展十三五规划”，宣布未来5年将供应170万套住房，其中租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。

（5）5月20日，住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，规范住房租赁行为：

——承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。

——住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

——鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

——住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

——未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

3、大型房企已开始存量房时代的布局

今年1月9日，融创宣布以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。4月19日，万科宣布30亿元入股链家。房地产行业的两大巨头接连入股链家，看重的是链家拥有中国最大的房源数据库（7000万套），在楼市交易量TOP30的城市中，链家已布局28个，代理房产交易额突破1万亿元，并在京沪深的二手房交易市场排第一；拥有线下8000家门店、13万名经纪人。

万科和融创已经在为争夺楼市存量时代市场地位而提前布局。

4、存量房时代将开启不一样的玩法

（1）从1990年发展到2016年，中国的人口结构已发生重大变化，0-14岁人口从占比28%下降到17%；65岁及以上的老年人占比从6%上升到11%。在中国人均居住面积已经超过30平的情况下，人口老龄化会导致人均住房面积的进一步增加，未来一个家庭拥有多套住房的情形会大量出现。

（2）我国二手房交易占比仅为41%，远低于发达国家的80%-90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）仅为1.8%，也远低于发达国家5%左右的水平。此外，我国租赁人口占总人口的比重仅为20%，不足发达国家一半。2016年中国租房市场租金规模也就1万亿元左右，而美国高达3.5万亿元。

（3）存量房时代的到来将彻底重塑房地产行业的玩法。囤地、盖楼、卖楼花这种重资产、大资金的模式会逐渐没落。同时，信息时代，房地产中介机构的信息优势越来越小，依靠信息不对称撮合交易赚取佣金将越来越困难，金融、征信、装修等服务模式将成为新的核心竞争优势。

5、随着人口结构的变化，存量房时代必然来临。

房地产企业要把握先机，必须从造房子转向提供居住服务，包括信息服务、金融支持、装修、家具租赁等等。

从国家政策的角度，需要尽快完善顶层设计，允许附着在房屋产权上的教育、医疗资源有偿让渡给承租客。

对于刚刚进入社会的年轻人，别去做房奴，相对于高昂的房价和悬殊的租售比，租房是正确的选择。

作者邮箱：qi.shen@ckbcg.cn