Hightlights

• 洛杉矶是世界的文化、科学、技术、国际贸易等中心之一，拥有多中心、高度分散的城市空间结构。洛杉矶是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。根据世界银行数据，2015年洛杉矶地区GDP达到9308亿美元，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第三大城市经济体。目前，洛杉矶除市中心外有10个左右的次中心，例如好莱坞、机场区、港口区等。

• 2016年洛杉矶房地产市场数据概览：

  1、当前房价中位数: $458,000

  2、过去一年房价上涨比率：6.3%（全国上涨了6.1%）

  3、过去三年房价上涨比率：32.85%

  4、失业率: 4.8%

  5、过去一年就业增长率: 2.6%

  6、人口数: 1330万

  7、家庭平均收入: $58,860

• Small Lots的出现：洛杉矶人口密度过高，土地稀缺，催生小地块别墅的发展：根据有关研究，洛杉矶城区92%的土地面积已经被开发殆尽，在当前模式下难以容纳众多的城市居民，房地产市场正朝着更加小巧化、密集化的方向发展。

洛杉矶住宅市场概述

城市概述

洛杉矶位于美国西岸加州南部，是美国的第二大城市，仅次于纽约。通常所说的洛杉矶都会区（Los Angeles Metropolitan Area）并不是一个行政区，而是主要由洛杉矶县、橘子县部分地区组成的城市群，全称为洛杉矶-长滩-圣安娜都会区（Angeles-Long Beach-Santa Ana, MSA），拥有1330万人口。主要核心城市是洛杉矶市（Los Angeles City），是加州的第一大城（拥有超过400万人口）。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口。

洛杉矶是美国华人最多的城市之一，大片华人聚居的唐人街在大洛杉矶地区一共有三个。第一个是洛杉矶市中心最古老的唐人街；第二个是最大的唐人街，横跨San Gabriel、蒙特利公园市（Monterey Park）和Alhambra三座城市；第三个是双岗地区的唐人街，新移民大多住在此地。

洛杉矶人口密度高：尽管中心城区规模不大，但整体上，从大都市区的范围来衡量，洛杉矶的人口密度甚至高于纽约大都市区，比旧金山湾区也要高出20%。

洛杉矶房地产市场整体行情

洛杉矶是加利福尼亚州最繁荣的住宅房地产市场之一，2016年，洛杉矶房地产市场保持持续增长，房价中位数上涨至$458,900，是美国的房价中位数$215,767的两倍以上。洛杉矶的经济增长和失业率下降速度都快于美国整体水平，支撑洛杉矶房地产市场的快速发展。

2016年洛杉矶房地产市场数据概览：

1. 当前房价中位数: $458,000

2. 过去一年房价上涨比率：6.3%（全国上涨了6.1%）

3. 过去三年房价上涨比率：32.85%

4. 失业率: 4.8%

5. 过去一年就业增长率: 2.6%

6. 人口数: 1330万

7. 家庭平均收入: $58,860

洛杉矶大都市区独栋别墅（Single-Family）房价中位数（2005-2016）

洛杉矶房屋拥有率较低，租赁市场较为繁荣：洛杉矶大都市区的房屋拥有率仅为46.5%，在整个加州地区处于最低水平，也低于美国的平均水平62.9%，并且近年来呈下降趋势。洛杉矶房价的上涨以及千禧一代较强的租房意愿共同拉低了洛杉矶都市区的房屋拥有率。

对于大部分人来说，在洛杉矶购买住房是一件非常困难的事情。2016年，洛杉矶仅有27%的家庭有能力购买一套中位数价格的住房，而对于第一次购买住房的人群来说，平均需要花费其全部收入的88%才能购买一套简易房。很长一段时间，洛杉矶本地人都会纠结于购买Echo Park附近80万美元的住房还是购买洛杉矶东北部60万美元的住房。

洛杉矶房屋拥有率低意味着市场上对于房屋的租赁需求较强，2016年第一季度洛杉矶的独栋别墅仅有4.3%处于空置状态。同时，房屋空置率较低推动了洛杉矶房地产市场的租赁收益率上升，2016年美国西部地区独栋别墅租赁收益率高于全国水平。

洛杉矶房屋购买群体分析

亚裔、白人群体购买力较强，是独栋住宅的主要购买群体，黑人及西班牙裔购买力较弱，房屋拥有率较低。

亚裔（中国）购买力强，房屋拥有率最高，是独栋别墅的重要购买群体

亚裔人口呈上升趋势：美国加州财政部最新发布的统计报告显示，2015年洛杉矶人口首次突破400万大关，达到403万人，比去年同期增长了5万人，洛杉矶人口的增长与大量中国移民涌入有关。根据洛杉矶亚美公义促进中心公布亚太裔人口调查报告，洛杉矶县在总人口增长停滞不前的情况下，其中亚裔人口猛增，已经接近150万、居美国之首，其中又以华裔最多，占四分之一以上。

中国买家偏好独栋住宅：2014-2015年度中国买家购置美国房产金额高达286亿美元，所有中国人买家中，在加州买房的比例为35%，洛杉矶居首位。中国买家所购住宅中，62%为独户住宅，15%为共有公寓。

华人买家以华裔美国公民为主：人民币最近一年的贬值以及中国政府打击资金外流对中国大陆买家购房带来了一定影响。中国政府对每年汇出海外的资金有每个账户5万美元的限制，所以导致一些中国大陆买家无法购房。尽管美国的很多豪华住宅都是由来自中国大陆的买家购买，但是在资金方面更有自由的是华裔美国公民，在所有华人买家中，一半是美国当地华人居民。

美国千禧一代：房屋租赁意愿强于购买意愿，对独栋别墅较为偏好。在美国本地人中，千禧一代是最大的房屋购买群体，占据所有买家的35%，X一代位居其次，占据26%的比例。近年来，千禧一代在大都市或中心城市的购房意愿有所减弱，大多数会选择房屋租赁。而在仍选择购买房屋的人群中，大多数仍倾向于购买次中心地带的独栋别墅而非市中心的公寓类房屋。说明相对于公寓类房屋，美国人对于独栋别墅的偏好更强。

黑人、西班牙裔购买力较弱，房屋拥有率低。根据有关报告，美国黑人家庭的平均财富水平仅为白人家庭的1%，房屋购买力较弱。黑人、西班牙裔群体大多选择房屋租赁，对别墅类公寓的购买力较弱。

Small Lots型别墅介绍

Small Lots型别墅的发展

洛杉矶人口密度过高，土地稀缺，催生Small Lots型别墅的发展：根据有关研究，洛杉矶城区92%的土地面积已经被开发殆尽，在当前模式下难以容纳众多的城市居民，房地产市场正朝着更加小巧化、密集化的方向发展。

Small Lots型别墅的优势

1. Small Lots型别墅对居民的购买力要求较低，具有价格优势，可以提升居民的房屋拥有率。

2. Small Lots型别墅的土地所有权和建筑所有权均归业主所有，相比传统的独栋别墅，Small Lots型的占地面积较小，具有较大的成本优势，对购买者而言，小地块意味着较低的购买价格。

3. Small Lots型别墅往往建在没有充分利用的土地上，从而提高了房屋供应量。

4. 相比传统的公寓项目（CONDO），Small Lots型别墅不存在需要定期维护的公共区域，因此不需要给业主协会（HOMEOWNERS’ ASSOCIATION）缴纳管理费，可以每月节省$250到 $750左右的费用。

5. 传统的公寓项目面临较高的施工责任风险，从而业主协会需要缴纳较多的保险费用，分摊到每户大约需要$20,000，而小地块别墅不需要组建业主协会，从而避免了承担这部分额外的保险费用。

Small Lots型别墅的劣势

1. Small Lots型项目授权审批过程较为繁琐：开发商在收购土地之后，需要设计初期的土地分割图交由州政府的审批，这个审批过程可能要花费一年甚至更长的时间，从而增大开发商的成本。Small Lots型开发项目除了要满足《CALIFORNIA SUBDIVISION MAP ACT》监管条例外，还需要在满足所在城市消防部门和卫生部门的监管要求。

2. 最低停车位要求是小地块开发项目的另一个限制。一个标准的停车位大约需要300平方英尺的面积，Small Lots型别墅要求不低于两个停车位，该标准大大限制Small Lots型别墅的开发能力，也提高了Small Lots型别墅的开发成本。

3. Small Lots型开发项目需要经历复杂的审批流程，在洛杉矶，小地块项目开发需要经过大约17个步骤才能获得建筑许可。此外，项目需要获得多个部门的审批，而不同部门之间有时会存在不同的标准，增大项目延误的风险。

4. Small Lots型别墅因为邻里间相距较近，所以经常会发生邻里问题。

Small Lots型别墅相关数据

1999年洛杉矶市议会成立了住房危机专责小组，以应对城市的严峻人口密度问题，此后制定了2021年前完成100000个新建住宅的目标，而要实现这一目标需要克服包括减少可用土地数量、人口不断增加、住房中位价不断上升等问题。因此，建立小批量、高居住密度及建设较规范的小地块住宅成了最行之有效的方法。

2005-2016 34%（114）的地块被subdivisions recorded，创造了1277个新Lots

Small Lots型别墅的主要类型，以RD1.5（134 cases，占40%）和R3（73 cases，占22%）类型为主。而在Small Lots型别墅的地理分布上，EAST LA居首（76，占23%），其次是Central LA（61，占18%）和WEST LA（57，占17%）。

乾立观点

洛杉矶作为美国一线重要城市，人口密度大，人才聚集。也因此为了适应更多的人口产生了Small Lots型别墅。目前，洛杉矶市住宅价格近年来持续增长（尚未达到2008年次贷危机前水平）。但同样令人担忧的是洛杉矶也是全美房屋拥有率最低的城市，只有47.8%的住户拥有房屋产权。

对于Small Lots型别墅来说，它的产生源于用地紧张而要创造更多的住宅空间。但是较为严格的审批以及建造要求给这种房型增加了较高的建造成本。近来，部分洛杉矶媒体曝出Small Lots型别墅因各住宅相距较近，导致易产生邻里纠纷的问题也同样值得关注。

从定位上Small Lots型别墅承担着增加居住数量的用处，但较高规格的建设标准（必须拥有双车库等）以及较好的地理位置（大部分处在市中心及东西较为发达地区）又让这一房屋类型规格提高。因此，我们认为该类户型可能更加受到经常变更工作地的中高产商务人士的欢迎。结合洛杉矶整体市场趋势，该类房型的求租需求可能大于购买需求，而较高的成本同样也需要较高的出售费用来填补。

2016Q3 洛杉矶住宅销售情况

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