作者：云掌财经 财艾笨

今年上半年，我国经济延续了去年以来稳中有进、稳中向好的发展态势，经济领域出现了更多的积极变化，可以说支撑经济保持中高速增长和迈向中高端水平的有利因素进一步增多，稳中向好的发展态势更加明显，为完成全年主要经济预期目标打下了坚实的基础。那么，下半年经济如何延续稳中向好态势？房地产市场走向如何？如何防范财政金融风险？中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

在这次政治局会议上，有几个说法值得关注：

一是上半年经济运行在合理区间，主要指标好于预期，主要指标好于预期，意味着下半年稳增长的压力在减弱；

二是会议提出，要站在经济长周期和结构优化升级的角度，把握经济发展阶段性特征，保持头脑清醒和战略定力。

按照供给侧的标准，中国经济进入下一个“双高”周期的转折点远远没有到来。过去的表述都是强调“去库存”，将“去库存”作为房地产政策的出发点，而这次政治局会议，重点在于“稳定房地产市场”。政策表述出现了重大变化，这将会对房地产市场有何影响？

回顾一下去年年底中央经济工作会议以来，关于房地产政策的具体描述：

第一，中央经济工作会议的表述是：去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

第二，政府工作报告的表述是：因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

第三，4月25日，中央政治局会议的表述是：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

第四，7月24日，这一次，中央政治局会议的表述则是“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。

很显然，这一次房地产政策的表述和去年年底中央经济工作会议以来的表述有很大的不同。过去的表述都是强调“去库存”，将“去库存”作为房地产政策的出发点，而这次政治局会议，重点在于“稳定房地产市场”。具体来看，强调了三层意思：一是要稳定房地产市场；二是要坚持政策的连续性稳定性；三是尽快建立长效机制。

国务院发展研究中心研究员任兴洲说，这透露出下半年继续落实房地产调控政策信号，要在需求侧继续遏制投机性需求，坚持房地产领域“去杠杆”，消除金融风险隐患，坚持“脱虚向实”，防止泡沫积累。同时，要加强房地产长效机制和基础性制度建设，支持自住和改善需求，着力发展租赁住房市场，促进房地产市场健康发展。

在房地产政策的调控下，我们看到房地产市场已经发生重大变化：

1、一二线城市房价同比涨幅连续回落

新房价格出现环比下降或持平的城市大多为一线和热点二线城市。15个一线和热点二线城市中有9个城市的新建商品住宅价格环比下降或持平。新房价格环比下降的城市包括：三亚、北京、无锡、成都、上海、福州、深圳、郑州、南京、天津的新房价格则环比持平。刘建伟称，6月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。

2、三四线城市房价上涨幅度较大

6月份数据显示，从房价上涨的城市数量来看，有所增加。而在房价增幅排名方面，三四线城市房价上涨幅度依然较大。从新建商品住宅房价指数环比增幅来看，洛阳、蚌埠、北海那个城市房价上涨较快。严跃进称，此类城市属于所在省份经济实力或楼市经济相对发达的三四线城市，比如说洛阳明显受到了郑州市场的影响，而蚌埠市场也在最几个月开始起步。严跃进分析，从把握房地产市场价格的角度看，后续对于此类房价上涨数量增多的现象值得警惕，近期一些热点和非热点三线城市主要是地级市，房价也有炒作现象，需要积极管控。不过，严跃进预计，随着后续三四线城市房价环比增幅也开始收窄，全国70个城市同比增幅曲线会有继续收窄的可能，“这条曲线的走势基本上是明确的，也不断预示着房价指数从过热逐渐回到平稳，进而步入降温的态势。”

3、中国楼市加速进入二手房时代

当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。2016年中国有41%的住房需求是通过二手房供给的方式满足，而今年1到5月份这个比例已超过50%。从全年来看，今年中国至少有50%以上的住房需求会通过二手房供给的方式满足。值得注意的是，北京、上海等一线城市的这一比例已达到85%，在北京、上海这类二手房供应占主导的市场，房屋供给能力更多取决于二手房。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。

4、房地产市场结构发生变化

2016年市场的迸发，主要在于换房需求的集中释放，2016年北京购房需求中80%都是换房需求，在换房需求中，购房者的决策机制也发生了相应变化。因为手里有一套房子，消费者在购房决策中，需求的边际约束不再是首付和房贷，购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强，对价格的敏感度下降，择时变的更为重要。但成交量的快速上涨，也伴随着巨大的风险，因为需求都快速集中在一个时间点上释放，导致换房需求在阶段性区间内快速释放。有些学区房换手率超过12，这个流通率的活跃度已属异常，即使政府不出手调控，市场也会有一个自然回落的过程。随着换房差价越来越大，市场持续上升的动力也将受限，交易市场必然放缓。当前市场就处于这一周期中，这个现状的形成，有调控因素也有自然回落的因素。

5、租赁市场空间增大

租金水平从根本上取决于人均可支配收入，而从长周期来看，租金收入弹性是非常稳定的，因此，租金没有下降，还是比较稳定的，过去几年整个市场也基本保持这个水平，今年同样比较平稳并没有出现明显下滑。未来中国租赁市场机遇较大，当前中国租赁市场刚刚起步，结构化、专业化的运营机构占比较低，以北京为例，处于租赁的房子大约在120万到150万套，里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套，有四五十万套大约在二房东手中，还有一部分没有管理。未来这个市场仍有较大机会，开发商进来总体趋势也是对的，租金的管理才刚刚开始，未来租赁市场仍有好几波机遇。

上半年经济数据显示：房地产开发投资增速放缓，商品房待售面积继续减少。

上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%，增速比一季度回落0.6个百分点；其中，住宅投资增长10.2%。房屋新开工面积85720万平方米，同比增长10.6%，其中住宅新开工面积增长14.9%。全国商品房销售面积74662万平方米，增长16.1%，其中住宅销售面积增长13.5%。全国商品房销售额59152亿元，增长21.5%，其中住宅销售额增长17.9%。房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%。6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，比上月末减少1441万平方米。上半年，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%。

“稳定房地产市场”意味着，“防风险”代替“去库存”成为房地产市场政策的主题。

在房地产市场出现重大变化的情况下，著名经济学家马光远认为：一直呼吁房企“去库存”的做法，正如我之前不断指出的，“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面，在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下，再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来，三四线的虚火的危险要远高于热点城市，因为大量的资金进入这些城市推高房价，在没有人口支撑和需求支撑的情况下，最终一定会泡沫破灭。因此，不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束，中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着，防风险，而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。

房地产上涨周期结束，市场将会进入下行调整阶段。

在政策出现悄然变化的情况下，我们相信一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整，而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下，基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束，市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。

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