界面新闻记者 |
2026年上半年，物业行业仍处于深度调整阶段。中指研究院统计显示，截至8月31日，已有63家上市物企披露中期业绩报告，合计营收1533.47亿元，同比小幅增长约3.22%。
行业增速放缓之下，企业间的分化持续加剧。盈利端，8家头部企业贡献了行业近七成净利润，45家中小企业净利润整体同比下降10.41%，中小物企利润端普遍承压；规模端，49家已披露数据企业上半年合计净增约219万平方米，前5家头部企业净增达235万平方米，剔除后其余企业合计净减少约15.8万平方米，行业增量几乎全部由头部贡献。
“这种分化本质上还是企业经营能力差距的体现。”中物智库高级研究员宋子谦在接受界面新闻采访时表示。当前头部物企依托品牌、项目密度、集采体系和数字化能力，持续摊薄管理及采购成本、提升人效，同时凭借品牌信用和服务能力获得更强的外拓和回款能力。
中小物企则正好相反，项目密度不足、成本刚性更强，对人工成本上涨更为敏感，收缴率和回款能力偏弱，利润空间自然容易被挤压。
行业梯队分化显著
营收方面，上半年共有9家物企营收突破50亿元，分别为碧桂园服务245亿元、万物云191.12亿元、绿城服务98.71亿元、招商积余97.71亿元、华润万象生活92.17亿元、保利物业88.29亿元、中海物业74.85亿元、恒大物业69.43亿元、雅生活服务60.64亿元。这9家企业贡献了全行业66.4%的营业收入。
而另一边，有20家企业上半年营收仍不足5亿元。行业企业营收均值为24.34亿元，但中位数只有7.87亿元，均值达到中位数的3倍有余。
不同梯队之间，企业的营收增速同样差异显著。9家第一梯队企业中8家实现正增长，整体增速4.98%；而20家第四梯队企业仅7家营收实现上涨，整体增速为-1.86%。头部物企营收增速大多维持在4%-7%区间，尾部企业则面临收缩压力，“规模越大、增长越稳”的现象愈发突出。
利润端的差距进一步拉大。据界面新闻观察，63家披露业绩的物企中，有超半数的企业上半年净利润增长为负。净利润超5亿元的企业共有8家，占56家盈利企业净利润合计109.75亿元的68.0%，剩余企业则瓜分余下三成收益。其中，华润万象生活单家净利润23.02亿元，占56家盈利企业净利润总规模的21%。
在管面积上，49家披露相关数据的物企中，上半年合计净增约219.2万平方米，但保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余、碧桂园服务五家头部企业，合计净增面积就达到235万平方米，已经超过全行业整体净增量。若把这5家剔除之后，其余企业的在管面积反而净减少15.8万平方米，这意味着行业规模的增量全部来自头部梯队，中小物企的整体在管规模实际上在缩水。
为守住盈利底线，上半年不少头部企业主动剥离低效项目。万物云上半年主动退出139个低毛利、回款差的住宅项目，对应年化饱和收入7.4亿元；中海物业退出低质量项目面积1920万平方米；越秀服务退出合约面积540万平方米，相比去年同期的220万平方米大幅增加。
这也说明，宁可牺牲一部分在管规模，也要守住整体盈利质量，已成为头部物企的普遍共识，“有质量的规模”正在替代过去“唯规模论”的发展思路。
持续探索第二增长曲线
放眼全行业，整体经营压力并未消散。物业费收缴率依旧承压下行，部分住宅项目质价矛盾凸显，业主缴费意愿降低；人力成本持续上涨，进一步压缩利润空间。
从整体数据来看，已披露业绩的63家企业中，仅有28家实现净利润同比正增长，占比44.4%。增长结构上，有18家企业实现营收、净利润双向增长；10家企业营收下滑但通过出清低效项目、严控成本实现了利润修复；14家陷入“增收不增利”；另有21家营收与净利润双双下滑。
当住宅物业赛道日益拥挤、利润空间被不断压缩，寻找新的增长方向已成为物企的迫切课题，
非住宅业态，由此成为上半年财报中的高频词。商写楼宇、公共建筑、医院、学校、产业园，正在取代传统住宅小区，成为各大物企竞逐的新阵地。而在这条赛道中，IFM（综合设施管理）尤为引人关注。
简单来说，住宅物业的服务对象是业主，收入来源主要是按面积收取的物业费，服务内容围绕“保安、保洁、保修”展开。IFM则完全不同它面向的是企业客户（而非个体业主），提供的是涵盖设施运维、能源管理、空间规划等在内的综合服务解决方案，收入来自综合服务合同。
从头部房企财报来看，上半年万物云物业及设施管理业务实现收入56.3亿元，同比增长8.9%；碧桂园服务社区增值服务收入达到23.08亿元，同比上涨18.3%，同时加速布局产业园、医院、校园、空港等综合设施管理赛道，专门设立IFM业务集团；南都物业新签项目中非住宅占比已经超过83%。
“IFM赛道市场空间广阔，但并非天然高毛利，激烈的招投标竞争、人力与外包成本同样会侵蚀利润。”宋子谦对界面新闻分析指出。参考海外市场，世邦魏理仕、仲量联行等国际服务商持续加码IFM、数据中心等关键设施运营业务，足以印证这条赛道具备成长为第二增长极的潜力，前提是企业要建立相应的专业能力与规模效应。对国内物企而言，从“物业管理”向“设施服务”的跃迁，需要的不仅是业务边界的拓展，更是一场关于人才、技术和管理体系的系统性升级。
进入“拼内功”时代
上半年，政策环境也在发生根本性变化。2026年3月，《政府工作报告》首次将“实施物业服务质量提升行动”与“好房子”建设并列提出。5月28日，国务院正式印发我国首个城市更新五年专项规划《城市更新“十五五”规划》，将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程之一，提出推动“物业服务进家庭”，鼓励物企向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸拓展。
从政府工作报告到五年规划再到专项规划，不到三个月时间，物业行业完成了从“地产配套”到“国家战略”的身份跃升。
顶层设计密集落地的同时，地方层面的配套政策也在加速推进。内蒙古印发《住宅小区物业服务质量提升行动方案（2026—2028年）》，海南启动“物业服务进家庭”试点，多地出台公共收益管理、物业服务退出、收费管理等方面的细化规定。克而瑞物管统计显示，2026年上半年国家及各省市出台的物业相关政策覆盖15个细分方向，监管逻辑从“事后整改”转向“全流程闭环管控”。
但政策暖风之下，行业的实际转化效果仍需时间检验。从本次中报数据来看，物业企业在养老、托育等新兴领域的实质性落地仍然有限。社区增值服务整体遇冷也说明，“物业+”多元化业务依旧处在探索期，政策导向距离真正形成可持续的商业闭环，还有较长的路要走。
“未来行业竞争重心会转向项目质量、经营稳定性与运营效率，市场格局大概率会形成全国性综合服务商、区域强企、垂直赛道专业服务商共存的局面。”宋子谦在采访中对界面新闻表示。
在他看来，未来企业若想在新时期实现高质量增长，需要抓住四个关键点：获取优质市场化项目；提高单城项目密度，打磨标准化运营体系；严控应收账款、现金流与各项成本；在IFM、非住宅等赛道沉淀可复制的专业能力。
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