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界面新闻编辑 | 庄键
“8·28”新政落地，房地产行业迎来新一轮规则重写，现房销售时代正式开启，运行多年的高周转开发模式走到拐点。北京、上海、广州、武汉多地相继出台地方细则，将顶层政策转化为可落地的实操条款，为身处转型的行业提供指引。
9月24日，北京率先印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为全国首个落地的地方细则。9月28日，上海迅速接续出台配套文件，围绕预售资金监管、现房销售规则、主办银行金融配套、土地供应管理打出一揽子政策组合，落实商品住房销售制度改革。此后，广州、武汉也相继发布本地实施意见，地方执行框架逐步清晰。
规则变革带来最直接的影响，集中体现在企业现金流层面。一名房企投资人士向界面新闻表示，项目自有资金投入门槛上升，回款节点后移，资金占用周期拉长，资金峰值提高。
不过中央及地方配套政策密集落地，京沪广汉细则出台、全国房贷贴息落地，这套政策组合拳，在一定程度上降低了开发商的资金压力。
以上海为例，为降低房企拿地门槛、缓解短期资金周转压力，新政明确土地价款分期缴纳政策：今年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，适应市场和项目需要、按规定程序决策后，还可再延长一年；分期付款不计利息。
政策信号已逐步反映至土地市场。一位地方国资房企人士观察到，上海土拍地价有所下行，大地块出让时，房企联合合作拿地的现象明显增多。“我们自身土储规模偏小，上海需求基本面在全国仍处于前列，依旧是我们重点布局的城市。”他告诉界面新闻。
从全国层面来看，中指、克而瑞头部监测数据显示，9月房企拿地金额占比为央企70%、地方国企25%、混改2%、民企3%。
上述房企投资人士表示，当前土地市场由国央企主导，仅有极少数民企参与，行业国央企化趋势不可逆，自有资金投资能力弱的民企正加速出清。
但这并不意味着民营房企彻底失去生存空间。某央企开发商营销负责人向界面新闻表示，部分小而稳的民营房企，严控负债规模，每年仅操盘少数项目，不盲目扩张，依旧可以稳健经营。新规则下，投资研判的核心是算清单盘独立现金流，不能再依靠集团内部项目之间滚动拆借。
面对资金端的硬性约束，房企正在政策利用与内部经营两个维度同步调整。在上述房企投资人士看来，企业要充分用好地方政策工具箱对冲资金成本，包括土地款分期缴纳、监管资金保函置换、分期分栋验收等工具；对内需要同步提升开发效率、强化全流程成本管控、加快项目去化，依靠产品升级争取品质溢价。
“开发节奏层面，工期提效可以对净利率形成正向贡献；成本支付端，可以适度递延常规支付节点，压降付款节奏、拉长支付周期，以此改善项目净利率。”
投资拿地的评判标准也随之迭代。地块筛选上，确定性成为第一要义，房企更倾向选择容积率较低、总建面与总地价适中、周边配套成熟的地块。一名央企开发商人士也向界面新闻指出，“改善类产品市场份额持续走高，房企投资会进一步向需求确定性更高、抗周期属性更强的地块倾斜，主城低密产品价值将进一步凸显。”
实操层面，一名民营房企人士指出，如果执行竣备销售，销售周期拉长会推高财务费用，在售价和利润率不变的前提下，需要通过降低地价来对冲新增成本。房企需要提升争取封顶销售的能力，加强非经营性配套研判，强化产品展示能力。
“在流速不变的前提下，封顶销售对比竣备现房销售，能够缩短去化周期、提升利润，还可以前置锁定客户，也因此成为不少项目争取的重要路径。”上述民营房企人士称。
制度变革进一步传导到产品与营销端。
保利上海营销相关人士告诉界面新闻，上海“9·28”现房细则的本质，是把购房的确定性交还给购房者，行业竞争逻辑从“卖预期”转向“卖实物”。实景体验已经从营销加分项，转变为项目的基础底盘。
“营销展示边界被拓宽，不再局限于售楼处、样板间，社区公区、实体园林乃至整个项目现场，都成为客户感知产品的载体，价值宣发从纸面宣传转向实景场景体验。现房时代，交付力和后期运营能力上升为企业核心竞争力，行业竞争重心，已经从‘如何卖房子’转向‘如何造好房子、运营好社区’。”保利上海营销人士称。
多位受访业内人士均向界面新闻表示，本轮政策重心是对房地产行业进行系统性重塑。新规则推动房企重构经营范式，行业逐步跳出高周转旧路径，在更稳健的制度环境下，探索长期可持续的发展模式。
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