8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》）正式面向社会公开征求意见。

共有产权住房，看起来很好的样子。不过它到底是怎么回事？哪些人有资格申请？价格会不会很便宜呢？产权归属怎么划分？对于北京房价会产生什么影响？这些问题可能决定这项拟出台的新政能否取得良好效果，真正实现政策意图。

编辑：曾会生

来源：正和岛

什么是共有产权房？

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

北京市住建委表示，对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

也就是说，北京以后将不会再有自住房，而是全部变成共有产权房。

跟谁共有呢？

当然是政府。房屋的产权由购房人和政府共同拥有。政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

北京市住建委相关负责人说：“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。”

共有产权住房价格如何？

共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

相应的，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。

就是按摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就是多少。

比如，共有产权住房供地时确定将来的销售均价为2.5万元/平方米（北京自住房均价），在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是5万元/平米的话，那么购房人的产权份额就是二分之一，另外50%则由政府占有。

你有资格买吗？

对于购买资格，意见作了明确规定，申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

但是如果你有下面的一种情形，就不能申请购买了：

1、申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。

2、申请家庭有住房转出记录的。

3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

不少于30%分配给新北京人

《 办法》提出，“共有产权住房”对“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

怎么申请？

“共有产权住房”实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。

经联网审核通过的家庭，可取得申请编码。

区住建委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单。

开发商对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号结果会进行公示。

最后就是按摇号顺序选房、确认购房。

不过有两个问题值得注意，一是选了房又不要的行为发生两次以上，3年内禁止申请；二是申购过程存在弄虚作假的行为，则10年内禁止再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

能不能卖？

《办法》提出，共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。这样规定的目的是实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

满五年后，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

共有产权房还可以出租。已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。如果你跟政府的产权比例是五五开，那么租金收入也是按这个比例分。

对北京房价有何影响？

共有产权房到底于楼市房价会有什么影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。

有数据显示，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右。市场分析人士称，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，大量共有产权房源供应后，北京房价稳定可期。

也有人认为，共有产权房相当于政府入股了，收益和损失都需要共享共担，政府不太可能让房价下跌。此外，当前共有产权房的情况是僧多粥少，从性质上讲，归根结底还是保障性住房，从数量上来说，对商品房市场产生的影响非常有限。