有一个福建的哥们，是一个老师，家里有三个孩子，由于工作原因，现在还住在单位分的50平米的房子里；

随着孩子越来越大，生活起来也越来越不方便，于是想买一套房；

他的要求也很高，最好是三居室，两个女孩住一个屋，男孩住一个屋，两口子一个屋；

半年前，开始了看房计划，到现在也没有买房房子；

可悲的是，现房都卖的没有了，期房又得等到10月份才开盘，于是曲线救国，看看二手房；

更关键的是新房的价格，比半年前涨了3000多块，这也是让他转看二手房的一个动力，一不小心几十万没了；

看了一圈，要么就是在路边，要么就是户型达不到要求，终于看了一个户型，110平米三房的；

唯一美中不足，房子有点旧，大概是89年的房子，跨世纪了十几年，折合到现在有快30年的房龄了；

他是老师，贷款买房，有公积金很划算的；

我就让他问问，能贷款吗？

因为我们这边有好多银行，2000年以前的房子，都做不了贷款了；

一问真的做不了贷款了，但是比市场价格便宜一半，因为接近郊区的位置，又是旧房子；

他问了几个问题，这个房子还会涨吗？

未来拆迁，会不会按照现有房子的平米数给房子？

第二个问题，问得有点业余，那是一定的，拆迁就会给你房子，还给你拆迁的一些安家费用等等；

主要说说第一个问题，这样的房子还会涨价吗？

也可以换一个问题，那就是我们现在买了新房，20年后价值还有多少？

第一：房子的价值，是什么决定的？

房子的价格，是由房子本身的价值，加上附属的价值，还有泡沫，构成了房子的现有价格；

房子的价格还有一个隐形价值，那就是经济价值，或者说经济增长价值；

先看看房子本身的价值，银行是怎么给定义的？

按照银行现有的规定，在50年内，居民房屋折旧完毕，20年楼龄一般不能作为资产抵押。

为什么要拿银行的这个规定，来说明房子的价值呢？

因为银行是资本，或者是经济的流通着，同时，银行也是对房地产的一个评估机构；

一项资产在银行都没有了价值，那它的价值就要归零了；

还有就是一个现实的问题，现在买房有几个不贷款，不用杠杆的？

若是在银行不能贷款了，谁还买？

没人买了，价值到哪里去找，什么区位，什么学区，都会随时随着发展而改变的；

那么，楼龄20年以上的房子的价值，就会打一个大大的折扣；

第二：20年后的房子，价值还剩下多少？

这个问题，一定要和经济挂钩，结合实际才能判断他的未来价值；

按照道理来讲，房子的价格会随着经济的增长而增长，那是说的新房价格，或者10年内的二手房价格；

一是一旦超过20年的房子，价值可能就会存在折旧问题；

二是20年后的房子再卖的时候，不能贷款了，那么接手的人就会变的少了；

市场决定价值，这一条也不能改变；

三是看看日本的新旧房子对比吧？

日本现在的房子，旧房子到处都是，没人居住，折合人名币10多万就能买一套；

新房价格呢？

新房价格是旧房子的10倍都不夸张，这就说明了什么问题，房子回归其本身的居住价值；

而且新房子卖出去，必须具备极其苛刻的条件，自动马桶，全自动智能家电家居，为什么会这样》

因为房子多，住的人较少，对房品要求极高，是什么原因导致的？

房子盖得太多，老龄化严重，在经历了20年钱的泡沫之外，房子回归了其本质价值；

我们呢，若是城市迁移结束，实体经济振兴，那么，一个家庭几套房子是正常的，没人住也正常，因为80后90后到了60岁的时候，每个城市家庭至少2-3套房子，谁去住？

关键是这些房子也老了，不能贷款，功能陈旧，再加上老龄化的到来，房子太多了；

阿永哥点评：

一是到了那个时候，我们才发现，我们用这些房子，为实体经济铺平了发展的道路，我们手里的房子是多余的；

而且房子到了30年以上的楼龄，价值衰减不止一半以上；

二是刚需还是要买房，但是投资房子的，要思考它的租金价值，更为上上策；