最近有一条新闻，说是截止8月份，银监系统出罚单超过1000张，其中三分之二罚单与信贷业务有关，集中在信贷资金改变用途、违规发放个人住房贷款、资产质量真实性严重不实等违规行为上。事实上，虽然是针对金融机构发出的“黄牌”警告，但这也是自去年11月以来房地产资金收紧的进一步体现。

咱们今天就来看看，房地产企业融资是怎么一步一步收紧的。简单概括下自2006年至今房地产融资渠道的变迁阶段，大致可以分为以下五个部分：2006-2009年，房地产融资主要渠道为IPO、股票增发→2009年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起→2014年以后，在市场调控作用下非标再次被重启的定增所替代→2015年，证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，房企纷纷放量发行，在2015-2016年间获得迅速增长→2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托，具体收紧的路线是怎样的咱们看一张图：

2015年国家对于房地产的政策是加快去库存的脚步，所以全国房地产市场一片红火，房价迅速被推高，在这样的背景下，房企只要拿到地就等于稳盈利。但随着2016年末新一轮限购政策与金融监管政策趋严，房地产企业对银行贷款的依赖性却并未明显降低，一来虽然金融监管趋严，可其他融资渠道受阻更严重；二来金融去杠杆提升了发债成本，而债券市场和信贷市场相对分割，贷款成本更低。对于银行来说，房产开发贷款依然是较为优质的资产。

中估联数据-中国房地产估价数据中心颜莉博士认为：“房地产融资监管收紧，不仅体现在对房企融资的要求进一步提高，还体现在住房贷款等消费端的融资在进一步收紧。从16年3月份至今，资金面“脱虚向实”的指向更加具体化，除了严控资金流向房地产市场外，对各种渠道不合规资金的管控也在增强。可见，融资收紧不仅针对房企，也针对一些过热的经济部门。融资收紧不仅意味着房企的新一轮洗牌，也昭示着新的房地产竞争格局的到来。”

金融监管趋严造成的结果之一是有限的资金更多流向信用资质更好的大房企，毕竟相比中小房企，大房企融资渠道更加多元化，融资能力也更强，能够更好应对强监管下的流动性压力，中估联数据显示，2017年7月，TOP前100房企的整体业绩在下滑，但2017年上半年销售额top20房企已经占有近40%的市场份额。从多家房企发布的7月业绩来看，碧桂园、万科、恒大等企业同比涨幅有明显扩大的迹象。

中估联数据-中国房地产估价数据中心颜莉博士对此的看法是：“强者恒强，融资渠道收紧对碧桂园、恒大、万科等大房企的影响并不明显，反而是排名20之外的房企，面临更加严峻的市场竞争，这其中就包括来自融资成本的压力。而top20房企，都在积极转变经营战略和经营模式，比如走特色小镇模式的华夏幸福；坚持走住宅精品路线的碧桂园、绿城中国；开始走租赁经营路线的龙湖地产。更有甚者，2016年，万达集团的非房地产营收已经超过了房地产的营收，2017年上半年，万达集团将部分物业出售给融创，实现轻资产运营。总之，对于房地产市场来说，长效机制的建立才是市场可持续发展的根本。融资收紧，是遵循市场规律，实现资源有效配置的要求，长期来看是有利于建立长效机制的。”

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创，观点均来自研发总监颜莉博士。如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。