1、上海存量住宅现状

2017年进程过半，上海二手住宅市场也彻底结束了一涨再涨的利好局面，由于信贷收紧、房贷利率走高现进入博弈期，整体呈现“量跌价稳”的态势。一季度住宅成交量由1月的9182套上升至3月的19372套；网签均价由36977元/平方米小幅上涨至39128元/平方米。二季度量价均进入下行轨道，成交量由4月的15407套降至6月的11759套，环比减少18.08%；网签均价由4月的39162元/平方米降至6月的38700元/平方米，环比下跌1.95%。

其中的原因并不难解释，一方面政府对一手房市场实行严格的限售价调控政策，开发商为获取预售证，盘活资金链从而降低新盘的开盘价。据不完全统计，目前全市约四分之一的一手房开盘价格低于周边次新二手房，出现一二手房房价倒挂现象，且价格倒挂楼盘区域分布均衡，市区、近郊、远郊均有涉及，具有普遍性特征。区域相同的情况下，新房有一定的税费减免、住宅年限又长、价格还低，购房者自然更加青睐购置新房，因此对二手房市场造成一定分流，最终结果就是二手房成交量行情弱于一手房市场。

另一方面，在上海严格的限贷政策下，二手房市场中潜在的购房行为多为置换型的连环交易，房东对价格依旧有较高把控度，迫使下家欲出售的房源价格也难有下调空间，造成二手房市场出现尴尬的僵持行情，导致二手房价格整体维持在相对较高位，难有松动迹象。

总体而言，2016年开始实行的调控政策已使上海楼市降温明显，投机、投资行为逐渐离场，住宅正逐步回归居住属性。

2、2017年上海住宅租金变动情况及未来走势

根据报酬率指导方案，本次IRR（报酬率）测算选取的样点主要分布在淮海中路、江宁路、长寿路等区域的九十五个板块，全部为普通住宅样本，不包括别墅、新式里弄等特殊物业类型。我们先来看一下2017年上海租金变动的情况。

2017年上半年，上海房地产租赁市场呈现总体平稳趋势。一方面，在政府严格的调控政策下，二手房市场成交量萎缩，部分房东暂缓置换，选择“售转租”，增加了租赁市场的供给量，使部分地区新增供给开始超过新增需求，增加租客的选择空间。另一方面，在中央大力推进租赁新政，而上海限购政策迟迟没有松动这样一个背景下，中高端消费人群中“买转租”增多，该部分需求逐步释放，租赁市场逐步趋稳。

5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，首次针对租房市场进行立法规范，以大力推动存量房租赁市场的发展来逐步构建长效机制。此次法规预示着未来租赁市场将逐步规范，租房人的权益得到保障，进入有法可依阶段。青年人中，信奉“买不如租”的人群或越来越多。在此背景下，预计未来5年内，上海住房租金水平年均涨幅将维持在5.18%左右。

2016至今上海月度住宅租赁指数

3、2011-2017上海存量住宅价格变化及未来走势

从2011-2016年，上海存量住宅销售价格呈现逐年递增趋势，从近几年上海住宅均价的一个走势可以看出，2016年起房价开始了大幅上涨。去年发生了什么事情呢？就上海而言，去年几度传出政策调控谣言，造成了市场恐慌，再加上中介的有意引导，屡次出现房价大幅度的上涨，最终二手住宅挂牌价格呈现断崖式跳涨，全市住宅价格在短期内被迅速推高。

为抑制房价的过快上涨，2016年出台了“沪六条”、1128限贷新政等调控组合拳，因而去年四季度二手房市场迎来大幅降温。

到了2017年，信贷收紧、房贷利率走高，调控严格，导致二手房市场整体处于低迷调整期。短期内，在贷款环境与调控环境均不会有明显转向的情况下，商品住宅市场价格或仍将平稳走势，二手住房市场的僵持行情或将随着时间的推移而有所缓解，买卖双方对房价重新达成共识。

2011至今上海住宅均价

2022年存量住宅转售价格预测

本次预测通过市场调查、历史数据和估价报告，以市场客观的租金为导向，通过大量市场调查数据和成交实例，采用抽查样本，实证估价结果，并以开发商或投资者社会普遍认同的开发经营理念或收益，通过财务、成本、运营等分析，建立住宅房地产报酬率数据库。结果如下：

2017年上半年税前IRR均值为10.34%，其范围区间为5.9%—12.97%；与2016年相比降低近5个百分点，严格的政策调控、贷款难度的加大、房贷利率的走高令楼市进入观望调整期，二手住宅市场博弈尤为激烈。一二手房的价格倒挂现象使购买力流入新房市场，令二手市场短期内更难有起色。二手住宅市场目前观望气氛浓厚，对后市的价格预期降低明显，从而拉低了全市IRR的均值。后阶段，在调控政策不会出现明显转向，货币政策从严的情况下，房企或将 “以价换量”，房地产市场将面临深度调整期。

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