作者：海伦

编辑：排云、春复秋

以产业低价拿地，以住宅售卖回收溢利反哺产业，是产业地产长期以来的中国式生存法则。这种长短协同，快慢滚动的搭配，使产业地产得以维持微妙的财务平衡。尽管如此，业内对产业板块自循环、自造血能力的担忧，从未停止。而急遽而来的「租购同权」，让这种担忧,变得更加迫近。

近日，从中央到多个大城市，都开始试水「租购同权」，扮演着现金奶牛的住宅地产，开始遭遇挑战；另一方面，被大众所忽视的是，由于地方政府对转让和分割的限制趋向严厉，产业载体一卖了之的做法早就已经遇阻。

「如果租赁模式被大面积推广，原有产业地产用可售部分用来平衡持有部分的盈利模式将会受到挑战，基本的投资逻辑也需要重新构建。」资深业内人士在接受园区界记者采访时表示。

住房租赁席卷多城

8月9日，阿里宣布入局住房租赁市场，打造全国首个「智慧住房租赁平台」，「租购同权」再次搅动起公众敏感的神经。房产市场的「租赁大时代」正在以猝不及防的速度席卷而来。

肇始于广州的「租购同权」，正在短时间内迅速发酵。7月下旬，广州市政府正式发布有关文件，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障「租购同权」。

随后，上海公开出让了两幅「只租不售」模式的地块，无锡、郑州、济南、成都等城市也纷纷跟进，发布「租购同权」相关政策及细则。与其同时，住建部联合八部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。《通知》提出，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，同时确定广州、深圳等12个大中城市开展试点工作。

7月26日，新华社在报道中透露出重要信息，住建部将通过立法明确「租购同权」，「租购同权」有望上升为国家意志。

「租赁时代」的到来，也让产业地产出现了多个新变化。

不久前，新鲜出炉的《张江科学城建设规划》明确，张江科学城内，规划新增的约920万平方米住宅中，890万采用租赁模式，以满足科学家和科创人才需求，租赁模式的住房占比高达96%。而往前追溯，4月份横空出世的雄安新区也已基本表明，在住房上将采取「只租不售」模式。

成都市同样将先租后购的政策运用在了人才公寓的开发上。成都市制定的相关文件表明，未来5年，成都将建设产业新城（工业园区）配套住房约5万套，公寓租满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

密集的租赁政策出台，意味着园区的配套住宅迎来「租赁时代」已是大势所趋，而实际上，相对于住宅的租赁，工业地产的「租赁时代」则早已到来。工业用地的弹性出让，或是只租不让，已经成为多地推行的主流政策。

产业租赁早已先行

早在2010年，国务院发布的《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中就已提出，要探索工业用地弹性出让和年租制度。2012年，国务院、发改委又在多项文件中明确，鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地，积极推行先租后让、租让结合供应方式，促进产业集聚发展。

北京盈科（上海）律师事务所园区法律事务部提供给园区界的数据显示，截至日前，已有26个省和2个直辖市出台了247份明确实施工业用地弹性出让制度的地方规范性文件。实行工业用地弹性制度，以长期租赁、先租后让、租让结合供应方式已在全国全面铺开。同时，为了提高企业租赁工业用地的积极性，部分省市还明确提出，租赁工业用地可以用于转让和抵押。

为何工业用地的弹性出让、先租后让等政策早已有之？

主要是为了解决各地园区存在的工业用地资源被严重浪费的问题。此前，一旦用地企业效益低下或因为各种原因未开发土地，就需要为土地转换产业或企业，但因为签约年限尚未到期，原土地使用权人或不愿意转让、或带走土地增值收益，这就导致了土地的荒废，限制了集约利用。

而工业用地采取弹性年期，不仅可以使政府或者园区更好掌握土地资源主动权，灵活调整地区工业用地资源配置方式；也可以将土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业，鞭策用地企业，创造更好的经济效益。

土地买卖的暴利时代即将终结，「租赁」带来的诸多好处正在逐渐被市场印证。

对于园区配套住宅来说，「租赁时代」的到来显然同样具有积极的意义，「租赁」既可以有效防止房地产投机，哄抬地价，同时还能加快人才的引进和产业的集聚。

「租赁的方式可以减少一次性投入的成本，同时让产业和工作的人群、居住的人群尽快集聚，是一个比较好的方向」。浙大网新集团副总裁彭涛在接受园区界记者采访时表示，「这是一个大趋势，表明产业地产正在回归本质，即产业的发展才是最重要的」。

产业地产格局和盈利模式将被重构？

这一股汹涌而至的「租赁」潮流，是否也会摧枯拉朽般重建产业地产的盈利模式？

长期以来，一个产业园区动辄上百亩土地，规模十分庞大，而其前期的基础设施建设往往也需要投入巨量资金，由于目前产业地产的盈利模式主要依靠一些楼宇的销售及租赁，因此，资金的回收周期十分漫长，相关数据显示，行业的年均回报率仅为10%左右。这样的重资产模式正在被多方诟病。

行业急切地想从这种「微妙」的盈利模式中抽身，但均「浅尝辄止」，而「租赁时代」的到来，也即意味着，靠住宅销售来反哺产业的盈利模式将被宣告终结。

「如果租赁模式被大面积推广，原有产业地产用可售部分用来平衡持有部分的盈利模式将会受到挑战，基本的投资逻辑也需要重新构建，往后或许会变成长期持有的租金收入，产业投资的收入，以及为产业服务的收入的结构化的盈利模式。」彭涛说，「这种租赁的模式推进下去，可能在产业地产领域，像国外比较成熟的新加坡模式会逐渐受到欢迎。」

公开资料显示，新加坡的园区开发模式有着强烈的政府色彩，园区配套设施建设也有两种方式：一是租借土地给入驻企业，由企业自行设计、建设；二是将已建好的楼宇等建筑租赁给入驻企业。政府还会建立园区「公积金」制度，以缓解企业资金压力。

在融资渠道上，由于租赁性住房开发运营不同于建完出售回流现金的方式，企业还必然会面临到融资问题，从新加坡的模式来看，除了开发建设期政府、银行的金融支持外，REITs 或许将成为关键的融资渠道。

彭涛认为，「实际上，这几年我国在REITs方面进行了一些探索，但现阶段普遍较低的租金回报率还难为 REITs 发展提供支撑。但随着租赁时代的来临，用REITs、以及更多资产证券化的方式来保证房地产的开发，或许会成为主流。」

「租赁」是否也将对产业地产的整体格局带来较大影响？有业内人士提出，「租赁」模式将大幅降低产业地产开发企业的资金门槛，一些发展规模较小，但方式更为灵活的中小企业或许也将参与进来，重新建立起产业地产的生态。

灰犀牛体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处，却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，定会让你猝不及防，直接被扑倒在地。它并不神秘，却更危险。在灰犀牛到来之前，产业地产需要做好准备，找到自己的自循环能力。