房地产信托投资基金（REITs）是近年来国际上房地产金融领域的创新。REITs是投资信托制度在房地产领域的应用，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。

REITs也是未来房地产金融发展的大方向，目前我国房地产金融市场尚处在比较初级的阶段，市场化水平低，存在着市场结构不完善、融资渠道单一、抵御风险能力差、发展相对滞后等问题。而美国、日本、新加坡和香港则是REITs发展较为发达的几个国家和地区，其发展情况值得我国借鉴使用。今天咱们就先看看，这几个地方的REITs究竟给房地产市场带来了什么。

几个发达国家和地区REITs发展收益情况

1美国：总规模达到11030亿美元

美国是全球规模最大、产品最为丰富和成熟的REITs市场。在1960 年房地产投资信托基金在美国通过立法确立之后，REITs在美国开始蓬勃发展起来。经过多次起伏和政策调整，REITs在美国的发展经历了1968~1974 年的成长期、1975~1986 年的重整期、1986~1990 年的加速发展期以及1990 年代以后高速扩张期。2008年受金融危机的影响，美国REITs发行遭遇重创，现已恢复至危机前水平。

1972-2016年美国REITs发行数

数据来源：NAREIT

美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。而REITs产品本身分类，为投资者提供了多重投资选择。总体上而言，美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs及抵押型REITs。

根据全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT）的定义，权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的一系列涉及房产的运作，包括维修、改善、租赁服务等。权益型REITs区别于其他地产公司的最主要特点是REITs获取并不断发展其所持有的资产，是为了将其作为有效的投资组合进行运作获取稳定的收益，而不是在其获得资产增值后立即将其出售获利。

而抵押型REITs，主要是向地产的持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。权益型REITs是美国市场的主要品种。

2017年6月美国权益型REITs构成与抵押型REITs构成

数据来源： NAREIT

规模上，根据美国NAREIT截至2017年6月底的数据统计，美国REITs的总规模达到11030亿美元。世界银行报告表明，2016年美国GDP总量18.57万亿美元，也就是说美国REITS占GDP的比重为5.94%，等比换算成中国的话，国内REITs总规模可以达到44193亿人民币。

美国REITs权益型的规模达到10342亿美元。有226只REITs列明在NAREIT中，其中192只在纽约股票交易市场进行交易。NAREIT上的所有REITs的年收益平均为4.16%，权益型REITs为3.85%，而标普500指数为2.00%。2016年度，交易所上市的REITs支付了约557亿美元的红利，非上市的REITs支付了约44亿美元的红利。

2016年美国REITs分类收益率

数据来源：NAREIT

2日本：平均红利收益率4.59%

日本是亚洲首个推出REITs的国家。2000年11月，日本修订了的《投资信托及投资公司法》，扩展了信托投资资金的使用范围，增加了对房地产领域的投资的规定，从而确立了REIT的法律地位。2001年9月10日，首期两只REITs，日本办公建筑公司和日本房地产投资公司正式挂牌东京证券交易所。经过16年的发展，J-REIT市值规模已位居亚洲第一、全球第二，仅次于美国。日本的REITs可像其他股票一样在TSE市场进行交易，购买地点、交易方式、税收等方面与普通股票一样，但是拥有相对较为稳定的收益率。

根据J-REIT网站的统计，截至2017年8月3日，上市的J-REITs有58只，总规模达11.43万亿日元，平均的红利收益率为4.59%。关于J-REIT的投向，基础的资产类型有办公楼、住宅和商业设施。除此之外，近来投资物流设施的占比在增加。有些J-REITs也投资于宾馆、老人公寓和基础设施。

2017年8月J-REITs构成

数据来源：Japan-Reit

3新加坡：平均收益率6.3%

新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家。新加坡于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelines for Property Funds in Singapore) ，并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITs做出相关规定。S-REITs持有、管理房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人、信托管理人、房地产管理人的费用后，全部作为股利形式支付给投资者。随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。税收透明措施，是指REITs只要遵守分红比例（90%）要求，其在REITs层面免征所得税，需在投资者层面征收，避免了重复征税问题。在多项政策的推动之下，2002年7月，新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。自此，S-REITs踏上了迅速发展的旅程。截至2017年8月3日，共有38只REITs产品在新加坡交易所挂牌，平均收益率为6.3%。到2016年底，S-REITs总市值518亿美元。

新加坡是亚洲最大的REITs市场。与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场较为国际化，即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。例如中国的凯德龙之梦就是在新加坡发行的REITs。

新加坡的REITs采用上市信托制/基金制模式，REITs往往由地产投资集团/开发公司(如CapitaLand，凯德置地)或大型资产管理公司(ARA资产管理公司)发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以设立多只REITs，针对不同的物业类型(零售、办公、住宅、医院物业等)。

4香港：平均收益率达8.42%

香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs。《房地产投资信托基金守则》对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs 的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。

2005年6月，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，修订后一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资，二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。

与港交所一贯的严格政策类似，香港REITs上市前及上市后的诸多要求也显著高于新加坡等国，例如香港REITs上市后债务比例上限为资产总值的45%，对比新加坡负债比例上限为总资产的60%，这些无疑都削弱了香港REITs的吸引力。当前仅有包括越秀（国内）、开元、春泉在内的11只REITs产品在香港交易所挂牌。根据香港交易所（HKSE）的资料，截至2016年12月，11只REITs的总市值约2103.97亿港元，2016年平均收益率为8.42%。

REITs的推行有什么好处？

1、对企业来说可以避免双重征税，获得税收优惠

REITs运作过程中面临的税收主要包括REITs和投资者两个层面。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节, 如各国对于向股东或受益人分配的股息或收益免征公司所得税、大多数国家对于REITs的交易免征印花税，同时各国对REITs采取税收中性原则避免REITs在交易中重复纳税；对于境内外机构和个人投资者, 一些国家为了促进REITs的发展给予投资者一定的税收减免。新加坡不仅对REITs免收所得税, 而且个人投资者从REITs取得的分红也免征个人所得税。这种优惠政策也使新加坡在短短几年时间内, 成为亚洲国家中仅次于日本的第二大REITs市场。

2、风险低

由于REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此REITs的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中，会考虑REITs相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。这是REITs成为投资对象的一个重要因素。

通过投资REITS，投资者不仅可以投资不同类型的房地产，甚至可以投资不同地区的房地产，以此来分散投资风险。

3、投资收益稳定

REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。

4、流动性高

由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有相当高的流动性。

5、信息不对称程度低

上市交易的REITs较房地产业的直接投资，其信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

REITs发展对房地产市场的意义

1、拓宽了国内房地产开发商的融资渠道

国内房地产融资渠道较为单一，直接和间接来源于银行信贷的房地产开发投资比例较大。REITs作为一种成熟的金融工具，它的推行可将零散的社会资金引入房地产市场，能拓宽国内房地产开发商的融资渠道，分散银行体系的风险。

2、改变了房地产行业的运营模式，并将促进地产开发商的整合进程加快

引进REITs 后，房地产开发将进入“产业资本＋金融资本”时代，房地产行业将进一步细分，房地产价值链进一步得到丰富和完善，出现专门的房地产投资管理公司、物业开发公司、物业管理公司等，品牌开发商的房地产开发和管理优势将凸现出来，成为市场上非常有价值的资源，吸引以REITs 为代表的金融资本持续关注，从而取得更为快速的发展。

3、改变了房地产行业的估值方式

我国市场对房企一般用市盈率（PE）估值，而对于国际上较为通行的资产净值（NAV，Net Asset Value）估值重视不够，主要原因就在于无法揭示和兑现所持物业的公正价值。而引进REITs后，由于REITs的价值主要取决于其房产价值，通过其高透明度的投资政策，使REITs 能在接近其NAV的水平交易。通过REITs 的投资和运作，将有助于市场对地产商和物业持有型零售商价值重新认识。

另外，评估机构在REITs中发挥着重要的作用，一来无论是抵押型还是权益型的REITs，都必须由评估机构对标的物进行总价和租金的判断。二来评估机构还必须定期对REITs发行方总体的运营能力进行评价，尤其是长期持有的物业（商业、办公等）经营能力的评价。

因此，对评估机构来说也实现了两个重心的转变，一是从评估标的物到评估发行方运营能力的转变，二是关注物业到关注资产的转变，尤其是一些不良资产的盘活和整理。

随着大资管时代的到来，我国REITs发展之路在哪儿？目前市场上的类REITs与国际主流有何不同？请继续关注“房地产数据中心”，下期见~

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心王雪华原创，小岚编辑。如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。