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工薪华裔夫妻摇身变美国38栋5百万刀豪宅业主,却遇到这个问题

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工薪华裔夫妻摇身变美国38栋5百万刀豪宅业主,却遇到这个问题

目前,这对夫妻决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”,而该小区住户管理委员会正在研议如何推翻拍卖结果。

作者:梁宵

一对华裔夫妇,生于台湾的郑麦可和生于香港的林蒂娜,以仅9万美元的价格,拍得旧金山一处拥有38户豪宅小区内的一整条街道。

普利西迪欧街区

普利西迪郑氏夫妻目前拥有普利西迪欧街(Presidio Terrace)的道路、人行道以及公共区域的产权。该小区包括Cul-de-sac胡同小区,平均房价每栋约510万美元。

普利西迪欧街小区豪宅

由于这条私有街道的住户管理委员会,长达30年都没有缴纳每年14美元的郡地产税,所欠税款加上利息与罚款,累计金额达到994美元,结果在2015年依法交付拍卖,最后被郑氏夫妇拍得。

郑氏夫妻

纽约地产资深人士表示:“这在美国房地产买卖中是极其罕见的现象。”

此案中,是因为业主没有及时和政府更新联络地址,旧金山市政府的缴税通知,一直寄往1980年代就已经废止不用的联络账号,导致业主漏缴税款。

目前,这对夫妻决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”,而该小区住户管理委员会正在研议如何推翻拍卖结果。此案最有可能的结果是,郑氏夫妻和Presidio Terrace业主委员会私下和解,将他们以9万美元拍下的地产卖个好价钱。

郑氏夫妇在拍入两年后,一直比较低调,有可能是怕在拍得短时间内被住户发现,而被合法收回。在这两年内,为了避免改拍的此地时就被业主知道,而出现对自己不利的局面,这对夫妇在此处地产的处理上,经过了精心设计。郑氏夫妇接受采访时表示无意转卖街道,自己是第一代移民,对于土地的所有非常重视。

重视土地的第一代移民郑氏夫妇,想方设法以不可思议的低价拥有了大量高值房产。接下来他们要让房产资产交到下一代手上时不“大失血”,需要用心考虑的是如何规避在美国关于“继承”的的各种法律与税务风险。

事实上,即使没有移民,在人民币汇率波动、国内资产收益率降低的大背景下,中国高净值人士资产“出海”的热度也在不断攀升,希望通过海外置业来为家族或者后代锁定一笔可观的财富,而你们首先需要明确的是,将面临的远远不是单纯的“买和卖”的交易问题。

北京大成律师事务所王芳律师家族办公室的专业税务顾问冯骜接触到很多对海外房产感兴趣的客户,他们或者看中投资前景,或者怀揣移民目标,但却由于考虑不周而可能承受难以预计的损失。

在其中的一个案例中,当事人在其父过世之后,寄望于到美国继承后者生前购置的20套房产—由于家庭在国内的房产和存款均被查封抵债,这些海外资产的重要性可想而知。但让他始料未及的是,房产中有些已经因为欠缴税费而被政府拍卖,有些要承担高额的遗产税。

投资要算“细账”

每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同,这实际上给购房者带来了很高的隐性成本—很多都是购房之后才浮现出来。

房产税在美国征收历史已经有200多年,而且其征收强度与房产位置紧密相关—中国客户偏爱地段好的位置,由此就会付出更高的税负成本;对于美国不同的州来说,房产税的征收也有着不同的规定,有的按季交,有的按月交,是“世世代代居住,世世代代征收”。如果对此不完全清楚,就会出现多年欠缴的问题,上述案例就因此而导致房屋遭到政府拍卖,当事人到美国“继承”的时候发现其中已经住进了别的家庭。

除此之外,在美国每月的物业费也非常可观,甚至相当于国内一年的物业费总额,即便房屋出租的话,业主不仅要负担这些费用,还有日常维护,比如除草的费用,更重要的是如果遇到极端情况,比如租户在房屋内发生意外,业主还要负起相关的责任。

与美国相比,海外置业的热门地加拿大和澳大利亚则是另外的情况,由于抑制他国购买者炒高本国房价,温哥华的BC省刚刚出台了新房屋修正案Bill 28,其中规定在温哥华地区买房的外国购房者,省府将会多收15%的房产转让税(property transfer tax)—这个比例是之前的8倍,已经于8月2日正式生效;而澳大利亚则对购房贷款进一步收紧,这对于受到外汇管制的中国公民来说进一步抬高了购房门槛。

移民中介、房产中介的目的是完成交易,实现房屋售出,很少提示其中的风险,更多是一锤子的买卖。而实操上,海外置业要面临税务、法律、文化等一系列的问题。

始料不及的继承隐患

如果说海外地产投资要进行更加细致的投入产出比的考量,那么说到继承,海外置业所涉及的问题就更为复杂,但这方面被很多的高净值人士所忽视。

根据美国的联邦税法规定,2016年美国人的联邦遗产税免税额度高达545万美元/人;非美国人的联邦遗产税免税额度只有6万美元/人。所以在上述案例中,当事人在房屋继承之时,会面临高达40%的美国联邦遗产税,而根据美国先税后分的原则,也就意味着当事人需要先支出一笔数目不菲的税金。

信托是一种可行的方式,通过设立信托将房产放入其中,有可能避免高额的遗产税。不过在信托设立的过程中,是否美国人身份又有着不同的“待遇”,这就涉及到美国税务制度中与遗产税可谓“双生花”的赠与税,“如果是美国人的话,那么将资产放入信托中会被征收赠与税,比例与遗产税相同,只不过是生前生后的时间差别。”冯骜说,而对于非美国人身份则没有这方面的缴税要求。

本文版权归《家族企业》杂志所有,微信公众号(ID:jiazuqiyezazhi)

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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工薪华裔夫妻摇身变美国38栋5百万刀豪宅业主,却遇到这个问题

目前,这对夫妻决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”,而该小区住户管理委员会正在研议如何推翻拍卖结果。

作者:梁宵

一对华裔夫妇,生于台湾的郑麦可和生于香港的林蒂娜,以仅9万美元的价格,拍得旧金山一处拥有38户豪宅小区内的一整条街道。

普利西迪欧街区

普利西迪郑氏夫妻目前拥有普利西迪欧街(Presidio Terrace)的道路、人行道以及公共区域的产权。该小区包括Cul-de-sac胡同小区,平均房价每栋约510万美元。

普利西迪欧街小区豪宅

由于这条私有街道的住户管理委员会,长达30年都没有缴纳每年14美元的郡地产税,所欠税款加上利息与罚款,累计金额达到994美元,结果在2015年依法交付拍卖,最后被郑氏夫妇拍得。

郑氏夫妻

纽约地产资深人士表示:“这在美国房地产买卖中是极其罕见的现象。”

此案中,是因为业主没有及时和政府更新联络地址,旧金山市政府的缴税通知,一直寄往1980年代就已经废止不用的联络账号,导致业主漏缴税款。

目前,这对夫妻决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”,而该小区住户管理委员会正在研议如何推翻拍卖结果。此案最有可能的结果是,郑氏夫妻和Presidio Terrace业主委员会私下和解,将他们以9万美元拍下的地产卖个好价钱。

郑氏夫妇在拍入两年后,一直比较低调,有可能是怕在拍得短时间内被住户发现,而被合法收回。在这两年内,为了避免改拍的此地时就被业主知道,而出现对自己不利的局面,这对夫妇在此处地产的处理上,经过了精心设计。郑氏夫妇接受采访时表示无意转卖街道,自己是第一代移民,对于土地的所有非常重视。

重视土地的第一代移民郑氏夫妇,想方设法以不可思议的低价拥有了大量高值房产。接下来他们要让房产资产交到下一代手上时不“大失血”,需要用心考虑的是如何规避在美国关于“继承”的的各种法律与税务风险。

事实上,即使没有移民,在人民币汇率波动、国内资产收益率降低的大背景下,中国高净值人士资产“出海”的热度也在不断攀升,希望通过海外置业来为家族或者后代锁定一笔可观的财富,而你们首先需要明确的是,将面临的远远不是单纯的“买和卖”的交易问题。

北京大成律师事务所王芳律师家族办公室的专业税务顾问冯骜接触到很多对海外房产感兴趣的客户,他们或者看中投资前景,或者怀揣移民目标,但却由于考虑不周而可能承受难以预计的损失。

在其中的一个案例中,当事人在其父过世之后,寄望于到美国继承后者生前购置的20套房产—由于家庭在国内的房产和存款均被查封抵债,这些海外资产的重要性可想而知。但让他始料未及的是,房产中有些已经因为欠缴税费而被政府拍卖,有些要承担高额的遗产税。

投资要算“细账”

每一个国家或者地区的税费规定和法律环境都不同,这实际上给购房者带来了很高的隐性成本—很多都是购房之后才浮现出来。

房产税在美国征收历史已经有200多年,而且其征收强度与房产位置紧密相关—中国客户偏爱地段好的位置,由此就会付出更高的税负成本;对于美国不同的州来说,房产税的征收也有着不同的规定,有的按季交,有的按月交,是“世世代代居住,世世代代征收”。如果对此不完全清楚,就会出现多年欠缴的问题,上述案例就因此而导致房屋遭到政府拍卖,当事人到美国“继承”的时候发现其中已经住进了别的家庭。

除此之外,在美国每月的物业费也非常可观,甚至相当于国内一年的物业费总额,即便房屋出租的话,业主不仅要负担这些费用,还有日常维护,比如除草的费用,更重要的是如果遇到极端情况,比如租户在房屋内发生意外,业主还要负起相关的责任。

与美国相比,海外置业的热门地加拿大和澳大利亚则是另外的情况,由于抑制他国购买者炒高本国房价,温哥华的BC省刚刚出台了新房屋修正案Bill 28,其中规定在温哥华地区买房的外国购房者,省府将会多收15%的房产转让税(property transfer tax)—这个比例是之前的8倍,已经于8月2日正式生效;而澳大利亚则对购房贷款进一步收紧,这对于受到外汇管制的中国公民来说进一步抬高了购房门槛。

移民中介、房产中介的目的是完成交易,实现房屋售出,很少提示其中的风险,更多是一锤子的买卖。而实操上,海外置业要面临税务、法律、文化等一系列的问题。

始料不及的继承隐患

如果说海外地产投资要进行更加细致的投入产出比的考量,那么说到继承,海外置业所涉及的问题就更为复杂,但这方面被很多的高净值人士所忽视。

根据美国的联邦税法规定,2016年美国人的联邦遗产税免税额度高达545万美元/人;非美国人的联邦遗产税免税额度只有6万美元/人。所以在上述案例中,当事人在房屋继承之时,会面临高达40%的美国联邦遗产税,而根据美国先税后分的原则,也就意味着当事人需要先支出一笔数目不菲的税金。

信托是一种可行的方式,通过设立信托将房产放入其中,有可能避免高额的遗产税。不过在信托设立的过程中,是否美国人身份又有着不同的“待遇”,这就涉及到美国税务制度中与遗产税可谓“双生花”的赠与税,“如果是美国人的话,那么将资产放入信托中会被征收赠与税,比例与遗产税相同,只不过是生前生后的时间差别。”冯骜说,而对于非美国人身份则没有这方面的缴税要求。

本文版权归《家族企业》杂志所有,微信公众号(ID:jiazuqiyezazhi)

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