前几年一度有人认为，市面上的刚需楼盘太多，小户型已经过剩了。

造成这种现象的原由可能要追溯到2006年政府出台的“7090”政策（即新建住宅项目的户型比：套型建筑面积为90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上。）在政府强制性政策下，小户型骤然增加，刚需楼盘密集上市，市场偏向严重。

而如今，小编更常收到的信息是“市场上小户型太少！”，“刚需买房难！”都说十年一个轮回，在目前刚需产品稀缺的环境下，不少人又怀念起了“7090”政策。

生 得 “ 暧 昧 ”，死 得 “ 畸 形 ”

为了抑制从2004年开始持续不减的楼市热度及缓解市场产品的供需矛盾，同时也为了重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，2006年5月，国家出台了“国六条”政策。

其中“7090”政策更是被业内人士推至风口浪尖：

1、部分业内人士认为，大户型产品逐渐受到人们的青睐，改善用户才是市场的主力消费群体。“一刀切”会让市场上产品同质化、失衡化，会忽略了改善用户的需求，最终导致市面上的产品无法满足改善群体。

2、部分开发商也在这个阶段，打造了各式各样的“创意户型”，所谓灵活的改变户型空间，将本有的80㎡的房子通过赠送，增加至更大的面积，市面上这种“偷面积”的行为让政策并未做到真正的市场调整，而是成为一场户型的变革。

3、也有部分人认为，开发商为了追求利益的最大化，从而会更倾向打造大户型楼盘，而“7090”政策，打消了开发商的积极性，房地产开发比重一直在缩减。为了刺激内需，激活房地产市场，确保房地产市场活跃，保证经济增长达标，应该开放政策。

▲ 在2006年5月到2009年初，“7090”政策严控时期，全国各地均严格实行，市场上的户型产品一度集中在小户型上。

▲ 在各种质疑声中，从2009年1月开始南京、北京、上海、成都、天津等城市相继出台优化方案，从“严格控制“到“鼓励提倡”，变相的让“7090”政策淡出舞台。

▲ 直到2015年3月国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《通知》：“提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。”也意味着“7090”政策寿终正寝。

改 善 时 代 的 来 临

2014年，成都70-90㎡面积段的供销量一直占据高位。自政策废除，减少了90㎡以下产品的积压，另外让改善产品“卷土而来”，让市场选择更多样化 。

所以，2015-2016年，改善产品逐渐成为了市场上的主旋律，销售数量不断增加，2016年也被称之为成都的“改善元年”。

（图片来源：吉信行）

而也在同年，成都“高低配”产品开始扎堆呈现，例如朗诗、朗基、合能等项目开启了新视野，品牌开发商也热衷于高端项目打造，像蓝光这类在刚需市场玩得游刃有余的开发商也在逐渐向改善市场转型。这股掀起的改善风在市场上越刮越大，意味着改善时代真正的来临。

刚 需 的 现 状

由于政策的废除，再加上后期实行的“去库存”，让90㎡以下的刚需楼盘销量不减，存量开始呈赤字下降。

到2017年，开发商着力发展改善楼盘，90㎡-130㎡的户型已经成为市面上的主力户型。

在小户型稀缺的环境下，许多刚需购房者“被迫”成为了改善一族。另外，在售楼盘不仅户型面积大，而且大多数优先考虑全款，导致房子总价高，购房门槛提升，刚需购房者根本无从下手，真的成了抱着150W的现金，买不到合适房子的真实例子。

也因为这样，不少刚需购房者的需求逐渐外溢转移目标到二手房；从房管局的二手房成交数据可以看出，今年9月交易的房源平均户型面积为85.73㎡，均以小户型为主。

（图片来源：成房网）

“ 7090 ” 重 启 的 可 能 性

目前成都主城区“降容”的指令导致土地容积率集体下降，今年拍出去的土地，基本已经定性了明年的楼盘市场，小户型产品只会越来越稀缺。

不仅是成都，全国甚是如此，去年，北京三居室户型占比超过3成，上海中环内小户型占比只有5.5%，再加上2016年全国楼市的狂热，市场产品的改变，购房价格的抬升，让各地政府也积极做出相对应的调控政策。面对这种局面，北京、上海首先发声重启了“7090”政策：

● 2016年2月，上海市在《意见》中提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。

● 2016年3月，北京昌平区南邵镇两地块的出让公告显示：本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房，面积所占比重需达到70%以上。

改善楼盘的饱和，高端住宅的热潮，都让刚需无处安放。如此反复，是政策出了错？然而，调控政策并没有对错，它只是一把顺应当下环境的双刃剑。当矛盾再浮上水面的时候，又将有新的对策来对产品面积段失衡的市场进行宏观指导。这或许也将是调控房地产市场的下一个方向之一。

"7090"的争议一直存在，在此笔者也并不是希望完全重启这个政策，而是想呼吁有更多的目光去关注刚需群体，去了解这个群体的需求，出台更完善的长效机制，给现在的刚需族带来一点希望。

声明：以上内容由< 想住成都 >原创，相关数据信息来源于市场调研与公开媒体。