我们总能听到普遍的声音在说，成都的房价达到3万/平米是没有问题的。

暂且不说房价涨跌，就按目前的市场行情，也并非没有3万/平米的房子，关键的看看什么样的房子值3万/平米。

今年多宗高价地拍出，那么明年将有什么样的房子出炉？想住找到了一种答案。

成都高价地背后将会呈现产品差异

目前成都多个出让地块都包含了部分的人才公寓或者租赁住房，如果综合无偿移交部分的建安成本及拿地成本，个别地块的实际楼面地价成本已经超20000元/平米。

那么，这些地块未来呈现的产品会和目前普通的住宅类似吗？我想不会。地价惊人，很多购房者当然会担心成都未来的房价会不断上涨，但是如果打造的房子物有所值，那么房价再高，市场也是健康的。如同现在在主城区，兰博中心打造高档住宅均价达45000元/㎡，但是认可其品质和身份标签的人也会觉得这样的价格无可厚非。

仁寿视高的两个社区

此次，笔者实勘仁寿两个项目发现，相同容积率下，相似的指标，不同的产品，这对于成都近期出让的地块非常有参考价值。

两个项目属于眉山视高的保利天府林语和天府公园城，两个项目售楼部对门，属竞品楼盘。

先对比土地指标要求：

两个低容百亩大盘，均有38.7%的建面用于返迁安置用房，但是与成都中心城区无偿移交地块不同的是，以上两个项目返迁部分政府将按照3400元/平米（住宅部分）和10000元/平米（商业部分）进行回购。

目前已知成都中心城区出让的地块中，最高的无偿移交达41%，最低移交也有20%。未来这些地块的项目将如何呈现，先看看仁寿带返迁比例的项目是如何打造的。

保利天府林语

返迁部分（比例38.7%）：30层，2梯6户，高层。

商品房部分 ：7+1洋房，1梯2户；18层，2梯3户，高层。

保利天府林语效果图

保利天府林语为传统的“高低配”组合，采用“点阵式”布局，这种布局多用于联排别墅，并且这种产品在主城区能找到很多相似的例子。但是天府林语里“高”的部分全部为返迁房，“低”的部分为商品房。很明显，洋房的溢价会更高。

天府公园城

返迁部分（比例38.7%）：1-4栋30层，2梯6户，高层；

商品房部分：2梯5户，高层；

天府公园城效果图

天府公园城为围合式布局，双中庭，几乎为高层住宅建筑，这种打造方式多用于高容积率住宅，小区活动空间大，刚性需求较多。但是在2.8的容积率限制下，这种打造方式的成本显然有点不合乎逻辑，在成都主城区几乎找不到这种低容的高层住宅。

>>>返迁部分品质低于商品住宅

对于两个楼盘返迁部分的用材我们没有详细了解。但从基本的配置上，两个项目的返迁部分的品质略低于商品住宅。对于大众来说，这种方式可以理解，毕竟花钱的差距还是非常大的。

>>>洋房和高层商品住宅售价一致

但是在这里的商品住宅部分，天府公园城高层和保利天府林语洋房的售价在同一水平线，均为12000元/平米左右（售楼部口径），且均为清水房。

很多人会有疑问，高层卖洋房的价格会有点不可思议！但是，当你看到天府公园城的户型，也许就不会这样想了。

这个套三双卫，带弧形大阳台的房子，建面居然只有77平米。最后通过了解，天府公园城所有户型的赠送能达到20-40%，这也是该项目敢卖高价的原因。并且，对于刚需购房者来讲，这种户型的性价比也是非常高的。

区别于眉山，成都或不会有超高赠送

在容积率指标中，赠送面积是不计入建面的。所以，开发商也许是吃政策漏洞“偷”了容积率，获取更高的利润。而且，在低容积率的情况下，这种高赠送对于住宅整体的密度影响不会特别明显。成都过去以这种方式打造的楼盘有德商华府天骄，融创四海逸家等（超高赠送）。

但是，在近日，成都市规划管理局突发一条新规：

《新规》中第3.5.18条：每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。

新规将飘窗、露台、退台和空调板等也纳入了面积控制的规定当中，加大了对面积赠送的限制。当时笔者第一反应是，这是一条应对开发商偷容积率的及时性政策。

开发商视角：“高低配”利润更高

之前笔者有文章分析过：在地块容积率限制的情况下，打造“高低配”（高层+洋房、别墅）的货值要比纯高层的货值高。

具体参见：锐理机构去年对龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、首创娇子1号三个项目的货值测算。（价格以单个项目同类产品的首次成交均价为参照，未计算市场涨幅。）

◤ 表一：现有高低配产品货值测算

◤ 表二：纯高层产品货值测算

从上表中可以看出，不同区域的项目打造高低配产品的货值会比纯高层产品的货值高，利润也更高。

以上例子成立的条件是别墅，高层的售价不同，货值是“高低配”更高。但是由于两个项目售价相同，同建面的情况下，他们的货值也会相同。

这里，我们遗漏了一个点，也就是建筑成本问题。

在建筑面积相同的情况下：超高层建筑的成本要比低层建筑高许多（人工，施工，用材）。并且，赠送的部分也需要成本。

综上所述，保利天府林语的成本会略低。并且保利天府林语（高低配）的打造方式显然同时兼容了利润率和市场改善需求。关于天府公园城为什么不做高低搭配，我想也是有诸多因素，客户群体、产品竞争力等，毕竟保利的影响力要远大于本土开发商。

未来或将是改善项目形态的转变

在今年地价疯狂的背景下，也可以预见明年的未来——低密度社区指标可以被两分成高层（移交或租赁）+别墅或洋房（商品住房）来进行项目的设计。未来成都住宅市场上的改善型产品或将更多的向低密洋房、别墅产品进行转变。

对于购房者来讲，刚需购买新房或许将变得“奢侈”，而对于改善群体，未来改善住宅的居住品质也将有所提高。

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