还不到一个月，青白江再次出现在了土拍台上。这已经是今年第三次了。

从八月以来，青白江就在土地市场持续活跃着。8月16日，金科以260%的超高溢价率拿下了青白江凤凰大道以南、凤祥大道以北77.5亩地块，楼面价为3600元/平米，基本持平当时青白江在售楼盘的房价。而在去年的9月份，青白江的楼面价才580元/平米，仅一年的时间，就涨了6倍有余。

而后10月16日，青白江再出土地，此时的成交价已达到4450元/平米，由佳兆业所创造。

但最近这次的土拍并没有延续此前的高走趋势，四宗土地出乎意料地几乎没人争抢，除第一宗地成交价为3050元/平米外，其余三宗均以3025元/平米成交。虽楼面价没有很大的突破，但通过这次土拍，青白江又迎来了两大实力房企：万科和美的。

1

要说今年楼市的“网红”，毫无疑问当属仁寿视高。当楼市目光都投向了距离主城区40多公里外的视高，鲜有人注意到，城北五环之外的青白江，也在隐隐发力。

在金科进入之前，青白江其实已有多个知名房企进驻，如恒大地产、深业泰然、武海置业、钱江银通、蓝光地产等。2011年恒大进入青白江，为青白江带来了第一个精装项目，青白江的房价就此正式迈入了“3”字头。但此后，虽持续有品牌房企进驻，青白江的房价始终在4000元/平米徘徊。

从8月的金科拿地开始，青白江楼市就似乎打开了一个全新的缺口，吸收进了各种外来的新鲜元素，不仅是有新的品牌房企的入驻，更有比区域当前市场上更为高端的新产品出现。

市场呈现出了新的现象，房价自然也是迎来了一波上涨。

据安居客数据显示，青白江的房价在8月之前一直保持在3900元/平米上下的水平，八月土拍过后，青白江新房均价就已突破4000元/平米，而在10月佳兆业拿地后，青白江房价陡然直升，现已突破8500元/平米，不到两个月，就涨了2倍。

这个速度，可堪与视高一较高下。

▲青白江近几个月的房价走势（截图来源/安居客）

2

但在如此大好形势下，青白江楼市现在却是 “无房可卖”。

近日，头条君亲到青白江实地探查，踩过的7个楼盘均是暂无房源可售，新房源开盘时间待定。其中，除了尚林幸福城一百多套房源不用排号直接开盘当天抢购外，其余楼盘均处排号阶段，且排号人数远超房源数量。如瀚城新天地新开一批三百余套房源，排号的已经超过了1000人。同时，7大楼盘均表示新开房源将不低于7000元/平，预计开盘时间基本为11月底。

在距离金科新项目一公里左右的嘉和世纪城售楼部，房源公示屏上显示上一批次的住房开盘时间是10月11日，成交均价为6400元/平米。现场咨询的人不少，一位购房者笑言：“下一批7000元都买不到吧？”置业顾问笑了一下，并没有反驳。

▲嘉和世纪城房源公示

而作为近三年来打开缺口“第一人”的金科，在8月拿地后也迅速规划设计，并搭建临时售楼部，10月27日就已正式开门迎客。头条君11月1日到达售楼部时，置业顾问就透露说排号的人数已超过首批次房源的数量。其在青白江的首个项目案名为“金科博翠天宸”，置业顾问介绍说是按照“金科天宸”的模式来打造的，而在配置和设计方面，还要更优于“金科天宸”。

▲金科博翠天宸临时售楼部

金科博翠天宸首开暂定2018年1月份，精装高层预计售价在一万上下，清水洋房也是差不多的价格。等此项目开盘，势必将打破青白江“万元房价天花板”。“其他楼盘就等着我们开盘后跟着涨价呢，之前就说了很多次要开盘，一直推迟，现在说11月底，多半也是要推迟的。”上述置业顾问说道。

而在金科之后，还有创造青白江土拍最高价纪录的佳兆业，加上万科和美的。大鳄入侵，青白江越来越热闹了。

于是，青白江也逐渐被人冠以“价值洼地”的名号，似乎是要成为下一个“网红”的节奏。

3

若要成为“网红”区域，必然少不了两大重要因素：人气和潜力。

人气

据青白江区统计局发布的《成都市青白江区2016年国民经济和社会发展统计公报》（以下简称“公报”）中显示，青白江区2016年末全区户籍人口41.96万人，年末常住人口40.21万人。是目前成都行政区域中人口最少的区域之一，还有很大的人口增长空间。

早前的青白江购房人群多以地域性客户为主，有少量成都周边地区客群。其中，地域性客户以纯自住和改善性居住需求为主，少量外区域客户以投资性需求为主。而随着2017年3月最新限购政策出台后，青白江作为仅剩的不限购行政区域，也承接了成都城北片区部分外溢的购房者。目前在青白江排号的购房者中，就新增了大批成都市区的外溢客户。

按照目前的发展趋势，或许对于青白江未来的人群结构观察，不仅是要放大到大城北区域，还将扩展至整个大成都的范围，甚至还将影响到广汉、彭州等片区。

▲青白江区位图

潜力

经济潜力：

作为国家“一五”时期在西南建设的第一个工业区，青白江的工业一直都是区域内经济发展的第一支柱，经过50多年的发展，产业优势明显。据《公报》显示，2016年全年青白江实现工业增加值247.66亿元，对经济增长的贡献率达58%。

此外，青白江属于规划的北部商贸城，是“成德绵”区域发展轴上的重要节点，北入成都市的门户，与其南部的新都区共同构成成都市的北部新城。随着交通条件的不断改善，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。功能方面定位为成都主城区北部的分中心，以化工、冶金、建材、中型设备制造为主导的集中发展区。同时，青白江还是“蓉欧快铁”的始发站，并拥有亚洲最大的集装箱中心站和国家对外开放口岸。种种利好加持，青白江发展后劲十足。

今年4月，青白江作为四川三大片区之一的青白江铁路港片区正式加入了自贸区阵营，成为了四川对外开放的重要窗口。随着自贸区的成立，将会有更多的产业进入青白江，带来更多的消费人群。而为吸引更多的人才，今年十月在自贸区内，推出了人才公寓用地，由人居底价拿下。

交通潜力：

青白江距离成都主城区20公里左右，从青白江到主城区，可直接上二绕环线，约40分钟左右即可到达城北。目前，青白江区域内有5条高速(成绵、成南、成巴、成都二绕、规划中的成青)、两条国道(G108线、G245线)、1条省道(S211线)穿境而过;宝成及宝成复线、达成及达成复线、成渝铁路、成绵乐客运专线及在建成兰铁路经过青白江，构成通达全国的快速铁路网。

资源潜力：

在生态资源配套上，青白江也有一定的优势。此前，青白江曾被评为“四川省首批环境保护模范区”，目前区域内凤凰湖国际生态湿地公园第一期已呈现，成为了青白江人业余游玩的聚集地。金科博翠天宸、佳兆业地块、万科地块以及美的地块都在凤凰湖板块内，一定程度上能够享受凤凰湖的生态资源。

▲已呈现的凤凰湖湿地公园一期

此外，在2016年4月发布的《成都市青白江区水务局工作报告》中，还公布了青白江将投资约4.8亿元，启动约2000亩长流河中央湿地公园项目建设的消息。据了解，去年5月，长流河中央湿地公园项目招标已经完成，根据计划长流河中央湿地公园将于2018年建成。

而在生活配套上，就暴露了青白江目前最大的问题：几乎无代表性的大商业。目前，区域内主要的商业集群包括青白江本土老牌卖场万家福以及开业不过4年的英祥商业广场，由于引进了家乐福，成为了青白江较有人气的商圈之一。另外则是位于西城板块和新城板块之间，开业已6年的千盛百货，多以商业街为主，餐饮、购物、娱乐等多项业态都比较齐全。

随着金科、佳兆业、万科和美的入驻，这几大有着丰富商业地产打造经验的品牌房企，不知未来是否会为青白江带来一些商业的提升。

眼下，大鳄们刚刚进入，青白江楼盘们都“按兵不动”，除了稳稳上升的房价，一切看起来都很平静。有业内人士预测，青白江这是在“憋”着大招，只等合适的时机，来一波彻底的“爆发”。或许可以期待，不知那时候的青白江楼市又将呈现出怎样的光景？