10月全国宅地市场“银十”成色明显不足，虽说成交量与上月相比出现小幅上升，但出让金总额、成交楼面价都有明显下降。10月全国宅地市场LBI值为38%，环比下降至42%，同比上升20%。泡沫指数呈现显著下降态势。在一、二线城市土地拍卖新政的重重调控下，开发商投资也逐步从狂热转为理性，一、二线土拍市场逐步走向平稳，预期后期房价开始趋稳。
10月宅地市场泡沫指数降幅显著，LBI值下降至37.72%，环比下降42%，同比上升20%。
沈阳、成都、南京住宅市场开发风险度依旧位居前三甲。
2017年1-10月全国重点城市出让宅地风险度排名表
24个样本城市中，2017年1~10月共有22个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，有12个城市的LBI均值高出了理性值，占比50%，即这12个城市出让的住宅用地开发难于获得行业平均利润；
沈阳重回榜首，后续依次为成都、南京、天津、合肥等，虽然目前的数据表明1-10月累积开发风险较高的依旧以二线城市为主，但位居榜首的沈阳风险度仅为48%，与2016年相比降幅明显，且各地土拍市场已出台多项调控政策，预计明年二线城市的开发风险度也将逐步回归理性。
2017年10月全国重点城市出让宅地LBI（土地泡沫指数）排名表
样本城市中2017年9月与2017年10月均有宅地成交的城市共8个，从这8个城市的平均LBI值来看，2个城市环比上升，6个城市环比下降，总体来看，10月LBI均值与9月相比呈明显下降趋势。
杭州10月出让地块LBI值为63%，虽名列榜首，但杭州属长江三角洲经济圈两个副中心城市之一，经济支撑力度大、城市自然条件好，房价水平较高，相应能承受的土地成本也高，后续开发的风险属合理范围。
1、土地市场整体怎么样？
10月重点城市宅地市场 “量平价跌”，土地出让金额、成交楼板价环比下降，同比上升，土地出让面积环比上升5%，同比上升329%，宅地宗数环比下降13%，同比上升306%。土地溢价率环比下降62%，同比下降46%，10月土地市场无论是出让金或是楼板价及溢价率与上月相比均呈显著下降态势。
全国重点城市出让土地总建筑面积及楼板价
2、泡沫指数走势如何？
10月份重点城市宅地LBI的均值为37.72%，环比下降42.23%，同比上升20.16%。LBI值逐步回归理性，与上月相比下降趋势显著。
10月份重点城市的开发风险度也已基本趋稳，10月下降至-9.70%，10月出让的地块整体而言盈利水平略高于行业平均水平。预计整体开发净利润率略高于行业平均水准。
重点城市出让宅地LBI(土地泡沫指数)均值走势图
重点城市出让宅地风险度均值走势图
注：开发风险度越大，则开发利润率越低
开发风险度大于0，则不能获取行业平均利润，反之则可以获取行业平均利润
3、高风险地块都在哪里？
2017年10月重点城市成交的73幅住宅用地中，成交楼板价大于周边同期在售新盘价格的地块数量为0，说明在各地土拍政策的重重调控下，10月已无“面粉大于面包价”的地块出现。10月全国宅地出让市场处于理性状态。
风险度大于0的地块共29块，占比40%，环比上月下降26%。即不能获取行业平均利润的地块占比约4成。开发风险与上月相比，降幅明显。说明开发商投资也渐渐从狂热转为理性。
开发风险度TOP10地块中，昆明、南京均各有4宗地入围、成都1宗、沈阳1宗。
2017年10月重点城市宅地市场 风险度TOP10地块表
2017年10月重点城市宅地市场风险度TOP10地块分布图
4、哪个城市宅地市场最吸睛？
本月各地住宅成交特点
注：本报告不包括保障房、限价等有特殊规定的成交宅地。
10月土地市场成交住宅用地的规划建筑面积共计975万方，环比上升13%，同比上涨287%。成交楼板价环比下降51%，同比上升58%。成交量超过50万方的城市有:成都、广州、昆明、南京、青岛、郑州、重庆。
重点城市宅地出让图（2017.10）
5、出让地块离城市核心远么？
重点城市2017年10月成交的地块平均距离城市核心25公里，这一数值环比上升47%，同比上升108%。
各城市2017年10月出让宅地与城市核心距离分类表
各城市本月出让宅地与城市核心平均距离分布图（2017.10）
附表
2017年10月重点城市宅地出让表
什么是LBI
LBI值=成交楼面价/土地出让时点周边在售新盘价格
理性LBI值=成交楼面价/预计地块上市后楼盘成交价格
开发风险度=（LBI值/理性LBI值）-1
LBI指数特色
LBI指数基于中估数库的大数据平台
深入分析房价与地价关系
理性预测未来房价与地价水平
精准反映土地泡沫水平
提前预判项目未来风险
注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心田蓉泉原创。如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
评论