公馆是二十世纪初上海滩建筑史上社会发展的重要象征，不管过了多久，住房演变成什么模样，走进公馆，历史的厚重气息会瞬间将你拉回到那个被称之为“十里洋场”的老上海。近日，一些平台陆续传出了绍兴路54号，上海记忆中最让人津津乐道的旧上海青帮大亨杜月笙故居的“杜月笙公馆”出售的消息，报价6亿元人民币。

有人认为这是天价，就目前而言，它已然成了除严家花园（10亿）之外身价最高的洋房。也有人价格认为并不高，其建筑面积共4897，算下来均价在12万/平方米左右，加上极具特色的历史背景，这个价格也是情理之中。今天咱们从评估的角度来看看，杜月笙公馆的价格究竟如何？

基本概况

上海杜月笙公馆，位于绍兴路54号（绍兴路中段），属于黄浦区（原卢湾区）瑞金二路街道，西侧为绍兴公园，东侧200米处为瑞金医院，是个别有韵致的小庭院，这里曾是杜月笙的小公馆，故称“笙馆”，属于保护文物。

笙馆共有8幢楼，建筑面积共4897平方米，其中7幢和8幢原为杜月笙的花园住宅用房，其余1幢、2幢和4幢为辅助用房。

笙馆占地面积4321平方米，约6.48亩，容积率为1.13，按规划恢复原貌后花园面积2600平方米，约3.90亩，花园面积达到土地面积的一半以上。

院子内西南侧花园仍保存有部分石堆砌假山及石雕塑像。笙馆的总体风格为中西结合，以西洋格调为主，气派高贵，典雅流丽，无论是线条还是建筑装饰均和谐悦目。其选料上乘，手工装饰部分精雕细琢，做工精细。

评估价格

目前在上海，上海老洋房作为一种不可复制的房产，是极其稀缺的资源，如湖南路、新华路一带，老洋房的分布是比较密集的。作为绍兴路上的铜牌老洋房代表，笙馆的不可复制性尤为突出。

绍兴路洋房的挂牌单价为11.5万元至13.5万元不等，租金在5-6元/平方米·天。（以上数据由中估联数据中估数库提供）

在笙馆产权清晰、以上数据不变的前提下，根据其权益、建筑面积、朝向、楼层、装修、花园面积、历史保护建筑、历史价格等诸多因素的考虑及修正，最终笙馆的估价约为5.8亿元，均价为11.8万元/平方米。

这作为同类型同等级地段的老洋房来说其实单价并不高，且花园面积达到土地面积一半以上。但仅中介费一项却达到了1160万元，而在后续的交易过程中，契税（为成交价的3%）、增值税（根据购买年限和原购价值有所不同）、登记费.印花税.预计处置费用（约为成交价的1.5%）等房产交易税费也是一笔不小的开支。如最终顺利成交，中介费加上交易税费预计超过5000万以上。

交易难点

首先，作为房产交易来说，产权清晰是头等大事，但根据卖家描述，作为国有资产，这套老洋房一直归报社所有。后因历史原因，笙馆的权属性质为国有，但产证权利仍为华美，使用权归报社，现产证权利人、使用权分属两处。因为产证上该房屋属性仍为国有，故需向国资委申请批文，拿到批文后方可在联交所进行定向挂牌交易。

其中参与联交所拍卖的前提为拥有房屋使用权，因此该项交易分两部分，买家需先同报社签署使用权转让合同，随后凭借使用权合同参加联交所的拍卖。而申请国资委批文并非易事，且所需时长尚未可知，整个交易周期至少需要一年以上，所以卖方能否及时跟进配合，买方是否有能力、有时间处理产权问题是保证整个交易流程顺畅的关键。

通常而言，建筑面积越大、房地产总价越高，其市场流通能力就越差，所以虽说单价不高，但总价也相当高昂，何时能变现，有可能是一个相当长的时间段。

其次，作为老洋房的购买者而言，买下来之后的修缮成本也是一个需要考量的问题，虽然从外观和内部装修来看，笙馆保护的还是不错的，但作为住宅用房来说，对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同，其造价及安全性会有所不同，现有报社、出版社等几家单位在内办公，是否对内部结构造成损坏也不得而知。

但建筑物如果能保持原貌或经有关部门批准恢复到原貌的话，其外观、内部格局、地板、楼梯、门窗等具有当时特定的工艺得以保留，那就会令笙馆的价值更具竞争力。

第三，老洋房交易相对而言主观性色彩比较浓郁，它不是商品房、也不是标准产品，每个老洋房都有其独特的构造、布局及人文气息，就如同恋爱一般，在别人眼中的大气典雅的布局装饰并不一定是你喜欢的，所以一套老洋房的整个交易过程往往长达一年左右甚至更久。

但无论这座公馆发生了什么，它依旧是老上海历史中浓墨重彩的一笔，记录了一个传奇人物的一生，也记录了一段斑驳陈旧的时光。

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心赵奕萍 原创，小岚编辑。如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。