北京近一年房地产市场成交价格和成交情况分析

1、北京近一年商品住宅成交价格和成交量情况

近一年来，北京房地产市场运行平稳，价格高点出现在今年5月，均价约为51000元/平米。近半年持续下降，半年总体跌幅约为5%。成交量方面，由于实施了较为严格的限购、限贷和限售政策，成交非常清淡，近三个月平均成交仅为约25万平米。照此趋势，预计今年总成交约为400万平米，去年全年成交为813.19万平米。同比下滑50%以上。

2、北上广深近一年房价变动情况

与此同时，通过和统计局比对可以发现，北京房价走势总体平稳，而深圳整体的房价波动较大。

统计局口径的北上广深的住宅价格环比指数（新建商品房）

近半年全国房价出现下跌的城市排名

根据中估数库对全国房地产市场的价格监控显示，以2017年5月作为基期，计算截止10月底的房价降幅。环北京区域的三个城市：沧州、廊坊和北京包揽前三。本次下跌的城市有三种类型，第一房价透支后下跌，厦门、合肥属于此类。第二是非热点城市正常调整，陕西、宁夏及新疆的城市都属于这种类型。第三是投资过热后回调。沧州、廊坊和北京属于此类，本报告第四部分会对此进行进一步分析。（详情可阅读：近半年哪些城市房价下跌最快？暴涨的城市跌了！）

北京及周边城市限购限贷情况

限购：

限贷：

注：“/”为该方面政策无变化，沿用之前政策

北京近期房地产市场运行总体评价

比较四个一线城市来看，近一年来，房地产市场的行政调控没有丝毫放松，反而在加剧，4月27日限购升级后，北京连法拍房都列入了限购行列。然而，如此严厉的限购限贷条件下，四个一线城市只有北京经历了重大事件，即今年4月1日设立雄安新区的事件。这一事件，使得本身已经对环京津区域有投资热情的购房者产生了更加强烈的投资欲望，这种欲望与北京投资需求外溢叠加，使得北京在上半年产生了房价的最高点。

十九大前后，中央对于房地产市场实施严格监管的尺度在政策导向上得到加强，对市场预期产生了重大影响。十九大明确了两个基调：第一，宏观审慎和金融双监管，未来房地产资金面将面临高压态势。第二，对房地产税立法预期了时间表，预计2020年完成立法，2022年全面实施。这两个方向性的基调，都对环京津地区的投资客的预期造成重大的影响。资金面趋紧，土地供给向租端倾斜，市场转向买方主导，由于二手房市场具备更大的价格弹性（即买卖双方的议价空间更大），北京总体的房价出现下跌，部分区域出现较大波动。

总体来看，伴随着成交量的大幅下跌，北京市下一阶段的房价走势可能为继续向下调整。这不仅仅是北京的情况，一线城市都会呈现这样一个态势。但是结合北京的基本面来看，北京的首都地位赋予的城市的特殊性，北京的电子信息科技的专业度非常高，这些因素都会房价形成一定支撑。根据中央的政策基调，预防房地产市场大涨大跌造成金融风险是重要的方向，未来房价暴跌的可能性非常小。

北京各区近一年房地产成交情况

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心颜莉原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。