hello，小编又来了，上次写了泰国和柬埔寨的房产对比之后，收到很多客户的留言和反馈，不管好的坏的，都是对小编工作的一种支持，万分感谢。同时小编也发现，原来有那么多人关注东南亚市场，尤其是房地产板块，这让小编觉得工作有意义。

继马来西亚、柬埔寨之后，我们将目光瞄向越南，这个千年神秘的国度，并从各个方面分析其投资潜力，再对比泰国之后，希望您能有个明智的选择。不多说，Go!

01、地理位置

从地图上看，越南北接中国，西与老挝、柬埔寨接壤，东、南两面面临南海，是个南北长东西窄的沿海沿边国家。这样的地理地形有利有弊：优势在于海岸线长3260多公里，利于发展港口经济；不足之处东西窄，毫无纵深，公路、铁路建设受限，总体来说交通基础设施落后。从军事角度来看，防守非常不利，一有任何风吹草动都逃不过领国的眼睛，容易受到威胁，社会环境不稳定。历史上越南多次遭受战争的肆虐和它的地理位置分不开。

泰国和越南同处东南亚，政治上都是东盟成员国，还是“一带一路”沿线重要国家，具备得天独厚的优势，市场潜力巨大。

02、经济概述

为更直观的了解两国的实力，下面就两国的一些指标进行对比。

越南属发展中国家，近年来大力发展经济并取得不错的成绩，2016年GDP为2026.16亿美元，经济增长6.3%。通胀率3.19%，物价上涨厉害，通胀压力大，越南也是亚洲通胀最严重的国家之一；相比起来，泰国的通胀率就小得多，仅为0.79%，物价也维持在稳定的水平。

越南人口数量在2016年时为9270万，预计到2020年人口破亿。不可否认，越南人口总量在快速增长，但是仅33万平方公里的国土面积，这样高的人口密度（298.9人/平方公里）会造成资源供应短缺，人均GDP仅2186美元，比我国中西部地区还低。泰国人口约为越南的三分之二，而人均GDP却为越南的2.5倍，人民更富裕，更能支撑泰国不断上扬的房价。

越南盾作为流通货币，汇率对美元约为22727：1，对人民币约为3409：1。从历史来看，越南盾的趋势性贬值，是你在投资越南时无法回避的问题，而且越南对外汇管制非常严格，外币入越容易，出境或是汇款则没那么容易了。

小结：越南自加入WTO以来，凭借其廉价劳动力以及区位优势，经济较快发展，2016年时还签订了跨太平洋伙伴关系协定（TPP）协议，TPP对越南的发展有促进作用。但是预想是好的，特朗普上台后对TPP协议不以为然，甚至欲废除，越南的经济势必会受到影响。2016年的经济增速首次放缓，世界银行预估2017、2018年越南的增速还将继续放缓。从长期来说，宏观经济不稳定，投资房产风险更大。

03、楼市发展

越南房地产市场从90年代初开始发展，直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间就不长，却在几年前遭遇“寒冬”--房产泡沫破裂及市场崩溃，越南经济也深受重创，股市、房价暴跌，近两年才从谷底回升。

河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升，到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/㎡。楼市过热，房价快速上涨，普通民众难以承受，同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑，终于在2012-2013年房产泡沫被引爆，随之而来的是房价下跌30%-40%，胡志明市的降幅更大，经济发展严重衰退；而在经历了3年的楼市低迷之后，市场逐渐复苏，均价几乎恢复到历史高点，目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/㎡，郊区也要1800美元/㎡，相对越南这个人均GDP只有2186美元的国家，这样的高房价不禁令人唏嘘，同时也感叹越南房地产的“畸形”发展！

反观越南房地产泡沫的形成，以下三个原因影响最大：第一，越南自身经济基础薄弱，政府通过政策措施吸引外资投入，依靠外资拉动经济的增长。而当大量外资流入，并大举进入房地产领域的时候，房产泡沫也在不断累积，并且越变越大；第二个主要原因是当时越南的楼市供需极不平衡，供大于求，仅仅依靠本土上层阶级以及外国投资客是难以消化楼市过热带来的高库存；第三个原因就是房产投资过度。越南股市不行，富豪手上的闲钱没处花，于是他们大量投入房地产，也就造成了房产投资过度。现在楼市还在回暖，高房价的到来让人心有余悸，这波房产热潮能走多高多远，小编不知道，但历史总是惊人的相似。

有人说，泰国不也发生过房地产泡沫吗？是的，1997年。泰国和越南不同，经济发展依赖外资的程度较低，因此泡沫的形成和破灭有着本质的不同，而且距今已有20年，随着旅游业的蓬勃发展，泰国房地产市场逐步回归理性，朝着健康、良性的方向发展，市场稳步上升中，投资热度依旧高涨。

我们同样看到，不仅是泰国、马来西亚，越南也吸引着越来越多的投资者。从大的方面讲，这是一次机遇，意味着东南亚市场在不断扩大，对各国投资者的吸引力也在逐步加深。而想投资越南房产的人，小编认为以下风险需要警惕：

（1）、汇率波动风险--越南经济体量小，抗风险能力差，易受外部影响，一旦有危机发生越南盾贬值的速度非常快，根本没有给你撤离的时间，损失也更大。

（2）、市场风险--房价起点高，房贷利息也高，能买得起房的不是达官显贵就是外国人，受众面小；而且房价和收入差距过大，甚至跟不上房价上涨的速度，容易形成有价无市。

04、消费人群

前面提到，胡志明市郊区和市中心的房价差距较大，郊区价格1800美元/㎡，市中心最贵的公寓价格可达9000美元/㎡。越南年轻人，一般的工薪阶层，月薪也就250-500美元，高级白领的月薪也就比500美元高一点，而且仍有20-30%的人口属于贫困线以下，这样的高房价是大多数越南人无法承受的，买房对他们来说“难于上青天”。另越南实行的是土地私有化，买地盖房对他们来说更划算，成本也低。所以在越南买房的人要么是外国人，投资客、炒房客，要么是非富即贵的本地人。

在越南不仅买房贵，租房也贵。就拿胡志明市来说，好一点的公寓房租一个月3000-5000元，虽有家具家电，但还是简陋……总之租房并不便宜，作为租房主力人群的年轻人不得不和父母蜗居。真正有租房需求的还是外企常驻员工以及中产阶级。将近一亿人口的越南，仅仅依靠这部分消费人群，市场需求难免低了些。

泰国则不同，曼谷的住房消费人群还是当地人为主，多用于自住。随着中产阶级的不断扩大，住房需求逐步释放，甚至出现抢房现象，楼市火热可见一斑。租房人群也很广泛，工薪一族、留学生、外派员工、短长期外国游客等，无论是购房、租房，受众面广，市场空间也更大。

05、回报率

越南房产的租金收益率约6%左右，这个还是越南投资前景最好的胡志明市的出租回报率，河内更低。而泰国出租收益率6-8%的，有的地方可达10%，甚至15%。

06、税费

从上表看，在越南交易房产时需缴纳的税费都比较高。购买泰国房产产生的税费则较低，总额为6.3%，还是买卖双方分摊。根据开发商拆分税费的方式不同，买方需支付的税费从最低的1%到3%不等。一般的，从开发商处购买一手房源时，买方只需支付过户费1%，其余的5.3%由开发商承担。

外国人购买泰国房产可享永久产权，且无遗产税，越南只能享50年产权。

07、环境

居住环境：越南人的主要交通工具是摩托车，几乎人手一辆；高速公路相对较少，路况不佳；城市则拥堵混乱，基建设施落后，居民日常生活有诸多不便。除了胡志明市，其他地方更像是我国四线甚至以下的城市。

牺牲环境来发展经济，越南在走中国以前的老路，实践证明这是不科学的，因此目前越南的环境问题也日益突出。多数工厂建在沿海地区，水源污染越发严重；大气污染严峻，各城市均处于超负荷状态，对城市建设造成巨大压力。

泰国的高速公路，城市之间的连接道路，比越南要好太多。居住环境自然不用多言，人家就是靠这个吃饭的，每年来泰国度假、养老的人多达千万。气候宜人，风光旖旎，物价低廉，物资丰富……总有一个理由值得让你为这个国家疯狂一次！

社会环境：由于历史遗留问题，以及南海争端问题，越南人表现出来的是亲美不亲华，反华情绪颇高。2014年越南就曾发生过大规模的排华暴乱，暴民攻击中资企业、工厂，连日本、台湾等外资企业都不幸遭殃，打、砸、抢、烧事件不断，就像陷入一场小规模战争一样。其实近几年来越南反华事件已经发生多次，2011、2012年也爆发过不同规模的反华游行，可见越南反华是多么严重。

越南当地人会中文的极少，除了旅游从业人员会些英语法语，中文基本“对牛弹琴”。

而泰国旅游业国际化程度非常高，在热门旅游城市，很多泰国人都在学中文，能讲简单的中文，吃饭的餐馆都配有中文菜单，生活沟通基本不成问题。

宗教信仰：越南没有强大的本民族宗教，后来被法国殖民，天主教当时也是很腐败，没有好的信仰传播。再来就是红色了那么多年，没有什么太强的宗教信仰。

泰国人95%都信佛教。泰国男子一生至少出家一次。出家，是这个国家信仰的体现，这也许是泰国不算富有，但幸福感却满满的原因吧！

越南的社会风气，很突出的一个现象就是腐败。根据透明国际组织最新公布的2015年“全球廉洁指数”（CPI）排名，越南在168个国家中排名第112位，得分31分（满分100分，得分越高，公共部门腐败程度越低）。越南人的腐败已是世界公认，而且这种特性根深蒂固。腐败严重，特别是官员，这对于长期发展都不会是一件好事。

综合以上，越南投资有其优势也有劣势，同样泰国也是，从投资者的角度出发，分析利弊，综合考虑，从而选择一个最佳投资目的地，这也正是小编写下这篇文章的目的！