我们听到过很多不恰当的创业案例：把房子卖了开店，问父母伸手要养老的钱创业，把原本该用于买房的钱投入了餐饮创业。餐饮是人数最多的创业门类，也是创业失败率最高的门类之一，能活下来的创业餐营者只有寥寥可数的10%。千万不能存有我创业挣到钱之后再把房子买回来、把父母的钱还上、买个更好的房子——这种愚蠢又极其不成熟的想法。

商院基本不鼓励没有太多餐饮经验的年轻人加入创业餐营者的队伍，餐饮江湖水很深。商院一直都在为已经上了贼船的苦哈哈的餐营者们出谋划策，对一拍脑袋贸贸然想开餐厅咖啡厅的创业餐营者一直都规劝谨慎再谨慎。

创业要做好投入的本金全部打水漂的心理准备，没有谁能保证你创业就会成功。如果你能接受这个可能的坏结果（事实上以目前情势来看，可能性为90%），这样的创业心态才是健康成熟的。

房地产经纪人、信贷员和你的父母可能都告诉你，买房是一项伟大的投资，会在以后的生活中获得回报。现实情况是，如果你卖掉你的主要住宅，你的收益可能会相当小。

房地产升值和通货膨胀

首先要考虑的是通货膨胀背景下的房子增值。

你可能会惊觉你的房子的升值会被通货膨胀所抵消。如果你不住在好的地段，抵消的更加明显。我们在中国某些地区听到了令人印象深刻的房子升值故事，但大多数人在都不会在通货膨胀的地区购买住房。

根据圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of st . Louis)的数据，2007年9月，美国新房销售的中值为240300美元。2017年9月，这一数字高达319,700美元。然而，当你使用美国通胀计算器运行一些数字时，一些升值就消失了。而实际升值的实际价值是33,648美元，而不是79,400美元的升值。

这看起来还不算太糟。毕竟，你家的价值已经增加了3万多美元。但我们不要忘记成本。

拥有一个家需要额外的成本。

其次，你需要从你的收益中减去房屋所有权的成本。

假设你有25万美元的抵押贷款利率为3.92%。根据谷歌的抵押计算器，在30年的时间里，你将支付175,533美元的利息。即使你的家每10年经通货膨胀调整了3万美元(总计9万美元)，这仍然不足以抵消你对贷款的利息。

你所支付的利息并不是你所面临的唯一成本。记住，在大多数州你都要缴纳房产税。如果你的房产税每年达到1.5%，你可以看到30年的税收总额为11.7万美元。而且，如果你的房子升值，你的房产税也不会增加。

的确，你可以在纳税申报单上扣除你的一些成本，但扣除的价值与贷款的价值并不相同。它可以降低你的收入和纳税义务，但不是以美元为基础的。此外，根据税收基础，只有约30%的家庭分项。除非你是那些项目的人，否则你不会看到任何与你的贷款有关的税收优惠。

与房屋所有权相关的其他费用包括维修和房屋所有者保险。如果你的首付低于20%，你可能还需要支付抵押贷款保险。当你考虑到这些成本的几十年，再加上你的抵押贷款利息和房产税，即使你的房子在一段时间内升值了，即使是收支平衡的机会也相当小。

如果你最终以出乎你的意料卖出呢?

我们总认为房地产市场最终是会上涨的。但，正如我们在2007年和2009年看到的那样，房地产可以像其他资产一样形成泡沫。房地产泡沫的破裂创造了一种情况，成千上万的人最终损失了很多钱。如果你能经受住价格下跌的影响，你可能不会损失这么多。但是如果你被迫在房地产市场崩盘时卖出，那么你就没办法挽救这种局面了。你可能会在你的房子上赔钱，赔在你已经支付的利息、税收和其他费用上。

那么租出去呢?

当然，作为投资的不完美，租房可能不是解决方案。毕竟，当你偿还抵押贷款时，你至少在你的家里建立了公平。

当你租房时，你在帮助你的房东建立公平。

然而，这并不意味着应该不惜一切代价来避免租房。根据你的市场情况，租房是一个不错的选择，即使这意味着你没有建立公平。

如果你住在房价高的地区，你的租金可以低于每月的抵押贷款、维修和其他成本。你不仅每月都在存钱，而且你可以在市场上投资，并有可能实现比你从家庭投资中得到的更大的增值。

在2007年11月至2017年11月之间，标准普尔500指数的年化回报率为9.672%。比方说，在那段时间里，你每月要花1100美元才能拥有一栋房子，但你却住在一个每月租金700美元的公寓里。如果你在过去的10年中每个月都投资400美元的租金，那么你的投资价值将是83,587.81美元。

还有一个事实是，租房意味着如果你在经济低迷时期被迫卖掉房子，你不会损失一大笔钱。另一方面，如果你设法呆在家里，在市场活动和房地产市场低迷的情况下，你可以在家里建立足够的股权，这样可以在退休时使用。即使你只在家里休息(或者即使你完全失去了)，它也可以是一种强制储蓄工具，当你出售时，它有潜力为你提供大量的资金。

它也可以是在你退休的时候免租的地方(然而，你可能仍然需要缴纳房产税)，或者你可以用反向抵押贷款来获得股权，以缩小退休收入差距。当你租房时，你不会看到这些选择。

买房子是一种投资。

与其把你的主要住所视为投资，还不如考虑其他购买的理由。也许你想要一个自己的地方，并扎根于一个社区。这些都是买的好理由!相反，如果你认为自己的生活方式更灵活，那么租房就会更有意义。只要你为你的未来制定其他的计划，租房是一个可行的选择，这取决于当地市场和你长期的生活目标。

最后，如果你想把你的家变成真正的投资，你需要做一些其他的事情，而不是生活在其中。在你移动或使用Airbnb通过Airbnb赚钱之后，把它租出去，这可能是你买房子的回报。

但如果你只是住在那里，别指望它能带来巨大的投资回报。