中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！

今日揭秘的城市是北京，你以为首都的小区风险就很低吗？结果可能出乎你的意料。中估联数据带你一探究竟！

城市概述

中估联数据评定北京市的房地产风险等级为（A），评级展望为（风险低）。

北京最新总体规划指出，2020年人口规模控制在2300万以内，并长期稳定在这个水平，城乡建设用地规模减至2860平方公里左右，发展为国际一流的和谐宜居之都。

北京土地供应下降、住房供应趋紧，房价快速增长，居民购房难度增加。2016年，北京市GDP为24899.3亿元，人均GDP为11.5万元，一、二、三产业比例关系为0.5:19.2:80.3。经济基础良好，产业结构优质，城市化水平高。

注：上图数据除特殊标注外均为2016年数据

小区风险评级结果分布

中估联数据对北京市下辖16个区和1个经济开发区，对其中7889个小区进行了风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，北京评级结果分布如下：

从评级结果上看，A、B、C、D、E各个评级占比分别为9.0%，27.1%，29.5%，21.5%和 12.9%。风险度为C级的楼盘数量更多。

各个区县评级结果占比的分布情况如图所示：

从各区风险评级结果来看，风险较低的是朝阳区，有19%的楼盘评级结果为A。

风险较高的则是怀柔区，评级结果为E的占比72.8%，主要原因在于，怀柔区位于北京北部的远郊区，离市中心较远，交通较为不便利，周边配套较为不完善，真是住房需求不足房价虚高，市场活跃度不够。

在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：

仅从上图来看，楼盘的建成年代对风险的影响不大，但我们展开到评级的二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度）则能得到更多信息。

1、租售比：北京市租售比指标与建成年代呈现一定的正相关，即新房的投资回报率比旧房高，说明类似的住房中新房租金较高，反映了真实居住需求。

2、房价支撑度：北京市建成年代呈现一定的负相关，即旧房相对于新房区位更好，周边配套设施更为完善，多位于核心地位，说明新房多建于离市中心较远的地方。

3、交易活跃度：北京市交易活跃度指标与建成年代也呈现出明显的正相关，即新房的换手率比旧房高。2010年以来的楼盘交易活跃度最高，集中在评级结果为A的级别，占比达32%。

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度的指标。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。

根据上文研究分析，北京抵押贷款业务可重点考虑朝阳区，而在怀柔区、密云区、平谷区开展业务则需要风控部门加强监控。

当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心余燕清原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。