在国家政策的倡导和鼓励下，长租公寓市场今年以来忽然火热起来，各路企业和资本纷纷加入这一最新战团，企望能在这个新兴市场领域占据一席之地。根据相关不完全统计，目前各类公寓品牌竟已多达72家。然而，作为一个新兴行业板块，尚处发展初期的长租公寓市场仍面临许多发展短板。

那么，长租公寓“短”在哪呢？记者近日对北京市场上的几家品牌公寓进行了调查。

项目用地性质存在违规

对于类似魔方公寓、湾流公寓、万科泊寓、链家自如寓这类集中式长租公寓来说，其房源主要来自于非住宅用地上的建筑物改造，如工业、商业用房的改造，产权一般均为工业或商业性质。改造为长租公寓后，原有的非住宅性质用地被用于居住，则涉及土地的变性。

北京中原地产研究部总监张大伟表示，根据相关政策和法规，商业和工业产权用地从根本上来说就不允许住人。在现实中，目前所有的集中式长租公寓均非住宅产权，无法在土地管理部门实现土地性质的变性，属于全行业性的整体违规。

建筑物改造未获规划部门核准

多数集中式长租公寓的房源来自于旧楼的收购改造，而建筑物的改造一般都需要报请相关城市建设和房屋管理规划部门的审核与批准。

张大伟表示，在现实中，所有的集中式长租公寓品牌均未在建筑物改造方面获得过相关部门的核准。类似链家的自如友家等分散式长租公寓则基本都存在客厅违规打隔断住人的情况。从严格意义上来说，目前不论集中式或分散式长租公寓，全都存在违规情况。

行业槽点多 投入大 利润低

长租公寓行业目前处于发展初期，行业面临的痛点和槽点较多，各项成本和所需投入较大。据业内人士分析，长租公寓在前期拿房阶段一次性投入资金较大，项目少，房源分散，房屋在改造、装修等方面的施工进度管理难度较大，各环节竞争激烈，获客成本高，回报周期长，财务管理复杂，产品标准化程度低，但却同质化严重。所有这些都导致长租公寓运营企业前期需投入大量资金，资金链压力较大，需要企业有很强的融资能力。虽然当前长租公寓领域的资金成本相对较低，方便企业实现规模化扩张，但回报率总体偏低，仍需很长周期才能获得盈利。

数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、广州2.14%。第三方住房机构的研究分析，行业整体的投资回报率不高，盈利水平在2%左右。从租售比角度看，长租公寓的资产收益率过低，使得任何信贷、变现工具的运作难度都较高。而据测算，长租公寓行业整体资金需求一年内将增长到300亿元左右，其中约50%需通过融资来解决。

目前各长租公寓品牌的收入来源相对单一，主要还是房屋租金。无论是否自持房源，大规模运营下产生的现金流压力是所有长租公寓企业在初期阶段必须面对的挑战。

租金高 收费不规范

长租公寓给租客提供更为优质的租赁房屋和相关服务，也较一般的房屋出租业务的成本投入更大，这导致长租公寓的租金水平普遍较高。

集中式长租公寓通常除了正常的房租、水电等方面费用外，每月还需收取租金5%-10%额度的服务费或管理费。而房源为非住宅产权性质的长租公寓，水电均按工商业标准收取，大大高于一般住宅的水电价格。这些对于需要长期租房的一般白领来说都是不小的支出。

而像链家友家、很多分散式长租公寓的运营企业一般自身即是房屋中介机构，他们一直存在当“二房东”的心态和做法。张大伟表示，这类机构旗下的一般出租房和长租公寓在对外出租时，既收中介费，又赚取房屋租金差价，同时还收取一定的管理费或服务费。而相关的法规规定，中介如果赚了房屋租金差价，就不能再收中介费，但很多中介不但这两项费用都收，而且还收取各种变相的服务费用，因此，违规情况也很严重。

长租公寓不长租

目前，长租公寓的租期一般仅为一年，与普通租房市场无异，这导致所谓“长租”公寓的租期并不长。因为，长租公寓运营企业还无法遏制在一年租约到期后给租客涨租金的冲动。

如前所述，考虑到庞大的成本支出及较低的盈利水平，长租公寓的运营者自然会寻求一切机会和借口增加盈利。作为主要收入来源的房屋租金自然是运营企业重点“关照”的对象。

室内环境污染

由于长租公寓大多经过不同程度的改造和装修，使用了大量低端材料；而改造装修后的房屋基本没有空置期即对外出租，公寓购置的家居用品也多属低质产品。这些造成长租公寓的室内环境污染相对严重。近日，链家自如爆出的装修甲醛超标事件，即为此中的一个典型案例。

张大伟表示，“长租公寓的环境污染是先天存在的，很多房屋打的隔断直接改变室内的通风和采光，不是说不超标就合格，只是看租房者的身体能不能抗得住。”

消防不安全

长租公寓的消防安全做的怎么样呢？在对北京四个品牌的长租公寓的实地调查中，记者只在三个品牌公寓内的明显位置看到消防设备，而在另一个品牌的公寓内则没有发现任何相关设备。

张大伟表示，到目前为止，长租公寓中的60%都非住宅产权，大部分都是商业产权或者工业产权。从消防角度看，这些公寓不是如何做好消防的问题，而是在进行建筑设计的时候就没有匹配对应的消防设施。如果任何一个品牌的长租公寓出现一则公共消防安全事件，那将是全行业的末日！随之而来的暴风骤雨式的消防整顿和监管势必对整个行业造成冲击。

公共配套资源不匹配

集中式长租公寓的房源主要为非住宅产权性质，在公共资源的配套上，与住宅项目存在很大差别。而改造自这类性质产权的长租公寓内的居住人口必然超过规划设计，公共资源也未匹配相应的医疗、停车、教育等方面的配套。

其他负面效应

长租公寓的房屋内部空间改造有可能对建筑物造成一定损害。而且，分布于居民楼中的公寓在改造和装修过程中产生的建筑垃圾、噪音等均给邻里环境造成一定负面影响。而伴随长租公寓的投入运营，入住之后的大量人群也将改变一个区域的人居环境。

专家：专注做好居住品质仍是根本

住房租赁市场是国家重点鼓励和支持的业务领域，如何才能消除当前行业发展中的痛点和槽点，改善和规范行业的发展呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前的长租公寓不“长租”，造成所谓的“长租公寓”带有一定的噱头性质。行业未来发展需要在延长租赁周期方面进行破局。

与普通租房市场相比，长租公寓为行业发展带来一定的创新，为租客提供了更优质的服务。但这些创新从本质上来说，仍属于小打小闹。现在长租公寓主要考虑如何与资本结合，但未来行业发展需要更多考虑如何把长租公寓与租购同权、“租房可积分、积分可落户”等政策结合起来，为租房客带去真正的服务质量上的根本改变。

长租公寓应当为租房客保证最基本的居住品质。如链家自如那样的装修甲醛污染事件的发生，表明行业在提供最基本的居住品质方面仍不到位。

很多长租公寓都在刻意塑造创业、社交等概念，这容易把长租公寓搞成大杂烩。但是，居住就是居住，创业就是创业，社交就是社交，长租公寓的业务重点应当聚焦，应把主要精力放在做好和提高居住品质方面。