文：沈奇 吴成雷

1、房地产开发经历黄金十年

（1）从2006年以来，中国房地产在不断的“刺激-调控-再刺激”的循环中蓬勃发展，平均增长速度超过20%。

数据来源：国家统计局

（2）拐点将至的三大标志：人口老龄化、二手房交易量大幅上升，城镇化率超过50%

第一、30-40岁（刚需）人口比例从2010年的高峰期不断下滑，至2016年已跌至30%以下，重度老龄化社会正在到来。

数据来源：国家统计局

第二、2014年-2016年，全国二手房交易额从3.1 亿增至 6.5 万亿，增幅110%。2016年全国二手房交易规模占住房交易总规模41%，北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别达到 69%、77%、73%、50%。房地产行业正在进入存量房时代。

数据来源：国家统计局

第三、城镇化率已超过57%，城镇化速度将逐步放缓。

数据来源：国家统计局

2、“长效机制”促房地产业拐点到来

（1）2016年底的中央经济工作会议上首次提出，要“加快研究符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，并确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

（2）2017年4月25日，政治局会议再次提出加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

（3）在党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立房地产长效机制，让全体人民住有所居。

（4）12月20日，财政部长肖捷在人民日报发文指出：将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

（5）12月20日闭幕的中央经济工作会议指出：要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

所谓“长效机制”专家各有解读，根源都指向地方政府对土地收入的依赖症，开发商囤地、建房、卖楼花的经营模式将受到挑战。

3、大型房企纷纷开启转型之路

（1）功能性地产，比如物流、养老、军民融合产业园等

万科在物流地产已签约400余万平方米，位居国内第三；在全国14个城市布局130个养老项目，已开业80个。

（2）城市运营商，从房地产开发向后端服务延伸

200多亿平方米住宅，加上工业厂房办公楼和商业，全中国有400亿平方米的物业，形成了庞大的存量市场。对于房企而言，发展相对轻资产的社区运营和服务是对开发业务的继续，可以获得稳定的现金流。

（3）开发出售与持有运营相结合

保利地产在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局10余城市。随着一线城市纷纷推出租赁房用地，预计持有物业租赁经营的房企将越来越多。

（4）城市群的整体开发规划

随着城市之间出现严重分化，一二三四线的划分标准将被“城市群”取代，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。

4、行业集中度不断上升，资金链会成为中小房企翻不过的火焰山

2017年前11个月，“碧万恒”三家企业销售之和已经接近1.5万亿，前十名的企业全年销售额预计达到3万亿，全年收入超过500亿的企业接近40家。对比全年12万亿以上的市场规模，行业集中度仍有很大提升空间。

前11个月，TOP100房企共新增土地储备货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的拿地货值5.7万亿元。

按照2017年前11月销售额与土地储货值，融资缺口将达到4万亿以上，自有资金资金50%，融资额则将达到2万亿以上。大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。中小型房企未来两年将面临巨大的兑付风险，资金链会成为中小房企翻不过的火焰山。

5、房房地产转型与信息化结合带来大量创业机会

利用信息化手段推动重资产的房地产企业转型，人（租户、业主）、财（投资、融资）、物（办公空间、住宅空间）不断交融，将产生大量全新的商业模式和创业机遇。

（1）接力共享经济，打造创业空间运作模式，越来越多的创业企业甚至渡过创业期的企业选择共享办公。

（2）利用大数据分析，开启住宅定制化。原世茂集团副总裁蔡雪梅离职创业，打造基于C2B逻辑的地产移动互联平台，利用移动互联技术与大数据系统完成客户需求开发以及与之匹配的规模化产品定制，创造全新的互联网+房地产运营模式。

（3）利用互联网技术，建立基于居住的社交平台。以社交公寓、长租公寓为代表，以公寓为载体，租客、业主用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过造圈子，从各种衍生需求出发建立盈利模式，同时还可以与开发商、基金合作，实现物业的保值增值。

６、人口老龄化、二手房交易量上升、城镇化率提高、长效机制建立，房地产开发的拐点将至。

存量房时代的到来，地产企业单纯依靠销售实现地产开发价值的时代已经成为过去，房地产开发企业亟须转型，租赁用房和养老、物流等功能性房地产开发将成热点。

对于个人来说，2018年不是入手房产的好时机。

作者邮箱：qi.shen@ckbcg.cn