中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！

今日揭秘的城市是杭州，这个坐落在西湖边，以电商闻名于众，强势坐稳准一线的江南古城楼盘风险如何？如果在这里定居，选择哪个区域更好呢？中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱！

城市概述

中估联数据评定杭州市的房地产风险等级为（A），评级展望为（风险低）。

杭州市是浙江省省会，是浙江省的政治、经济、文化、教育、交通和金融中心，长江三角洲区域性金融服务中心、现代物流中心和交通枢纽；国家高新技术产业基地、信息经济中心和创新中心；国际电子商务中心和重要的旅游休闲中心。

杭州市最新城市总体规划指出，2020年规划区（上城，下城，江干，拱墅，西湖，滨江，萧山，余杭，总面积3334平方千米）常住人口规模745万人，其中中心城区人口400万人，规划区城乡建设用地规模1119平方千米，城镇建设用地729平方千米，其中中心城区建设用地430平方千米，人均城市建设用地107.5平方米。城市化水平达到84%左右。（总体规划区针对城区，不包含临安区以及富阳区。中估联数据风险评级结果已涵盖这两个区。）

2016年，杭州GDP为11,312.72亿元，人均GDP约为12.4万元，常住人口约918万。

截至2017年9月，杭州一、二、三产业比例关系为2.4 : 35.9 : 61.7, 产业结构不断优化升级，服务业的主体地位不断强化。

小区风险评级结果分布

中估联数据对杭州市下辖10个区、1个县和1个市其中2072个楼盘进行风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，中心城区风险评级分布为：

从评级结果上看，全市A、B、C、D、E各个评级占比分别为2.5%，23.9%，44.6%，24.6%和 4.4%。

各区县评级结果占比分布情况如下图所示：

从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是上城区，滨江区和拱墅区的楼盘。上城区位于杭州市中部偏南，是杭州中心城区之一，区内有46.3%的楼盘评级结果为A或B；滨江区有27.5%的楼盘评级结果为A或B；拱墅区有35.6%的楼盘评级结果为A或B。

整体表现较差的是富阳区，富阳区楼盘评级结果为D的楼盘占比达50%，富阳区位于杭州市的西南角行政中心离杭州主城区较远，经济发展亦没有与其接壤的萧山及余杭区强劲，房价却与其不相上下甚至更高。西湖区楼盘评级结果为C或D的楼盘占比达50%。

在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：

仅从建成年代来看，杭州楼盘总体呈现风险和年代的负相关，尤其是近几年，建成年代越新，风险等级高的可能性越大。具体展开到评级二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度），结果如下：

1、租售比：杭州市区多数区县租售比指标风险等级在1990年以后逐渐提高，说明位置相似的区域，新旧房价的差距大于租金的差异。

2、房价支撑度：杭州市多数区县房价支撑度在2010年后大幅降低，新房子大多数处于房价支撑度C和D的等级。

3、交易活跃度：杭州市各个区县楼盘活跃度情况好的普遍为2000年以后的房子，主要集中在活跃度A、B、C等级。

解析：

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。

根据上文研究分析，在杭州开展抵押贷款业务时可着重考虑上城区，滨江区和拱墅区，而在西湖区和富阳区开展业务时则需要风控部门加强监控。

当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。