在房地产江湖里，对于“第一”的争夺从未停止。随着碧桂园、恒大等后起之秀的崛起，曾经的“宇宙房企”万科早已从龙头老大的位子上退下来。曾经王石的“多元化骨灰论”也早已沦为历史，如今郁亮时代的万科，不仅坚持多元化布局，而且野心很大。

1月5日，凯德集团宣布出让在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权，交易对价为83.65亿人民币。接手方为万科及万科旗下商业地产平台印力，以及Triwater Asset Management Holdings Limited（“Triwater”）。

行业处在整体洗牌阶段，房产销售屈居第二的万科，也开始在“新赛道”寻求增长点。

但当行业都在轻资产化的时候，万科为何背道而驰做起了重资产？

万科商业未来会形成多大规模，能否成为万科的“另一条腿”，帮助其加速快跑？这些疑问始终充斥坊间。

“宇宙房企”万科变天了

中国指数研究院发布的《2017年中国房地产销售额百亿排行榜》显示，碧桂园以5500亿元的销售金额于几个月前便锁定了第一的位置，万科和恒大则分别以5238亿元和5151亿元的销售金额位居第二和第三。

2015年，万科曾以2614.7亿元全年销售金额震惊整个行业，但短短一年后的2016年，恒大便凭借强大的资金运作能力和布局能力，厚积薄发，最终以3732亿元的销售战绩赶超万科，摘下桂冠，万科神话也就此终结。

回想起万科规模第一次成为全球第一的那年，卖了 1000 亿。而2017年销售排名前三名的碧桂园、万科、恒大均已跻身5000亿阵营。

未来的中国楼市，企业只会越来越关注规模。而对手的愈发强劲，洗牌时刻的大势所趋，也倒逼万科加速转型。

郁亮就任万科董事会主席后，万科的多元化目标就愈发清晰了。

2017年7月，万科便联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

其中，万科集团出资169亿，占股21.4%，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，也将成为国内物流地产老大。

时隔不到半年，万科再次出手，联合印力与Triwater收购凯德在中国的20个购物中心项目，此次是万科在商业地产领域的大规模布局，也可说明万科早已过了“谈商色变”的年代。

万科商业的“野心勃勃”

如今到了存量房时代，去化变得越来越难，商业地产俨然已成为房地产商重新掘金的另一蓝海，对于万科发展商业而言，这是一个不小的驱动力。

郁亮在2017年8月的中期业绩会上便曾公开提及，万科将业务分成五种类型，“核心业务”是房地产开发、物业管理，“优势业务”是商业、物流仓储；“拓展业务”包括长租公寓、冰雪度假，“探索业务”包括教育、养老。

其中商业方面，万科于2017年上半年拥有商业体量800多万平方米；开业购物中心约34个，已开业面积约493万平方米。管理层预计，万科收购印力后，未来将做到“全国数一数二”。

此次收购凯德的购物中心项目，万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业表示，“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。

同时未来，印力方面还表示，未来将继续寻找更多的存量资产的并购机会，通过并购优质存量资产，获取线下流量资源；通过创造存量资产的增量价值，盘活社会配套资源，推动打造场景化的城市空间，不断优化客户体验。

当商业地产领域纷纷在做轻资产输出的时候，万科却鲸吞凯德20个购物中心项目，万科这样做的意图是什么呢？

房地产与金融资深评论人黄立冲表示，由于万科自身的借贷成本低，而且具有一定的国企成分，所以它在持有运营利润较低的商业项目时，在杠杆后的租金回报率会相对较高。

同时，凯德在中国持有的购物中心的品质和定位较高，对抗零售业萧条的能力相对较强，所以万科收购凯德的项目是进行了一系列盘算的。

万科旗下购物中心数量仅次于万达

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”数年前，万科董事会主席王石曾经说过这样的话，来表达他拒绝万科搞商业地产的决心。

因为在他固有的思维中，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。

但当王石卸任万科董事长后，郁亮新军却将王石眼中的“重资产”当作万科的优势业务来发展，这是否与万科曾经的避“重”就“轻”的理念背道而驰呢？

其实，在郁亮上台前，万科多元化的目标就已经确立，郁亮只是将多元化做的更加彻底。因为万科的万亿市值梦，不能只建立在沙堤之上，而是建立在多业务的扩张和运营夯实之上。

从规模上来看，此次收购后，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

随着万科商业自主运营的购物中心，以及不断收购及轻资产输出项目的不断增加，万科商业旗下管理的购物中心数量目前已仅次于万达。单从数量上便印证了万科管理层口中“数一数二”的预测准确。

黄立冲认为，从万科近几年的动作可以发现，由于拿地受到各种条件限制，万科已经不再单纯拿地卖房，它的很多动作开始倾向于利用自己的举债能力和国有企业背景走多元化道路，而它的多元化之路一部分带有社会稳定性质，一部分带有国家战略意图，而商业获利只是其中很小的一个意图。

对于万科商业会否继续收购商业物业，万科商业未来究竟会不会上市的问题，笔者咨询了万科集团的相关人士，但对方以无法回答婉拒了笔者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，单纯从万科商业地产发展的导向看，未来单独上市的可能性依然是很大的。通过此类项目的持续收购，扩大商业地产的资产规模，也可以认为是提振商业地产实力的做法。“如果后续要上市，此次收购项目无疑是扩充资产规模的重要一步。”