中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！

今日揭秘的城市是成都，这个被写进歌里火遍全国，并在2017年获得房价涨幅榜第一的成都，小区风险分布如何呢？中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱！

城市概述

中估联数据评定成都市的房地产风险等级为（A），评级展望为（风险低）。

成都市在2016年被定位为第六座国家中心城市，是“一带一路”战略要求的西部国际门户型中心城市。产业结构优质，提出了“1331”战略性产业发展思路，经济处于稳步增长状态，近两年人口流入势头强劲，住房需求随之迅速增长。

受政策影响，成都出让土地出现量涨价跌的现象，销售方面，在住房供给连续7个月下滑的情况下，房价却领涨全国，2017年12月基价达12196元/平方米，居民购房压力相应增大。区县风险分布不均衡，市中心区和高新区具有较高的投资开发价值。

2016年，成都市GDP为12170.2亿元，人均GDP为76960元，常住人口1591.8万，增速8.6%，一、二、三产业比例关系为3.9:43:53.1，城镇化率达70.6%。

小区风险评级结果分布

中估联数据对成都市下辖11个行政区、2个非行政区其中7617个楼盘进行风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，六个重点城区风险评级分布为：

从评级结果上看，A、B、C、D、E各个评级占比分别为8.8%，24.1%，31.4%，25.7%和10.0%。风险度为C级的小区数量最多。

各区县评级结果占比分布情况如下图所示：

从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是高新区、武侯区和锦江区的楼盘。高新区小区风险评级结果为A或B的小区数量占比达到52.8%，武侯区相应的占比为52.4%，锦江区相应的占比为33.5%。

风险较高的则是新都区和郫都区，新都区小区风险评级结果为D或E的小区数量占比达57.1%，郫都区相应的占比为51.7%。新都区和郫都区离市中心较远，虽然房价相对较低，但活跃度和支撑度较差，住房变现能力不够，周边公共配套设施有所不足。

在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：

仅从建成年代来看，成都楼盘总体呈现风险和年代的负相关，尤其是近几年，建成年代越新，风险等级高的可能性越大。具体展开到评级二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度），结果如下：

1、租售比：成都市大多城区，如高新区、锦江区、武侯区、成华区、温江区等，租售比指标与建成年代呈负相关，位置相似区域的新房租金差距不如房价的差距，相对而言，新房租售比更低。

2、房价支撑度：大多城区的房价支撑度指标与建成年代呈现一定的正相关，尤其几个传统主城区，如锦江区、高新区、青羊区、武侯区、成华区，建成年代在2010年后的房价支撑度评级为A的小区数量基本超过半数。

3、交易活跃度：大多城区的交易活跃度指标与建成年代呈正相关，房子越新交易越活跃，新房变现能力更强。

解析：

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。

2017年，成都中心城区范围扩容，由传统的6个主城区，增加至11+2个城区，由11个行政区和高新区、天府新区组成。可见，成都为国家中心城市的建设做好准备。在成都开展抵押贷款业务时可着重考虑高新区、武侯区和锦江区，而在新都区和郫都区开展业务时则需要风控部门加强监控。

当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。

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注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心余燕清原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。