红刊财经 林伟萍

基于政策定调、预期差逐步兑现、估值低等优势，地产股在2018年赢得“开门红”：截至1月11日，2018年房地产板块累计上涨7.2%，近九成地产股取得正收益；对比来看，2017年全年，房地产板块仅上涨2.11%。

受益于地产板块的爆发，房地产主题基金今年以来同样涨势喜人，净值收益稳居主题类基金前列。《红周刊》记者采访获悉，早在2017年三季度，机构已经开始布局地产股，并在四季度进行加仓，其中一二线龙头地产股是其布局和加仓的首选。

政策和业绩双驱动 房地产股爆发

2018年，房地产板块实现“开门红”。Wind数据显示，截至1月11日收盘，2018年以来房地产板块累计涨幅7.2%。业内人士认为，此波房地产股整体走强：一方面是受当前政策预期松绑刺激，另一方面房地产上市公司2017年业绩抢眼；此外，相较于港股市场的内房股表现，A股市场的房地产股存在补涨需求。

Wind数据显示，在申万一级房地产行业128只个股中，91只个股2017年度涨幅为负值，占比71.09%。而2018年以来，截至1月11日，剔除10只停牌个股，104只个股实现上涨，占比88.14%%。其中荣安发展、泰禾集团股价累计涨幅均在50%以上，分别高达60.06%和52.28%，而绿地控股、华夏幸福、万通地产、金地集团、蓝光发展、苏宁环球等个股，涨幅也在20%以上。

对此，龙赢富泽投资总监童第轶表示，此波地产股行情表面催化因素是政策放松预期，中央经济工作会议未再提“房住不炒”、“抑制房地产泡沫”，而转为“长效机制”、“差别化调控”等提法，措辞改变对应的背后逻辑是2018年会有调控，同时也有放松预期。对于地产股来说，没有利空便是利好。

他同时指出：“内在的支撑因素则是因为地产股自身性价比高，即便是经过了这一轮的快速上涨后，万科、保利等地产龙头的PE也仍然只有10倍左右，而业绩的增长却超过20%，PEG只有0.5，具有极高的配置价值。”

复利资本创始人王磊观点则不同，他指出当前地产股的火热主要还是基于“资产荒”。“从2017年来看，几乎所有被低估的板块和股票都已经轮番上涨一遍，还有各个细分行业的龙头，很多都出现了股价翻倍的迹象。这些股票原本是低估的，但是在股价翻倍之后，它至少已经是估值合理了。进入2018年，市盈率较低的只剩下银行、钢铁、煤炭和地产等板块了，银行在2017年已经有了一波比较不错的涨幅，钢铁和煤炭在供给侧改革的制度之下，也有可观的涨幅。相较而言，A股地产股2017年的涨幅却并不大，于是地产股便在年初成为资金集中火力的目标。”

“除了政策面放松预期，恒大地产、融创中国、碧桂园等港股内房股2017年在估值修复带动下暴涨，而A股地产股几乎横盘了一年，存在补涨需求。此外，房地产板块2017年业绩表现十分抢眼，也是影响此波行情的重要因素。”珀源基金公司董事长吴国平表示。

同时，从上市房企2017年预告来看，多家公司业绩有望实现翻番增长。例如，世荣兆业2017年业绩预告中称，预计全年净利润约8.3亿元~8.76亿元，同比增长786.46%~835.59%；荣丰控股预计2017年全年净利润约700万元~1300万元，同比增长117.10%~131.76%；中洲控股预计2017年全年净利润约5.21亿元~6.51亿元,同比增长100%~150%。

主题基金收益领先 去年三季度已提前布局

在房地产股全面上涨的带动下，房地产行业主题基金表现突出。Wind数据显示，截至1月11日，开放式基金净值涨幅排名前十的基金产品中，房地产主题基金占据了8个席位。而具体到118只房地产行业主题基金来看，2018年以来，仅有1只基金没能取得正收益，7只基金取得10%以上的正收益。其中，万家宏观择时多策略以12.24%的净值涨幅高居开放式基金榜首。

就主动型房地产主题基金来看，万家基金无疑是此波房地产行情的最大赢家，旗下4款产品跻身前十，分别为万家宏观择多策略、万家新利、万家精选和万家瑞兴，截至1月11日收盘，2018年以来净值涨幅分别为12.24%、10.41%、10.02%和9.54%。光大保德信旗下的光大中国制造2025和光大优势分别以11.19%和9.68%的净值涨幅分别第二位和第七位。此外，长安产业精选A、长安产业精选C、金元顺安新经济主题以及东吴阿尔法，2018年以来净值涨幅均在9%以上。

具体来看，在2018年以来净值收益排名前十的主动型房地产主题基金中，万家基金旗下4只基金和光大保德信旗下的2只基金在2017年三季度就已经将房地产作为第一大重仓行业。三季度末，万家宏观择时多策略、万家精选、万家新利和万家瑞兴所持的房地产股票，占其股票市值占比分别为53.63%、46.58%、41.79%和38.93%。光大中国制造2025和光大优势所持的房地产股票，占其股票市值占比分别为46.94%和38.25%。

万家瑞兴基金经理、万家成长优选拟任基金经理李文宾在接受记者采访时表示，当前地产依然是决定中国经济的核心因素，地产行业出现了“严控总量，但结构变化”的阶段，“换句话说就是行业总体蛋糕没有变大，但龙头企业分的更多了，这点从龙头企业的销售面积和拿地情况都可以清晰地看到。”

李文宾进一步解释，2017年，地产产业出现了非常有趣和显著的变化：第一，中央和地方政府不断强调地产调控应采取长效机制，通过推动长租等方式化解需求难题，地产行业步入“严控总量”的阶段；第二，本轮较为严厉的地产调控周期步入中后期，无论从销售、库存还是拿地来看，2017年下半年都出现了一些积极的变化；第三，产业政策和趋势有利于龙头企业，较低的集中度也不利于政策贯彻和执行。“长远来看，龙头企业的优势将会逐步扩大，同时地产板块估值横向比较也较低。”

统计显示，就所持房地产个股来看，万科A可谓是“标配”，在上述排名前十的主动型房地产主题基金中，9只产品前十大重仓股中均有万科A的身影。同样，保利地产的出镜率也非常高，6只基金产品的前十大重仓股中均有其身影。此外，华夏幸福在万家基金旗下4只基金中均以第一重仓股出现，荣盛发展、金地集团、新城控股、华联控股、信达地产等房地产股票亦受到基金青睐。

地产股行情或分化，龙头股强者恒强

当前地产股行情已经从一线地产龙头股向二三线龙头地产股蔓延。对于地产股的后续机会，业内人士观点不一。

李文宾表示，2017年下半年万科、保利、新城控股等龙头企业股价表现较为出色，进入2018年以后，行情从一线地产股向二线龙头地产股蔓延。他分析说：“2017年底以来，已经陆续有部分核心二线城市放开地产限购政策，长远来看，对于本轮地产去库存取得丰厚成果的核心二线城市放开限购是较大概率的事，所以我们对2018年地产销售和投资并不悲观，从这点上来说，2018年地产板块基本面趋好，和2017年有本质区别。从择股上来说，我们还是看好龙头企业不变，未来会结合估值、市场风险偏好等因素，进行灵活结构性调整。”

华商基金李双全则指出，目前来看，地产股安全边际相对较高。长期来看，行业会发生分化，一些有品质的、资金成本低的公司会更有优势。“从需求端看，目前全国库存去化周期15个月左右，低库存导致短期需求难以全面放松。因此，从2017年支持自住到2018年支持刚需、改善，调控更有针对性，保障合理需求，虽然不代表政策转向，但有利于支撑行业销售。从供给端看，低库存导致价格上行风险大，供需冻结的流动性限制措施或为短期行为。在集中度提升的大背景下，龙头企业或更加受益。”

“估值提升，加上销售和业绩的双增长，很多龙头股票股价翻倍是没有问题的。”前海云溪基金经理阳勇在接受记者采访时直言。他表示，当期暴涨的地产龙头股，涨得还是比较合理的，因为整个地产行业处于调整的过程，市场份额不断向龙头公司集中。此外，地产龙头股，尤其是行业排名前十的个股，企业营收增幅能达到50%以上，这相较其他很多行业都是有明显优势的。另一方面，他认为在第一波行情后，地产股可能会走向分化，对于那些市销率较低的地产龙头股，投资者还有第二轮的参与机会。

不过，在吴国平看来，当前市场对于地产板块的看法还是有分化的：一些小的地产公司这段时间虽然也出现了补涨，但更多的是一种超跌反弹；真正涨得不错、有创新高态势的公司还是保利地产、万科A等龙头房企。这也从侧面说明，市场认为地产板块最大的机会在于龙头企业，强者恒强，未来他们的市场占有率有望进一步得到大幅提升。