刚刚过去的2017年是上海商业零售的“大年”。

这一年，上海新入市商业项目达到46个，新增购物中心体量296.3万平方米，增长量领跑全国。在供应量如此大的情况下，2017年的商业零售依然呈现出回暖趋势，空置率持续下降，购物中心首层租金小幅上扬。

第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣对界面新闻记者表示，“过去大家对实体都比较悲观，但2017年一些成熟商业项目的营业额有20%左右的增长，个别奢侈品牌也有了25%的增长。前几年做零售和商业地产的都挺迷茫，不知道前面的路应该怎么走，现在逐渐清晰。”

据朱兆荣了解，市场的回暖也让零售商在2018年有了更多的开店计划。其中国内不少品牌动作很大，例如一家本土休闲服装企业将会同时进驻上海、南京等地的奢侈品商场。而一些轻奢类、中档价位的外国品牌也将加大在中国市场的投入。

观察去年新开的商业项目，朱兆荣发现中国正在形成自己的商业地产模式，一个不同于欧美、新加坡等市场的模式，可能将开辟一个新的时代。他认为这源于过去几年实体零售碰到的困难，因祸得福。“在一个地方生意太好做的时候，是不会有人去动脑筋想如何改变的，正因为这几年实体零售遇到困难，开发商和商家才花工夫去思考。”

朱兆荣注意到，国内开发商这几年的进步很大，在一些新开的商场内，场景、室内设计都做得非常特别，能够完美配合业态及货品的陈列。“过去二三十年，购物中心的室内装修更加讲求合理性，比如宽度、高度够不够，灯光好不好，很少讲场景整体布置。现在的新项目非常讲究场景设计，室内设计师有更多想象发挥空间，这对整个行业来说是比较健康的。”

与场景布置相应的是，新业态、新零售概念的逐步深入为实体商场带来了人流量。“毗邻上海的苏州中心是个很好的例子。它在去年11月11日光棍节开业，勇气可嘉，体量高达30万平方米，开业后人流量不错，超出之前的市场预判，过去我从未看到苏州的零售市场如此活跃。这证明好的商业项目仍然会得到市场认可。一是项目自身经营管理不错，整体格调大气，二是业态全面，餐厅数量非常多。”

在谈到国外零售商进入中国的计划时，朱兆荣提及市场的一个变化——进入中国市场比较早的几个低价位快消品牌，目前销量在下滑，而中高端价位的轻奢类品牌却在中国发展迅速。

“中国市场正在经历明显的消费升级。用户心态转变，崇尚质优、价高的商品。中国消费者对品质的追求甚至超过国外消费者。”朱兆荣说，从前国外品牌刚进入中国时，会选择布点上海的多个商务区。

但现在，他们宁愿控制店铺数量，将每家店设计得更为精致，走“少而精”的路线。在货品分类上，零售商会更加细化产品的分类。比如，现在会出现同一品牌在一家商场内开两家门店的情况——一个专注于年轻时尚款，另一个专做运动款。

展望新一年，第一太平戴维斯预计2018年上海将有14个项目近140万平方米新增供应入市，其中浦东供应量将达历史新高。但新型零售、餐饮店、美妆护肤品牌开店需求旺盛，将支撑优质项目租金稳健增长。

谈及未来上海商业地产的关注重点，朱兆荣认为有两个方向。一是关注有潜力的新兴区域，比如七宝和宝山，宝山的居民消费力潜力很大，但目前尚未有大型商业项目出现，未来开发前景广阔；而前滩、虹口则是较有挑战性的区域；徐家汇和南京西路的商业氛围一直都非常好，南京东路则会慢慢提升。

其二，朱兆荣认为应当关注14-18岁的消费群体，目前他们较为缺乏消费空间。因为大家的注意力更多集中在23-35岁的消费人群。朱兆荣建议，如果整个商业项目体量足够大，例如10万平方米以上的商业中心，就要考虑给14-18岁的潜在消费群体留有空间，培养未来消费群体的消费习惯。