开篇先来听一首粤曲《狄青闯三关》。这首歌呢，是粤剧名曲之一，讲述了北宋名将狄青和鄯善国双阳公主相爱的故事。欣赏得来的朋友，可以后台留言点评，不够兴趣的朋友，随我继续往下看。

所以，为什么要放这首歌？因为它的演唱者，是雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林与其夫人陆倩芳。

刚听到时候，弹房君也惊吓到了。业内有很多“歌神大佬”我是知道的，比如花样年总裁潘军，曾作为姜育恒演唱会嘉宾与姜同台演唱；还有路劲董事局主席单伟豹，也是一个热爱一展歌喉的企业掌门人。但之前所知道的这些“歌神大佬”，基本演唱的都是通俗歌曲，像陈卓林这样唱粤曲，走民族唱腔路线的，还是首次听说。而且，他还不只是唱一首而已，他在2017年12月17日时，发布了一整个个人粤曲专辑——《心曲雅韵》，里面包含了9首粤曲，包括开篇的《狄青闯三关》。

照理说，12月是房企的业绩冲刺大月，都在磨刀霍霍摩拳擦掌，冲击目标，或者冲击排位。陈主席却有这番闲情，点解？

预售金额同比上升52.36% 状态逐步回归

2017年3月的雅居乐2016年业绩发布会上，集团主席兼总裁陈卓林将全年业绩目标定为600亿元。8月的中期业绩发布会上，他又将目标上调至650亿元。

这个数字，雅居乐在11月底的时候，就已经完成了。所以12月时候，基本上陈主席就处于了有钱又有闲的时候。

过了12月，再一看全年业绩，满意满意，甚是满意——全年累积预售金额为人民币897.06亿元，同比上升52.36%；累积预售建筑面积为735.70万平米，同比上升26.58%；预售均价为12193元/平米，同比上升20.36%。

曾经，碧桂园、恒大、雅居乐、富力、合生五家房企，被视为南派房企的最佳代表。但后来，随着战略节奏的不同，几家企业的身量也各已分化。雅居乐也曾一度业绩增长缓慢了许多。

但从近两年的增速来看，这只“华南虎”，状态正在回归。

城市深耕功力见长 投资价值区货值客观

雅居乐的状态回归，其区域深耕战略可担首功。据弹房君了解到，上月25日，雅居乐广州区域公司、上海区域公司全年签约额齐破100亿元。27日，雅居乐中山区域公司跨入百亿，海南区域公司跨入200亿。这几个区域公司合计完成业绩逾500亿元，占到集团全年业绩的约56%。

特别是海南和中山，雅居乐在这两个区域的深耕力度，可真不一般。中山，作为集团的发家地，其旗舰地位自然不言而喻，也是集团唯一一个连续两年业绩破百亿的区域公司。海南区域，单单一个海南清水湾项目，已开发了8年。2017年，该项目单年业绩就近200亿元，在亿翰智库《2017年度中国典型房企单项目销售业绩TOP100》中，位列首位，与第二名之间拉开了72.47亿元的距离。2017年上半年，雅居乐新增地块12块，其中5块在中山，2块在海南，7块地共计建筑面积约232.92万平米，占到集团2017年上半年新增土储的68%。

这两个区域，在2017年，也都可谓是明星区域。海南市场的火热不用多言，特别沿三亚海岸线的房价，已与热点二线城市相差无几。而中山区域，原本就承接了广州产业转移和城市功能外溢，随着2017年初粤港澳大湾区规划的提出，中山的城市价值进一步提升。包括融创、旭辉、卓越、佳兆业、合景泰富、福晟、美的在内的多家房企，都在2017年进驻了中山。

据陈卓林透露，目前雅居乐在粤港澳大湾区约有1200万平米土地储备，占到集团目前总土储的38%，其中绝大部分都位于中山区域。从2017年的半年报看，雅居乐截止去年上半年，在粤港澳大湾区拥有942万平米土储，其中，中山区域就占了432万平米，占比达到46%。而9月时候，雅居乐再通过收购方式，获得了中山东凤镇一幅规划建筑面积约为149万平米的商住地块，进一步加大对中山的深耕力度。

“第二人生”概念成熟 旅游地产拉动作用明显

当然，提到雅居乐清水湾，就不得不提到雅居乐的标签之一——“旅游地产”。这两年雅居乐业绩的快速回暖，和这个产业的复兴不无关系。

2009年，雅居乐首次提出“第二人生”的产品理念，此后的9年时间里，雅居乐将海南清水湾、云南腾冲原乡、西双版纳西双林语、长沙依云小镇、常州雅居乐山湖城等文旅项目，先后装入到这个品牌概念里。

旅游地产普遍位于三四线城市，土地成本较低，据了解，雅居乐清水湾和原乡项目，每平米的土地成本均为三位数。虽然如此，但体量大、购买人群不固定、配套落后等问题，也给旅游地产带来开发周期长、现金周转慢、运营成本高的共同特性。考验开发商的不光是开发、销售能力，更重要的是长期持有、运营能力，以及保证资金链的平稳，在市场行情不太好的时候，这项产业很容易成为拉低企业财务数据的一项重砣。在2015年时，旅游地产业态遭遇整体低迷，许多重镇海南、云南、山东的旅游地产大企，均陷入了困局。

但随着2016年市场的复苏明显，海南与云南区域旅游地产重新火热，雅居乐的旅游地产销售回到正轨。2017年，雅居乐加大了对“第二人生”品牌的投入，在5月的换标仪式上，“一生乐活”成为了集团新的品牌理念。在这个理念下，业主节、环法自行车赛、创意市集等创意活动频出，确实为雅居乐聚拢了一群口碑客户。如弹房君亲眼所见，去年里清水湾和原乡项目的几次开盘去化都达到了80%以上。

而便宜的土地成本，也在这一时期显露出它的利好。2016年后，雅居乐的财务数据开始走出2015年的低谷，缓慢回升，如果按12个月周期算的话，其2017年上半年的ROE已回归到了9.9%。对于它全年的盈利预期，摩根史丹利在近期的研报中预测其2017年的净利润可同比增长91%。

财务持续优化 已分拆物业即将分拆环保

 

雅居乐在2017年，还做了件大事，就是分拆物业上市。2017年9月时，雅居乐发布公告建议分拆公司附属公司雅生活的股份在香港联交所主板独立上市。1月5日，雅生活启动合资格股东可优先认购。这一公告，令雅居乐第二天股票大涨9.86%，并创下14.4港元的历史新高价。

分拆，是这几年房企普遍喜好，特别是物业板块。一直以来，物业都是劳动密集型行业，成本高而回报薄，其成长往往是依赖母公司的输血。而将其分拆，另其脱离母公司独立运营，一方面能优化母公司的财务结构，另一方面还能借助资本市场力量反哺母公司，拉高母公司估值。

从资料上看，截至2017年上半年，雅生活的合约管理总面积为7054万平米，其中包括了它6月底收购的绿地物业的417万平米的管理面积。而根据协议，未来5年里，雅居乐还将每年获得绿地提供的1000万物业服务面积及其他方面支持。

分拆完物业，陈卓林坦言，下一步计划将是分拆环保板块。据悉，雅居乐环保公司目前拥有近30家项目子公司，目前已累计投资将近100亿元，未来计划投入200亿元甚至更多，来撬动环保产业1000亿元的市场，并争取在三年内上市。

得说，在杠杆率上，陈卓林也是吃过苦头的。2014年时，由于前一年的大举扩张，以及海外负债比例及成本过高，雅居乐的净负债一度高至75.2%。因此，在2016年公司整体回暖之后，陈卓林也很是注意融资管控和现金持有，不断将净负债率和融资成本压低。

去年12月时，雅居乐还采取以股换资的方式，将自己间接全资附属公司中山雅景的部分股权，出让给了凯利易方、国信证券及世光实业，四家公司联合重组了合作期为7年的广州凯雅世投资公司，并计划合计投资200亿元以支持雅居乐在中山的发展。

此外，一位接近雅居乐的人士告诉弹房君，2017年雅居乐的回款已突破600亿元，手持现金算是十分充裕。

犹记得2017年年中时，陈卓林曾公开提出“三年千亿”计划，从去年成绩单来看，坐拥大湾区概念，手握足额现金，大举“一生乐活”文艺口号的雅居乐，2018年破千亿的概率，大概也就120%吧。