作者|李晓丽

产业地产北京市场，迎来巨头入场。这位巨头手持巨量资金，主张自持，酝酿扩张。

这是个好消息，也是个坏消息。

这是一个好消息，对于资金处于困境，急于脱手的项目方来说，北京市场来了一位接盘侠。

这是一个坏消息，对于主打销售的产业地产开发商来说，榜样就在眼前，他们又少了一寸喘息空间

7年蛰伏，一朝进击，普洛斯旗下的环普产业园进入扩张模式。

1、逆市扩张，环普产业园吹响收购号角

100%自持，禁止销售，一击重拳在2018开年砸向北京的产业地产。政策下达的回响还没传来，有那么一家产业运营商却开始叫好了。

“我们的模式、理念都是（主张）企业自持，长期持有，自主经营。从一开始到现在，我们不主动卖一平米的物业，这样的做法跟现在政府的要求是不谋而合，我们完全符合要求。我认为这个政策对于我们是利好，因为我们是真真正正地在做产业。”1月31日，园区界就北京新政采访环普产业园北京总经理张凡，他对此并不抵触反而庆幸。

“为什么我说是利好？因为这个政策出来，可能对某一些企业原来的运营模式造成变化，他们或许被迫退出，正好是我们的机遇。”

在新政推出后风声鹤唳的北京市场上，这是个独特的声音。

而这其实也是环普吹响的一声收购号角。

“通过各种方式，并购、合资，或者是全部的收购。”张凡希望通过媒体释放环普北京产业园开始扩张的信号。

北京市场上，环普准备进击了。

2、谁是环普？——普洛斯的年轻“嫡子”

100%自持，不销售任何地上载体，这对于运营商的资金压力来说是非常大的。是谁这么大的口气？胃口如此之大，它有那么强的资金实力吗？

对，环普不缺钱。

刚刚完成私有化退市的普洛斯在工业地产领域赫赫有名，作为普洛斯旗下的四位“嫡子”之一，环普在北京市场第一次露面是在2014年。

2014年，环普以股权收购的方式获得北京顺义空港板块的一个地块，筹建19.6万平方米的北京环普研创产业园。2年开发期过去，如今宝马集团中国区研发中心入驻环普北京园区，建筑面积2.6万平米，租约一口气签了20年。

首秀圆满，像宝马研发中心这样的项目，无论放到哪个区域都称得上是高品质客户。因此，在2018年1月30日的宝马研发入驻仪式上，不仅有普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明现身，更有北京顺义区政府官员站台。

（图：宝马集团中国研发中心外景）

可按照市场的普遍认知，普洛斯明明是物流园区领导品牌，为什么会介入产业园板块？环普和普洛斯到底是什么关系？

实际上，普洛斯旗下有四大业务平台：普洛斯物流、环普产业投资、供应链金融、股权投资。环普产业园是其中重要的板块之一，可谓普洛斯四大“嫡子”之一。

根据最新的普洛斯私有化资料显示，普洛斯“长期战略始终未变，就是要成为现代物流行业的最佳运营商”，且将“继续通过园区开发创造价值，并利用我们的基金管理平台支持公司的长期战略发展”。其中，环普扮演的角色就是现代综合产业园的投资和发展。

目前，环普在中国的业务分布在北京、上海、天津、西安和成都等十余座城市，拥有并管理着近20座园区，物业总建筑面积达到400万平方米，总投资超过200亿元人民币，企业客户超过300家。

在环普板块下，园区又被细分成三个系列：智慧制造工业园区、科技研发产业园区、城市更新产业综合体。

位于苏州工业园内的64万平建屋工业园就属于高端制造类工业园；位于西安的55万平西安环普科技园是1.0版本的研创园区，而宝马研发中心刚刚入驻的北京环普园区则是研创园区的2.0版本。

作为普洛斯最年轻的“嫡子”，环普产业园能否撑起物流巨头的转型野心？

3、7年蓄力，踩上产业地产“自持”大势

与其说是转型求变，不如说是未雨绸缪。

海尔集团董事长张瑞敏曾说过，“没有成功的企业,只有时代的企业。”这句话放在产业地产行业，无比贴切。

没有成功的产业地产商，只有时代的产业地产商。跟随经济换挡，命运也随之跌宕的产业地产商，相信他们更能体会。

中国新经济换挡进入高精尖产业，园区行业进入了自持时代，这是明眼人早就看懂的大势。但是没有干粮的产业地产商们，还在大势面前苦苦挣扎。

因为提前判断对了大势，且囤够了足够的干粮，环普成了北京产业地产新政下为数不多，“手中有粮，心里不慌”的企业。

环普囤下的粮是什么粮？运营能力是内核，资金实力是武器，集团招商能力做助攻。

实际上，普洛斯集团对于从物流园转型产业园的战略部署还要更早。环普产业园北京总经理张凡向园区界透露，其实早在2011年，环普产业园就开始筹划。7年的内力积蓄过后，张凡认为现在到了“亮相”时候。

“你们有认识的受北京新政影响的，想要出手的园区项目都可以给我介绍。”张凡已经开始通过媒体释放消息，在北京市场物色猎物。

“在政策没有明晰之前，我们已经看到了这样的发展趋势，已经看到了这样一个未来，所以我们会做一些调整和业务上的准备。”

环普看到了什么大势？

在北京往高精尖产业转型升级的过程中，必然有很多腾退和迁移，所以北京五环之外，“各个区县会有非常大的机会和机遇。”这也是环普3年前进击北京，首作拿地选址是在顺义而非核心区的原因之一。

为什么环普会认同100%自持？这跟普洛斯公司整体的理念有关。

张凡认为，出售的物业品质相较自持来说，肯定没有后者好。习惯于出售的地产商，也不会倒逼自己去提升运营能力。因为一开始就确定运营能力为核心，环普的基因打从一开始就和主张销售为主的地产商不同。

“他们只是为了追求资金快速回流，我们是追求长期的品质和运营。这从一开始就是不一样的。”

对于长期持有运营这一理念的15年坚守，让环普在2018年的北京市场踩对了节奏。

但在看对趋势和跟上趋势之间，还隔着一个现实问题——资金周转。如何做到100%自持，不销售任何载体，而企业正常运转呢？

道理大家都懂，大部分产业运营商是心有余而力不足。环普的实力在于，它除了看见，还能跟上。

100%自持，要求运营商有高超的园区运营能力，以获得租金的高回报；不销售载体，要求运营商有超强的资金实力，且长期低成本周转。环普怎么做到的？

4、超低融资成本，破局资金压力

在环普的四大优势介绍里，第一项就是“环普具有雄厚的资金实力”。

到底多雄厚？多优势？

张凡对比环普和其他产业园玩家的区别：“环普之所以采取长期持有运营的模式，是基于环普跟传统的房地产开发商根本不同是在于：大家的资源禀赋来源不一样，从一开始大家就是不一样的，从血缘上也是不一样的。普洛斯第一大优势就是资金优势，所谓的资金优势有两方面，一个是量，二是低成本。”

潘石屹号称最精明的地产商，他此前公布SOHO中国在银行渠道的融资成本是4.4%。而依靠普洛斯集团在全球资本上多渠道的融资，环普使用资金的成本比潘石屹要低得多。

由清华大学经管学院中国金融研究中心发布的中国社会融资成本指数显示，当前中国社会融资(企业)平均融资成本为7.60%，最低的是承兑汇票平均融资成本为5.19%，最高的是小贷公司平均融资成本为21.9%。但加上各类手续费用，中小企业融资成本大部分高于10%。

这么一对比，环普的用钱成本可以说极低了。

普洛斯还是“全球最大的房地产基金管理者之一”。 在物流地产领域，普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。

如今，普洛斯管理着430亿美元的资产，在全球管理的物业组合达5900万平方米，遍及中国、日本、巴西和美国。这种影响力不仅仅是规模使然，更在于普洛斯高超的金融能力。

金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式一度非常推崇，此前她专门研究了普洛斯的金融运转模式，“通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。”

（图：普洛斯基金运转模式）

而通过基金模式，普洛斯快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营。

除了从公开资本市场上融来的钱，普洛斯背后还有更多产业基金的背景。普洛斯官方公开资料显示，此次参与普洛斯私有化收购的财团就是一些国际长期投资者，这些投资者管理着来自北美、亚洲及欧洲的一些全球最大的主权基金、大学捐赠基金和养老基金。

用钱成本低，还能有足够耐心和实力赚慢钱，从物流园转型产业园，普洛斯有准备，环普有扩张实力。

尽管融资成本低，但自持要占用大量资金，且回报周期长，这中间会有问题吗？

5、10年收回成本，环普的运营账本

“10年之内可以回收成本吗？”张凡回应记者提问称：“希望比这时间要短。”

金融专家杜丽虹博士称，“将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。”

不止自持项目的回报周期缩短了，因为运营能力的提升，项目租金也在提升。环普北京园区的项目租金就要高于顺义空港同区位的平均水平。

“物流的回报要比传统的商业写字楼要好一点。而我们觉得市中心商业写字楼也是挺困难的，回报做到4，最多5。作为工业用地，或者作为研发办公来说，因为它土地价值并不是太高，反而我们可以在上面做更多。除了房子本身是研发业态，我们还可以做更多的增值服务，通过长期持有，提高我们的租金水平。”

自持时代，强调运营。运营是资金提升，资产升级的唯一法宝。

而在自持时代，久耕产业园区的运营商们早就开始尝试。大数据、搭平台、做增值……这一年，技术在园区领域的受欢迎程度空前。而在这些方面，环普也都在尝试。

即便做了7年内功的积累，转型产业园环普面临着通行业共同的挑战。

过去十多年是园区运营粗放发展的时期，直到产业换挡倒逼产值升级的当下，运营能力才成为核心的竞争力。

研究智慧园区，研究增值服务，研究产品设计……在园区运营层面，环普还提出了“campus”概念——食堂、球场、休息区……像一个大学校园那样配备。这中运营理念也跟园区主理人们认可的园区产品相关，在张凡的关注名单里，Google、苹果园区这类企业做的园区更能引起他的兴趣。

但在认可的同时，企业也悄然成为产业地产的另一类进击者。

市场上，越来越多的工业、产业用地被实力强悍的科技企业拿下。而在园区建设上，企业也大都亲自动手，自己成立团队，自己找人设计，自己施工。

夹在这中间，专业园区运营商如何自处？

张凡认为专业园区运营商还是有其优势在的，他更多站在区域产业运营角度思考：“ 如果由开发商来做，（企业腾退）这就不是问题，等你企业离开的时候，你可以搬走，但房子还在，平台还在，上面的客户可以换。我觉得这是运营商的价值体现，更多集约利用土地。”

而专业能力是园区运营商在夹缝中争取更多空间的办法。譬如环普给世界五百强品牌施耐德定制的产品就是连续的。环普先在2003年1月给施耐德在苏州定制了7770 平米的厂房，2004年又定制了2期厂房5998平米。随着专业能力的升级，在2013年12月，环普又拿到了施耐德在西安2.2万平全球研发中心的定制大单。

宝马项目其实也一样，在宝马研发中心总部落户北京之前，宝马亚洲最大配送中心是在普洛斯临港，宝马配套商零部件园是在环普沈阳园区。

环普7年时间里囤下的干粮，运营能力、资金实力、招商能力，在变幻的局势中纷纷发挥各自功能。如今，普洛斯年轻的“嫡子”——环普，在科技园板块走上了扩张之路。

但同时，环普开启的是一场全新的战争。这个战场里还屹立着不少久经沙场的前辈们。这个战场里招商是个持续的难啃的骨头，连联东U谷、华夏幸福这样的老资格也不敢小觑招商环节。

北京环普项目把2.6万平定制项目交付宝马中国研发中心后，还剩下17万左右的自持面积需要去化，剩余板块将在2019年竣工。也就是说，环普还有1年时间，向整个市场以及它觊觎的收购对象，证明它的招商实力。