作为当下房地产转型升级过程中的关键词之一，城市更新被视为行业未来5-10年的阶段性风口。在去库存、去杠杆的政策指导下，无论是从土地储备、物业开发、资产运营以及退出机制上，城市更新都在这轮调控中担当了重要的角色。

据公开数据显示，国内市场存在着大量老旧资产，总规模预估达200万亿平米，并亟待通过改造、升级重新焕发价值。尤其在上海、北京、深圳等重点城市，在不同程度与层面上，城市更新的新浪潮已然开始掀起，并可能带来蔚为可观的机遇与价值。

城市更新为何在迅速成为行业的“风口”？

据瑞威资本广州公司执行董事、合伙人彭波先生介绍，“近年来，地产开发行业资本密集度、土地招拍挂市场竞争趋势与土地成本都有明显的增加。同时，房地产开发行业进入‘白银时代’。在此情况下，进入城市更新领域，将成为地产基金的一个重要发展途径。”

梳理近年来的调控政策，不难发现，十九大是最为明显的时间节点。在国家的基调定论下，存量市场明确成为房地产业的聚焦点。但回顾过去20年的房地产市场，实际上城市更新早已存在并从未停止过。早在1998年，国务院正式颁布住房制度改革措施，以政府为参与主体、以高效提升物质条件的城市更新便正式启动。只是受时代与环境的不同，城市更新展现出的形式和程度与今天不同而已。

进入存量时代，提升城市存量物业的利用效率可谓是城市更新的关键，不仅要在原有的基础上实现优化提升，还需综合考虑其对社会的价值、人群利益及可持续发展性。相较于传统开发，难度大幅度上升。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也表示，“城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。”此外，城市更新的模式和参与主体也更加的精细化、多元化。从全球众多一线城市历经百年的更新轨迹来看，虽然中国部分城市的发达程度与全球众多知名城市不分轩轾，但国内的城市更新整体仍处于发展初期，可改善的空间不可估量。

城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，并衔接金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。目前，城市更新的主导性角色依旧是政府，但随着更新模式和参与主体的多元化，金融机构将扮演愈发重要的角色。而对于金融机构，资本如何参与城市更新也就成了当下比较热议的话题。知名经济学家连平先生曾提到资本参与城市更新的四个主要途径有银行贷款、专项债权、专项信托以及城市更新基金。然而，结合当下的金融市场环境，从参与门槛、募资周期、操作难易度、资金监管和退出机制等五个维度来具体分析，城市更新基金相较其他三种途径，有着更为显著而灵活的优势。同时，资本还要考虑的是不仅要实现“输血”，更是要通过“造血”保留资产的历史性。

瑞威资本广州公司执行董事、合伙人彭波先生也补充表示，“目前，国内城市更新比较成熟的区域是粤港澳大湾区，尤其是广州、深圳及两地周边。瑞威资本作为国内房地产基金十强企业，已然与地方富有资源和操作经验的合作方一起携手启动城市更新项目投资。希望在保留城市文脉和城市肌理的前提下，可以更有效地为完善城市机能服务，并提升金融机构的社会价值与行业责任。” 值得一提的是，深圳于2016年就启动了以旧城改造为重点的大规模城市更新，该计划吸引了大量社会资本的关注，尤其是深圳地区的私募基金业积极响应政府号召参与其中。据证监会当年公布数据显示，“深圳地区管理规模达100亿的股权私募迅速增长至19家。同时，包括私募在内的各个金融机构通过产品创新与构建资金平台等方式，向城市更新项目“输血”，保障全市城市更新规划目标的实现”。紧接着，2017年中，由越秀集团牵头，总规模达2000亿元的广州城市更新基金也正式成立，该基金重点支持采取政府与社会资本合作模式（PPP）的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目，借助国有企业资本的杠杆效应，以基金的方式撬动更多的社会资本参与。

除了粤港澳大湾区，国内其他地方的城市更新基金也出现忽如一夜春风来的势头。在上海，2017年底，绿地第一个旧区大规模更新项目虹口绿地创客中心落地，绿地以“科创+基金”模式开启城市更新布局。2018年3月，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产对外正式宣布将联合打造国内首支存量资产并购基金，总规模为200亿人民币，双方将加快推进城市更新项目的投资，引领城市存量产业物业升级。在北京，太阳宫百盛、十里堡西单这些昔日的商场如今正在变成各类写字楼，各路资金开始盯上了城市更新改造项目，北京掀起“商改办”项目热潮。究其原因，除了电商剧烈冲击下实体店经营下滑、写字楼需求强劲，以及多家龙头开发商进入等之外，和房地产私募基金的青睐密不可分。