面对日益明显的人口结构老龄化，中国政府正在加快发展养老服务业。一些有经验的中国地产开发商看到了其中的商机，将目光投向养老住宅，虽然目前来看，这个生意不一定能实现盈利。

一个和煦的秋日，在广州珠江新城保利心语社区活动中心，有老人正在打室内高尔夫，还有些老人在玩沙狐球。这个位于广州市中心的高端住宅项目里，开发商保利地产特别配建了养老住宅和适老设施，包括老年公寓、健康小屋、老年大学等。

这个项目是保利地产在养老领域的第二次探索。

这家总部在广州的地产商第一次试水养老住宅领域是在两年前，2012年12月，位于北京西山的保利西山林语中，和熹会老年公寓开业。这个有着300张床铺的酒店式“养老院”现在住着181位老人。他们中的每4个老人配备一名护理人员，其照护服务团队多数具有护士资质，而管理团队则以北大人民医院退休专家为核心。

保利地产投身养老产业源于偶然——两年前，54岁的保利地产董事长宋广菊年迈的父母患有疾病，她一度感慨国内找不到特别合适的养老服务机构，于是萌生了带领保利做养老住宅的念头。

中国老龄问题全国委员会数据显示，到2050年中国超过60岁的老年人口将达到4.8亿，接近欧盟28个成员国目前的人口总量，养老市场的需求将突破17万亿元，几乎是2013年中国GDP的三分之一。

中国政府也在采取措施加快发展养老服务业。国务院此前宣布对养老机构提供的养护服务免征营业税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。此外国务院还表示将拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。

然而中国的养老住宅还不一定能实现盈利。

高端养老设施，即那些利润最为丰厚的养老设施，对于还不习惯在老年照护上投入太多金钱的中国家庭来说不具吸引力。融创中国董事长孙宏斌称，眼下老人不富，富人未老。融创中国研究了国内养老住宅市场的机遇，但还没有宣布推出养老设施的计划。

和熹会老年公寓负责人钱京则向界面记者称，和熹养老公寓采用的是会员制加房租的收费模式。每个老人需要交上10万元成为会员，加上每人每月伙食费900元，看护费500元，以及1000到5000元每月不等的房屋租金，每个月每位老人可能要花上五六千块钱。由于收费较为昂贵，已入住的老人大部分是大学教授、医院专家、离退休老干部等中国较为富裕的阶层，平均年龄超过了82岁。

钱京自己也承认，一些不习惯于发达社会那种高昂老年护理费用的中国人，曾被他们的价格吓着了。然而即便以这样的价格，保利仍然赚不到钱。中国政府鼓励民营养老运营商填补养老服务的空缺，甚至向本土运营商提供了激励。但私营护理服务的费用不在国家社保保障范围内，中国老人也不信任私营养老院。

钱京向界面记者称，如果不计房屋建设和折旧成本，和熹会单纯的运营已在今年4月实现收支平衡。和熹养老公寓是由西山林语小区内一座酒店改建而成，现成的土地和建筑为这个养老项目减轻了前期投资压力，“由于西山林语项目整体赚钱了，才会拿出一小块土地不计成本来做试点。”

保利地产还规划在上海、广州、成都及三亚等城市兴建类似项目，总体运营思路仍采取微利模式——居家养老会收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限租赁费和社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。他们希望用3到5年时间使运营进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡。

花大笔资金修建而所收会员费抵不上装修成本的养老公寓，也许只有像保利地产这样的大型房企才有实力完成。相比之下，许多地产项目虽然打着养老地产旗号，但与真正的“养老产业”相去甚远。

国内最大住宅开发商万科在杭州良渚文化村尝试做了一个养老产品，从设计、服务配套及样板区的体验都采用了适老配置，万科意欲将其做为养老地产的一个试点。项目随后售罄，但购买客户却并非老龄化（按联合国标准65岁以上）人群，基本是40岁左右人群。

这让万科总裁郁亮感到了郁闷，房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来，郁亮也没有看到清晰的商业模式。

卖掉绿城的宋卫平也在专注做养老产业，他还拥有了自己崭新的养老模式——学院式养老。但即便产品独步房地产江湖的宋卫平也没有真正解决运营问题，其建设的养老公寓大都采取租售并举的模式，且出售的部分比重更大。

在接受界面记者采访时，宋卫平称自己一度打算将养老地产注入绿城上市公司，但不被绿城第二大股东九龙仓看好，遂一怒之下将绿城控制权转给了孙宏斌。如今宋卫平正在二次创业蓝城，筹备把养老地产注入一个香港壳公司。

戴德梁行策略发张顾问部联席主管林力强对界面记者表示，由于养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀，投资回报周期长，现涉足这个产业的开发商还是以销售为导向。

林力强还称，不管是保利、万科，还是绿城做的养老机构，针对的都是高端客户，与中国传统观念不尽相符——中国老人不愿意在外颐养天年，而更喜欢子孙满堂的感觉。他认为国内高端养老设施的推出有些超前，人口统计意义上的机遇并不代表商业机遇。

高门槛的入住条件在泰康人寿兴建的养老社区中体现得尤为明显。国内第五大寿险公司泰康人寿是最早试水养老社区的险企。其位于上海松江新城的泰康之家申园是它的试点项目，但想要在这里实现养老，必须要有雄厚的财力——因为只有购买泰康人寿特别设计的200万元保险，才有资格入住。