近年来，中国资金大量涌入马来西亚，已经成为马来西亚国内最大的房地产投资者，在过去的四年时间里，中国房地产企业在马来西亚的总投资超过21亿美元。如果，没有去年中国政府实施资本外流的严苛政策，那么，对马总投资或将成倍生长。

机遇，才是中国地产企业布局马来西亚的动力

碧桂园柔佛州森林城市（Forest City）项目是迄今为止，中国地产商在马来西亚最大的投资，从填海造陆到一座座高楼耸起，预计耗资1000亿美元（约合6300亿元人民币）。但是，这一项目却也在2017年之前获得了巨大收益。

富力地产集团受碧桂园在马来西亚森林城市项目获得成功的激发，斥资85亿人民币拿下位于马来西亚新山市的依斯干达（Iskandar）经济特区的核心地段并推出富力公主湾项目。

为什么碧桂园会选择马来西亚斥资造城？

为什么国内投资者对森林城市项目狂热购买？

其实，这里就必要清楚马来西亚在中国企业布局东南亚地区中的重要性。

国内房地产企业的东南亚布局，更看重马来西亚，并将其发展成为第三大中国境外投资目的地，甚至连泰国都屈居其后。因为，中国房企看重马来西亚的地理位置。

众所周知，马来西亚北与泰国接壤，西邻马六甲海峡，南邻柔佛海峡，与新加坡毗邻，是“一带一路”沿线的重要节点国家。

它在东南亚的重要地理位置，让马来西亚成为了房地产投资的大热门。在2014年之前，马来西亚房地产投资冠军是新加坡，但是，2014年之后的时间里，马来西亚人所见证的是“有钱又任性”的中国投资者。

除了我们熟知的碧桂园、富力地产，在当地的报纸版面上也时常刊出，中冶、雅居乐、新华联、绿地等房地产大鳄的新闻报道。中国的房企开始前赴后继的到大马圈地盖楼。这为马来西亚带来了新一轮的经济增长，据马来西亚投资发展局官方数据显示，中国对马来西亚的投资在过去七年内的增长率高达22%，仅2015年一年，中国对马来西亚非金融类直接投资同比增长237%，投资项目达17个。所以，当地媒体报道就曾以“中国成马来西亚地产最大投资国助马度过最困难时期”为标题。

近年来，中资企业参与马来西亚的项目可以说是信手拈来，像彭亨州关丹工业园、柔佛伊斯干达特区、马六甲港口等等。

中国地产商来马来西亚经常讲的一句话就是：“我们就借地方的地气，可是地方的地气也应该借外来的契机。”在马来西亚投资房地产，无疑是中国房企和大马的双赢战略。

风险，是每一家出海企业必须面临的挑战

三年前，在隔开马来半岛和新加坡的柔佛海峡，还是一片开阔的水面。如今，已经建成一半的高楼方阵在这座新出现的岛屿上延伸开来，许多工程起重机在上方忙碌着。建成后，森林城市预计占地面积相当于四个纽约的中央公园，可容纳70万居民。

森林城市项目被宣传为中国最大的海外房地产项目之一，而与森林城市开发商碧桂园合作的正是苏丹易卜拉欣苏丹·伊斯干达(Sultan Iskandar)控制的一家公司。碧桂园更懂中国中产阶级的想法，他们通过文案以及苏丹的头像，仅在2016年就获得了超过30亿美元的收入。

不过，步入2017年森林城市却面临着危机四伏，很多风险一下子围绕在地产商和房产投资者的头上。

首先，马来西亚前总理马哈蒂尔·穆罕默德(MahathirMohamad)猛烈抨击这个项目。这位92岁高龄的老人认为这个房产项目吸引了几十万中国人，而这些中国人或将成为马来西亚居民，这是一件令人不安的事实。

而且，在他看来，柔佛州的森林城市项目和苏丹国再近两个世纪之前把相邻的淡马锡岛(Temasek)卖给英国的情况是如出一辙，将来柔佛州也许会成为另一个新加坡。

虽然，苏丹·伊斯干达公开指责马哈蒂尔这位前总理的不妥言论，但是，本来就对华人不甚友好的马来西亚民众也开始质疑这个项目，而在未来，是否会引发两国民众的矛盾，还是未知。

其次，马来西亚现任政府也对中国的地产项目有所顾虑。大家都知道，森林城市距离马六甲海峡(Straits of Malacca)仅数英里之遥，自16世纪全球香料贸易之始，该海峡便是一条不可或缺的贸易通路。

因为这条海峡通道一直是中国的致命弱点，所以，为了减轻对这条水路的依赖，中国政府正在巴基斯坦和缅甸建设管道、机场和铁路。同时也慷慨地向马来西亚大举投资，比如，为确保其在海峡沿线的地位，在马六甲投资了72亿建设港口设施。

然而，森林城市项目虽然不是中国政府的基础设施项目，但是，它却在无意之间成为中国战略要地的一个自治前哨。

这无疑带给马来西亚政府更大的压力和痛苦，所以，在未来森林城市项目完工之后，马来西亚政府会不会做出一系列的举措来限定、限制中国居民，限制中国房企，也是一个未知的炸弹。

最后，中国房地产企业马来西亚布局也受到国内政府的管制。在过去的十年中，估计有3.8万亿美元的资金流出中国，其中大多都流入了境外的房地产业。为打击资本大量外逃，去年中国振幅收紧了管制措施，让投资者几乎无法将大笔款项送至境外。

很多中国投资者在马来西亚的房产上付了首付，但银行不允许他们汇出余款。一方面，遏制了资金外流，同时也对中国房企造成了巨大的撞击。同样，因为森林城市的主力购买者还是国内中产阶级，资金管制就令碧桂园丧失了主力购买者群体，从而也将面临着不可估量的损失。

契机，仍吸引着大批中国企业与中国投资者

但是，中国房企在马来西亚造城，短期内似乎有着不可跨越的风险，可我们从整个社会发展层面分析，就比如富力地产所投资的依斯干达地区。它并不是一个单纯的旅游度假地，也不是一个单纯的房地产经济，马来西亚把它当做是全国的经济样板，期望靠它实现深圳的奇迹；中国把它当做一带一路的战略桥头堡，希望靠它实现资本产能输出，以及对马六甲的战略主导。

尤其是在“一带一路”政策下，中马双方愈发紧密的合作，将会有更多中国企业把投资目光转向马来西亚，而到时候，由国内地产资本开发的房地产也将成为中国高净值人群的选择。

由此可见，中国房企和马来西亚的合作必将为大马带来更多的商贸契机，也必将为中国的投资者带来更多资产保值和增值的契机。

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