如果从2016年7月算起，成都房价这一轮的上扬已持续近20个月，并且在未来一段时间内，依然会难以调和供求失衡的市场现象。我们不禁反观成都2009年及2013年的两轮房价上浮周期，也发现其均未持续超过2年……

首先回顾，2008-2012年的这一轮周期。

2008年 金融危机、四川汶川地震、全国房价下跌，成都房价受挫；

2009年 国家4万亿计划，成都迎来空前的建设规模；

同时在其他方面，央行在2008到2009年间，7次调低了基准利率；全国多个城市对之前房屋满5年转让免征营业税的规定改为2年；

这些因素极大地刺激了购房者的购房热情。

2009年到2010年，北京房价翻倍，南京、杭州等强二线城市房价上涨增幅80%以上；成都楼市迎来了一波好行情，房价上涨约50%，房价从6000元/㎡进入万元梯队。

2011年，房价调控开启，全国范围内限购、限贷、金融收紧，房价被控制在稳定阶段。

2012-2015年，第二轮周期到来。

2012年下半年，成都调整了公积金政策，信贷政策逐渐放松，并且在大经济环境下，国家M2增速远高于GDP增速（类似2009年）。反应在房地产市场的便是投资购房的需求在增加，在2009年还未来得及上车的购房者在2012-2013年这个阶段集中入市。

2013年，成都市场房价开始有明显的涨幅，成都大量楼盘房价普遍上调2000-3000元/㎡。但好景不长，随即便是全国信贷政策收紧，成都首套房商贷利率最高上浮20%，加上新“国五条”放风（对二手房交易征税20%）。同年发生在成都二手房市场值得注意的是，主城区二手房市场成交大涨，创下新高。

来源：2013年锐理年报

从数据可以看出，购房需求在2013年被大量释放，楼市开始积压大量的库存。行至2014年，楼市进入冷清局面。同年在成都，我们见证了九龙仓御园降价销售，嘉悦汇在列的大量楼盘烂尾，高价地不开工、进行转让、进行退地等事件。

图：九龙仓御园开盘均价

我们正在经历的，是第三轮周期，2015-20XX年。

2015年下半年，国家鼓励去库存，基准利率下调到4.9%，加上普遍85折的利率折扣，成都出现了最低首付2成等空前的购房优惠政策（甚至有各种“0首付”）。

经历过上一轮周期的购房者很多已意识到，这是一次购房时机的到来……

近几年房贷利率一览

2015年下半年，一线城市开始领涨。半年后，大部分二线城市发生连锁效应，成都房价在2016年下半年开始明显上涨，国家紧急出台各种限购政策，调控政策达到史上最严。

到2017年，“房住不炒”的指导方向已经明确，以北上广深在列的一线城市开始止涨，大部分二线城市开始稳定，成都房价被严格调控。

按理，楼市政策收紧，这一轮涨幅到这里就该结束了。但是，成都及个别二线城市的房价压得太死，还没完成“补涨”，成都新房限价相较2016年约小涨三成，但是二手房房价成倍增长。

因为这一轮周期出现了前两次并没有出现过的市场现象——新房限价，所以市场上新房二手价格倒挂严重，并且出现巨大剪刀差。

二手房东看好市场，高价挂牌，新房性价比高受到持续的哄抢。就是我们现在所经历的市场。

核心原因：供需矛盾

①土地新规导致市场预期增强

过去几年，成都房价不论如何涨，需求如何多，土地供应一上来，房子永远买不尽。

这要“归功”于当初时任成都市委书记提出的：成都高密政策，配合上国家“7090”政策。导致成都住宅开发集中，密度高，大量超高层楼盘集中在二环内外，城市外扩存在压力。期间也诞生了如望江橡树林、锦江城市花园、富力中心、恒大都汇华庭等高容高密度住宅小区，容积率动辄6.0以上。

虽然这两条政策均被后来人诟病，影响居住体验，但确实也为刚需购房者买房开通了“绿色”通道。

▲2013年，相关政策制定人落马，成都住宅地块容积率开始逐渐降到4.0以下。

▲2015年3月国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《通知》：“提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。”也意味着“7090”政策寿终正寝。

▲2016年下半年，成都放出口风：实行全面降容。最终成都容积率新规于2017年成都中优规划中公布。

成都容积率新规

影响成都近10年的高容住宅+“7090”政策无疑激起了市场对改善型住房的需求。在2016年政策全面放宽后，高端改善型产品应市而生（户型做大，房子变少）。

举个例子：

“7090政策”+高容：

100亩土地，5.0的容积率，建筑面积33万方；套均面积90，可以建3700套房。

低容+大户型：

100亩土地，2.0的容积率，建筑面积13万方；套均面积110，可以建1200套房。

▲2017年下半年，由于地块降容，成都调整最新基准地价，起拍楼面价格全面上涨。二手房价格开始止不住地涨，市场恐慌性购房情绪增强。

成都市中心城区各类用地基准地价一览表

尽管供应的土地面积每年在持续增加，但是成都未来的住宅供应套数会成倍减少，加上不断走高的地价，二手房东的预期越来越高，导致新房二手剪刀不断被拉大。

②成都市场住宅需求量的大爆发

下面这种张图是成都近几年来大成都住宅成交量、人口增量。

数据来源：锐理2017年成都楼市年报，单位（万㎡）

数据显示：成都2011-2014年，常住人口年均新增约50万

成都住宅成交量存在的几个波峰分别为2009年初，2013年初，2016年中旬。尽管住宅成交量已经是历史最高，但依然无法解决市场需求量。

需求量的大涨，除了大量新增的常住人口外，还有一大部分因为房价上涨而出现的，购房计划前置人群，投资人群。并且市场也能感知，这一轮房价上涨，入驻成都的投资客规模也远超以往。

同时还有我们一直想强调的强二线城市间的“人才大战”，城市入户门槛降低，人口被吸引至成都发展就业，也为成都房地产市场增添了一部分需求。

③开发商捂盘出了新高度

过去，开发商总是见市场好就大量出货，但是由于现目前成都地价、二手房价格双双上涨，新盘被限价，个别开发商开启了无期限捂盘模式，捂盘已超过1年的楼盘不在少数。虽然市场上不少捂盘解套的楼盘，但也有把自己捂死的案例。

终上所述，成都从2015开始的这一轮楼市周期还未结束……

相较于其它二线城市，在前两轮的楼市周期中，南京、杭州等城市房价增幅明显，但成都房价上涨滞后，房子多，品质低是一大原因。现在土地性质优化后，地价、房价补涨是情理之中，但过去高容政策下的二手房价格却一口气吃成了胖子，挂牌价居高不下。

按照成都市房地产五年规划，土地性质决定了未来新房市场的房源产品更符合“刚改人群”，而“刚需”则更适合购买小户型二手房。（<规划>也提出了将刚需购房者往二手房市场引导。）

但是，这个市场存在变数……

由于限价带来的巨大剪刀差，刚需购房者不得不接受市面上面积大，但总价比二手房还低的改善类新盘。新房需求放大，摇号政策启动……

虽然这一轮楼市下落周期由于各种政策推迟了，但我们也看到现在成都越来越多的二手房有松口的迹象，土地流拍现象。也许，这一轮周期只是被拉长了，现在，可窥视的未来，是一条漫漫长路……或涨或跌，就看新的变数什么时候到来。

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