【MBI行业观察⑤】随着中国热点城市进入城镇化后期，城市更新和老城复兴成为热点话题。大量需要盘活改造的大小物业需求不断涌动，但能够承接这样需求的运营方并不多。除了传统业态商场、酒店之外，共享空间的玩家们迅速且成功地向物业方灌输了这样一个更具新意的业态。

根据VC SaaS监测数据显示在2017年我国共享办公空间（包括了孵化器、加速器、众创空间、创客空间、空间运营等方向的企业）的数量已经达到3459家，预计在2020年将会超过5000家。而在3459家共享创业空间当中有520家属于国家级共享办公空间，约占总体数量的15%。预计2020年将有超过1200家国家级共享办公空间。

据了解，目前我国共享办公空间的发展状态仍然处于高速发展阶段，发展缓慢、亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌不到30%。但随着市场的发展，会有越来越多的品牌走下坡路。同时，又因为头部共享办公空间资源聚集，能为入驻企业带来优秀的融资资源，及政策优惠，头部共享办公空间成为众多企业选择，微型共享办公空间也在慢慢向头部靠拢。

与此同时，我国的共享办公空间在跨越过同质化、营利性竞争等难题后，会在实际产业上精耕细作，为创新型国家孵化出一个又一个的超级企业，即独角兽企业。

1 风起：独角兽优客工场的成长史

Rational renting instead of buying

独角兽企业，是2013年风险投资家AileenLee创造出来的概念：即估值在10亿美元以上的初创企业，也有投资机构将“初创”定义为成立不到10年。可见，判断一家企业是否为独角兽，主要看初创企业的估值是否达到了10亿美元以上，而规模大小是为辅助企业增值而存在的。

科技部火炬中心、中关村管委会、长城战略咨询、中关村银行联合发布《2017年中国独角兽企业发展报告》，164家企业上榜。其中共享办公领域优客工场以14亿美元的估值位列榜单第80名。

以下为这只独角兽的成长轨迹：

2015年4月，优客工场成立。

2015年9月16日，优客工场宣布历A轮融资成功，融资金额超过2亿元人民币（约为3200万美元）。本轮融资由中投汉富、歌斐资产共同领投，领投金额超过1亿元人民币。天使轮领投机构红杉资本和真格投资在本轮跟投，同时其他跟投方还包括高榕资本等多家专业投资机构。

2016年3月12日，优客工场完成约2亿人民币A+轮融资，估值近40亿人民币。投汉富、中投合众、永柏联投等机构参与了本轮融资。

2016年6月，优客工场完成了3亿元人民币的preB轮融资，在完成融资的同时，优客工场的估值稳步上升，已经达到45亿元人民币。

2016年8月13日，中国泰合集团和优客工场达成合作协议战略入股优客工场，占股2%，投后估值55亿人民币。

2017年1月18日，优客工场获B轮融资，总额约为4亿元，包括天弘基金、俊发地产、上海创合汇基金、天明双创科技、大宏集团在内的多家知名投资机构参与投资，投后估值近70亿元。在完成B轮融资后，优客工场成为中国内地共享办公领域的首个独角兽企业。

2017年4月26日，优客工场与洪泰创新空间共同宣布，双方已正式签署战略合并框架协议。合并后，优客工场董事长将由毛大庆出任，联席CEO将由毛大庆、王胜江共同出任。合并后总体估值将达约90亿元。

2017年7月4日，获爱康集团2亿元战略股权投资。

2017年8月7日，优客工场宣布获得首创置业、星牌集团、北京爱康集团和景荣控股总计约12亿元投资，正式完成PRE-C轮融资。新一轮融资过后将继续坚持全球化战略布局，计划三年内在全球32座城市设立至160个场地，总工位数将达到10万个。

2017年8月22日，获得昆明KCC城建股份约2亿元人民币投资，同时，双方将在昆明核心商区合作创建“优客工场东盟创新中心项目”，总投资额达10亿元人民币。

2017年12月22日，优客工场获得前海梧桐并购基金领投的3亿元C轮融资。

2018年1月3日，优客工场完成对洪泰创新空间的全资并购。

2018年2月12日，优客工场再次获得前海梧桐并购基金追加的1.1亿元战略投资。本次增资完成后，优客工场估值已突破90亿元。

2018年3月9日，优客工场宣布与无界空间正式合并，并称成为目前国内最大的共享办公空间。

2018年3月26日，优客工场收购wedo联合创业社打造粤港澳大湾区共享办公平台。

2 成为一个独角兽，必备条件

Essential growth conditions

据官网统计，截至 2017 年 6 月，优客工场在全球 20 座城市布局了 78 个联合办公空间，包括北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青岛、厦门、武汉、杭州、重庆、昆明、太原、成都、中国香港、中国台湾、新加坡、纽约、伦敦等。目前已聚集了 3000 余家怀揣梦想的企业，总共拥有超过 3 万名会员，其中国际会员 3000 名。

未来，优客工场将坚持全球化战略布局，计划未来三年内在全球32座城市共计设立至 160 个场地，为创新企业提供 10 万个工位，总办公面积预计达 70 万平方米，将为 8000 余家企业提供平台化服务。

由此推断，要想成为一个独角兽企业，需要具备这三个条件：

1、 融资要多、融资金额要大，要到B轮融资及以上，金额亿元起步最好；

2、 规模要大，至少要有10万平米及以上；

3、 公司估值要达到10亿美元以上。

3 等风来：共享办公的下一个独角兽

The next unicorn

目前，根据迈点研究院（MTA）《2018年2月共享办公品牌分析报告》，2月，共享办公品牌风云榜TOP10依次是WeWork、优客工场、梦想加、WE+酷窝、世联空间、洪泰创新空间、方糖小镇、P2、氪空间以及裸心社。

因此，根据媒体对于各共享办公空间的融资报道，及各共享办公空间自身的发展规模，可猜想，继优客工场之后，梦想加与氪空间两者之间，极有可能产生下中国共享办公空间领域的一个独角兽。从这两大品牌的融资历程可以预见，这两大品牌中将诞生下一个独角兽！

梦想加

2015年5月，专注科技办公体验的共享办公空间品牌梦想加成立。

2015年6月，梦想加获险峰长青、英诺天使联合投资100万美元天使融资。

2015年12月，梦想加获愉悦资本领投的500万美元A轮融资。

2016年4月6日，梦想加对外宣布获500万美金结束A轮融资，估值2亿元人民币，由愉悦资本领投，险峰长青（K2VC，原名险峰华兴）、唯猎资本跟投。

2017年5月，梦想加宣布获2000万美元B轮融资，由愉悦资本领投，险峰长青、闪银跟投。

2017年11月30日，梦想加宣布完成由鸥翎投资(Ocean Link)领投、愉悦资本跟投的B+轮融资，同时铂涛集团董事长、鸥翎投资创始合伙人郑南雁也随此轮融资正式成为梦想加董事会成员。

2018年3月27日，梦想加空间宣布正式完成总规模达3亿元B轮系列融资，投资方包括鸥翎投资（Ocean Link）、巨人集团旗下的M31 Management、愉悦资本等主流机构。

据了解，在本轮融资后，梦想加已开始加速在北京、上海、广州以及成都等城市核心商圈的深度布局，仅2018年3月, 四地核心区域新增签约面积超过十万平米。此外，2017年，梦想加正式拓展外埠市场，四个月内落地成都，在春熙路、金融城等核心商圈火速扩张近两万平米。因而在保持所有单店健康盈利的情况下，梦想加以逾十万平米的总运营及开发面积，成为两地规模最大的一线共享办公空间品牌。据媒体报道，北京CBD、上海外滩、成都高新区及天府新区等区域数店同开的局面将成为常态，2018年开发速度同比增长有望超过十倍。

梦想加成为下一个独角兽的猜想可能性：

梦想加作为国内唯一一家能利用科技手段大幅提高运营和管理效率的共享办公企业，要融资有融资，要规模有规模，而且其独特的“OaaS体系”使梦想加不仅实现了单店坪效最高提升180%的惊人业绩，还得以在快速扩张中不断降低边际成本，梦想加作为头部企业的优势尽显。由此可猜想，梦想加距离成为国内共享办公空间领域的下一个独角兽自然不会太远！

再来看另一家具备独角兽特征初现的一家共享办公——氪空间。

氪空间

2014年4月，氪空间成立。

2016年1月，氪空间从36氪拆分并独立完成了A轮融资。

2016年11月，氪空间获得普思资本和IDG资本的超过2亿元的A+轮融资。

2017年7-9月，氪空间获得中民投资本和IDG资本的数亿元的A+轮系列融资，其中，据媒体报道，IDG资本投资了超1亿元。

2018年1月11日，氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资，是中国共享办公领域最大单笔现金投资。

氪空间主要以共享办公为载体，实行规模化运营(轻资产)，全国共拥有超过2000家会员企业和20000名会员。目前在全国9个城市拥有30个社区，分布在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、成都、苏州，管理面积超过14.8万平，平均入驻率超过90%。其中，2017年9月，氪空间上海旗舰店开业，它是中国单体最大共享办公空间。而且，2016年，氪空间还推出了“五百千万”战略，即五年打造一个百城千店万亿产值的“万亿氪空间”。

此外，2018年4月9日，氪空间成功抢占杭州CBD制高点——平安金融中心，一举拿下10,000余平米写字楼面积，成就钱塘江畔杭州最大的共享办公新地标。而且在2018年1月，氪空间完成一轮6亿元融资,也是中国共享办公领域最大单笔现金投资后，开始了大范围的规模性布局扩张，近3个月内，氪空间已经在北京、上海等主要城市的核心区域拿下超过12万平方米办公空间，涵盖两地核心地段的14个高品质写字楼，包括上海世纪汇、北京王府井吉祥大厦、北京CBD中海广场、上海嘉宁国际大厦和杭州平安金融中心等。氪空间的速度遥遥领先行业，平均每个月新开业5个社区，平均每10分钟有1个工位面世。预计今年年底，氪空间运营社区面积将达到50万平。

氪空间成为下一个独角兽的猜想可能性：

1、36氪以科技创投媒体起家，陆续推出了氪空间、创投业务，为创业企业提供融资对接、办公空间等服务，已成为中国最大的“双创”服务平台，氪空间由36氪孵化而来，从36氪汲取了重要的资金资源、客群资源、品牌曝光度，其融资、扩张之路也走得顺风顺水，在行业占有先天优势。

2、根据氪空间总裁钟澍的共享办公运营逻辑：氪空间只进入一线城市，及未来可能成为一线或1.5线的城市;非工位收入保盈利(占比近20%)，牛人聚集产生溢价(得益于36氪)，可见未来氪空间由盈利产生的估值是很可观的。

据高力国际发布的《2017年灵活办公空间展望》报告中显示，共享办公在近两年保持着30%的增速发展，预期在2030年将占据整体商办市场30%体量，成为千亿市场规模的行业。据查阅，共享办公行业起势的近三年，投资动作日益活跃、品牌合并以及头部效应渐显，但同时快速发展的行业也将面临劣币当道、品牌同质化过重、虚假繁荣等种种考验。这些信号都指向大鱼吃小鱼、优胜劣汰的行业洗牌阶段已经悄然来临。可预测，“小型共享办公空间的生产空间将会越来越小，甚至倒闭”将成为必然趋势，小企业向头部企业靠拢，大浪淘沙之下，存活下来终将是那些“有钱有势”的大共享办公空间，因此，独角兽企业的优势也将越来越明显。