2010年6月，掌舵保利地产18年的李彬海隐退，女掌门宋广菊接班。但李彬海并未从视线中消失，当他转而接管一支名叫信保的地产私募基金的时候，很少有人能预见到：这对保利意味着什么，这对中国的地产基金行业意味着什么。

2010年被称为中国地产基金的元年。这一年，房地产基金不再是国际资本巨头在中国肆意表演的独角戏。不少金融机构、地产公司以及第三方独立管理人，都发现一个事实：中国的房地产，不过是钱与地的高空对接游戏，而归根到底，是钱的游戏。房地产公司和从业人员是过剩的，但是钱是稀缺的，何不募集别人的钱去做地产的大生意？

2010年开始的新一轮调控，把A股市场的再融资停掉了。不少地产人士开始拥抱“私募”“GP”“LP”这些高逼格的词汇。但谁是真情，谁又是假意，最初谁知道呢？

青萍之末风起。保利的私募尝试似乎并无特别之处，最开始，还以投资当下热门的养老产业作为幌子。当时，无论是万科、远洋还是中海、华润，都有过跟外界合作设立私募基金的尝试，但最终退变为一种再平常不过的融资行为。

保利也一样吗？公开资料显示，保利联合一家大型金融机构在天津注册成立信保（天津）股权投资基金管理有限公司，紧接着发起了第一支基金——信保（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），规模10个亿。

那么问题来了，这家大型金融机构是谁呢？令人意外的是，从一开始，无论是保利还是这家大型金融机构本身，都不愿意向外界透露身份。无论是保利的上市公告，还是各大网站的招聘启事，保利都只披露合作方是大型金融机构，而对于具体所指，则讳莫如深。

如今我们知道，这家大型金融机构就是中信证券。中信证券曾配合保利上市后两次增发和公司债融资，合计帮助保利融资超过百亿元，加上中信和保利高层的渊源，两者的合作看上去理所当然。但在当时，中信证券并不愿意把自己和房地产基金扯上关系。

这有着特定的时代背景。2009年之后，政府对房地产的打压手法层出不穷，其中很重要的两点，一是堵截资本向房地产的流入（限贷、限制再融资等），二是勒令央企退出房地产领域，只给部分央企颁发牌照。再者，当时距离大资管时代的到来尚远，券商还不能通过资管平台给地产融资。总之，各种因素决定了，中信证券对房地产的热情，有悖于当时政府限制房地产的宏观基调。中信证券唯有放低身段，隐藏幕后。

中信证券的低调态度，通过为天津信保设置的复杂的股权架构得以体现。为了投资这个地产基金管理公司，中信证券甚至还绕道境外子公司在国内买了一个壳。

在2010年报中，保利披露了天津信保另一个主要合作股东的名字——金尚（天津）投资管理有限公司。这家公司注册在天津于家堡，注册资金1250万元，注册时间2010年4月1日，比天津信保的注册时间早两个月。

在天津信保注册的2010年6月1日，金尚投资还是天津新金融投资有限责任公司的全资子公司。天津新金融是天津于家堡金融区的平台公司，承担金融区的整体规划、开发建设、招商引资和经营管理任务。2010年7月30日-8月26日，金尚投资100%股权在天津产权交易所挂牌转让，挂牌价格1285万元。当年的9月6日，交易所披露了挂牌结果，接手者为京信国际基金管理有限公司。如此，中信证券才算真正进入天津信保。

京信国际为中信证券在香港注册的控股子公司。法定代表人变更为王长华。她当时的另一个身份是中信证券股份有限公司董事总经理、投资银行委员会副主任。另两位董事分别为中信证券房地产金融高级副总裁周芊、中信证券投行部执行总经理蒋昱辰。

资料还显示，京信国际100%股权掌握在CITIC Securities International Partners. Ltd手中。这是一家注册于开曼群岛的公司，中信证券通过中信证券国际拥有该公司72%的股权。该公司其余的股权由美国投资银行Evercore Partners持有。2009年3月，中信证券国际和Evercore Partners合资成立了CITIC Securities International Partners. Ltd，并声称将专注于中国及其他国际市场的投资和并购咨询。

这个境外的股权架构令人遐想。而其中，美国投资银行的身影隐现，更是不得不让人揣测：中信证券借道国内的地产基金，是否有意引入国际资本参与中国房地产的盛宴。

事实上，天津信保并不是中信证券通过金尚投资参股的唯一一家房地产基金管理公司。2011年，金尚投资还联合中国东方资产管理公司等发起成立信业股权投资管理有限公司（即信业基金）。2014年清科发布的房地产基金排行榜中，信保基金和信业基金分别以300亿元和200亿元的管理资本量，位居前两名。如此成就，很难让人忽视其背后中信系的奥援。

后来，中信证券把金尚投资的股权全部转让给了另一家子公司金石投资，由此，中信证券也正式走向台面。这是后话了。

（未完待续）

 

附——天津信保最初的股权架构图：