作者：中国网地产 甘逗

撕去固有标签，才有新的开始。

从3月开始，房企进入年报时间。龙头房企大多实现销售、利润双增长，房企前三销售额突破5000亿大关，千亿房企增至17家，给楼市制造一片繁荣景象。但国家统计局公布的数据，给楼市持续澎湃的心泼去一盆冷水：2017年全国商品房销售增速放缓，全年销售面积增速下降14.8%，销售金额增速下降21.1%，房地产长效机制关键年，“白银时代”开启已成为多数人的共识。

房企单打独斗显然难敌整体房地产市场的疲软。“生于忧患，死于安乐”的八字箴言在房企身上，同样适用，多元化布局显然已成为房企未雨绸缪的重要手段。

“多元化”标签下的房企，怎样完成转型进阶？

多元化布局路在何方？

路在脚下，事在人为。

2018年被认为是房地产行业转型的关键年，多元化业务布局已成为不可逆转的时代趋势。目前，核心房企已将多元化触角伸向高科技产业、长租公寓、物流地产、物业管理等方向。

2018年4月9日，恒大集团牵手中国科学院签署合作协议，未来10年恒大集团将投资1000亿与中科院共同在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、现代科技农业等领域打造三大科研基地，标志着恒大正式布局高科技产业，而进军高科技产业的信号也仅在恒大两周前的一份内部讲话稿才释放。恒大的这次的“千亿签约”可谓相当低调，颇有一股“闷声干大事”的意味。

许家印

10年1000亿，可谓是恒大集团重大的战略部署。对于布局高科技产业的原因，恒大集团董事局主席许家印表示：“旅游、健康、高科技产业都是千亿甚至万亿级规模的朝阳产业，发展前景非常好，因此恒大在产业布局上才做出这样重大的战略部署”。从企业经营角度，许家印还表示，恒大坚信用十年时间，从科研、到孵化、再到产业化，一定可以培养出一大批世界领先的前沿科技成果，高科技产业也将成为恒大的龙头产业。

恒大近年一直在做吸人眼球的举动，恒大此前大玩跨界可谓是赚足的人气。2010年3月，恒大集团成立恒大足球俱乐部，2010年的11月，恒大集团斥资注册成立了恒大文化产业集团，旗下涵盖影视、经纪、发行、院线、动漫、音乐、歌舞七大板块，正式进军文化产业；2013年10月，恒大集团成立恒大矿泉水集团，同年11月9日恒大冰泉借亚冠之夜横空出世，次日恒大集团正式对外宣布进军矿泉水产业；2015年11月，恒大集团正式宣布进军保险产业，将其以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿······恒大最多的时候，布局了除房地产外的八大产业。

从2016年9月许家印宣布出售恒大冰泉、恒大乳业和恒大粮油业务开始，恒大用几年时间逐渐将多元化布局聚焦到三大板块，并且形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的产业布局，完成了“房地产+服务业”的转型。许家印对公司的布局提到：“恒大多元化发展经过了大量的付出，对多个领域、多个产业进行大量的调研、投入、探索和实践，最终所选择的三大服务产业，既是服务需求非常大的产业，也是发展潜力非常大的产业。”

长租公寓方面的布局也是众多房企看好的多元化布局的重要棋子。在亿翰智库联合地产资管参考发布的《2018年3月中国典型房企长租公寓品牌指数TOP20》中，龙湖集团“冠寓”、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、旭辉集团“领寓”当选TOP3。

传送门

盘点|长租公寓蓝海 遨游时注意暗流

长租公寓作为龙湖集团的主航道之一，2017年已布局15城15000间房的冠寓依旧走在扩张的路上，而首单公募住房租赁专项公司债券的发行为冠寓的占领市场保驾护航。龙湖集团CEO邵明晓在4月3日举办的媒体会上表示，2018年冠寓将再开业5万间，同时提出了2020年冠寓超过20万间的愿景。

邵明晓

在邵明晓看来，冠寓的诞生正是风口式的机遇：“如果你能帮助客户创造价值，帮助他解决痛点，并具备清晰的服务模式，同时拥有客户基础，又有能力把它迅速地完成0到1的模型打磨，快速地进入到0到10，甚至高速扩张。这就是一个非常好的风口式的机遇，冠寓就是属于这个类型。”

投资的高回报率以及政策扶持也让物流地产成为各大房企多元化布局的又一蓝海。以万科为例，物流地产发展最引人注目的事件莫过于斥资193亿港元参与领投中国市场拥有最大物流设施面积的普洛斯宣布私有化，持有普洛斯21.4%的股份。作为房企进军物流地产的先行者之一，目前已经累计获取物流地产项目50多个并设立物流地产基金。

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税惠仓储用地 物流地产的春天来了？

2018年3月，总理在政府工作报告中提到：加大物流企业仓储用地税收优惠范围。这一消息无疑是对物流企业的又一利好。对此，万科副总裁谭华杰表示：“互联网时代，电商迅猛发展，产业云化布局，食品医药消费升级，物流仓储需求大幅增长，我国历史积累又不够（人均标准仓不足美国十分之一）。大力发展物流仓储，利国利民。可以毫不怀疑地说，在中国所有不动产分类中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在巨大的机会，我们不能放弃这个机会。”

随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立，房企面对行业变局，为了谋求长远发展，众多房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

无论如何，这都是房企积极探索多元化路径的尝试。

去地产之路利弊几何？

“谁在说我是开发商我跟谁急”是房企对多元化布局最彻底的呐喊。

对于多元化，去地产化，从诸多房企宣布更名开始，“地产”标签从名称中“消失”：2015年，招商地产更名为招商蛇口；2016年，恒大地产恒名为恒大集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团；2017年，朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团；2018年，龙湖地产更名为龙湖集团。

“对于更名的做法，为的是更好地实现综合化或复合化地产业务的发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“这种情况也说明房地产市场其实正处于一个阶段性的调整，也会促使房地产市场的发展更加多元化，所以类似更名其实也是一个趋势。”

房企多元化布局，虽说主动求变，未雨绸缪，突出自身对环境市场的冷静分析与考量，但其中多少有些不得不变的无奈感。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，在行业利润率下行的态势下，房企“增收不增利”，盈利空间在加速收窄，这被视为本轮房企转型的根本原因之一。

业内人士分析，需求是最强劲的驱动力，社会需求逼迫开发商向多元化方向发展。在房地产市场增速放缓的情况下，房企跨界可以规避风险。另外，随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化，房企拿地难上加难。由此，房企单纯依靠土地开发获取的利润开始下滑，在此情况下，不少房企另辟蹊径，尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，未来三年将是房地产见顶的时期，很可能房地产市场的大格局基本确定，因此一些企业必须寻找多元化的发展路径，急需培育一些新兴产业来替代房地产业务成为企业集团的新增长点。

对于建业集团董事长胡葆森而言，多元化转型源于对商业规律的认知，源于多年战略与文化坚守下的顺势而为。

当然亦有不一样的声音。

恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗不赞成搞多元化，并明确表态，“有的房地产企业没办法了就搞多元化，房企多元化很难成功”。陈启宗表示，从过往海外市场的历史经验来看，至今没有多少企业的多元化是成功的，即便是全球知名的企业，在走上多元化道路之后，如今都已经分崩离散、业务拆分。

也有专业人士认为，多元化是一个伪概念，地产商真正的出路是一个升级换代。世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好，多元化做着做着就把自己做没了，所以我觉得升级换代也许是一个出路”。

多年来一直强调“去地产化”的万达集团也在近期将地产集团并为四大业务集团之一，而此前一直被王健林看好的网科集团被边缘化，“消失”在四大业务集团行列。万达方面曾明确表示，万达不会退出房地产开发，新成立的地产集团将继续开发万达广场重资产等房地产业务，在王健林的规划中，地产集团“不求做大，主要看利润”。

确实，从短期来看，房企多元化布局目前是“投易盈难”状态。以长租公寓为例，目前国内品牌长租公寓普遍处在战略投入阶段，几乎所有的公寓企业从账面上看都是亏损的，2017年底，除却绿城投资的长租公寓实现盈利外，其他目前或均未盈利。跨界文体，万达、恒大名利双收，一时间，国内房企体育投资潮到来，如中超的16支足球队中，广州富力、杭州绿城、河南建业、陕西浐灞、青岛中能、天津泰达、江苏舜天等俱乐部的背后老板都是房企，但盈利者寥寥。

对于房企多元化之路，亿翰智库张化东博士表示，多元化发展是房企期望达到的一个好的状态。能不能进行多元化的前提是，房企有足够的实力。“小几百亿体量的房企还是要深耕好房地产板块。如果体量在千亿以上，势必要做一些多元化的尝试，为未来的发展尽早布局。”

从地产专业化企业，摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投易盈难”这个方程式？跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀，面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。