全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布《中国物业投资指南之零售物业篇》报告，对中国17个城市零售物业的投资风险和收益评分。上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地，沈阳和无锡等二线城市则被划入高风险行列。

中国市场对全球零售商仍有强大吸引力。今年第一季度全球新进驻零售商数量排名中，中国位列第三。而在全球最热衷建设购物中心的十个城市中，中国占了8个。

这其中，上海以在建购物中心330万平方米位列全球第一。但对沈阳等城市来说，新增供应已经成为沉重压力——沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%，部分已经高达40%，但是依然有超过100万平方米购物中心在建。

同时，越来越多的零售商重视布局网络渠道。在奢侈品发展放缓的同时，轻奢侈品和中端餐饮品牌的扩张势头却很积极。购物中心方面为了提升人流量，更加注重体验性元素，生活形态消费渐成主流。

作为时尚之都，上海在2014年成为Old Navy、Abercrombie & Fitch、M&M’s等国际品牌登陆中国的第一站。爱马仕、Prada等国际奢侈品品牌的门店数则达到30个；H&M、优衣库、ZARA这样的快时尚品牌门店总数达到83，均是全国最高。

上海零售物业市场正呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，零售市场空置率始终保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年复合增长率达7.9%。

与此同时，上海零售物业市场交易也很活跃。根据世邦魏理仕的统计，2005至2013年间，上海大宗零售物业（仅包括成交额为1000万美元以上的纯零售物业大宗成交）投资交易额高达345亿元 ，占到同期17个监测城市交易总量的31.6%，位列榜首。

表现更惊人的是上海的次级商圈。2010至2013年间，次级商圈规模增长67.1%，较核心商圈高46.6个百分点；同时次级商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。世邦魏理仕预计上海的“去中心化“在未来几年将更加明显，未来三年，80%的新增优质零售物业将来自次级商圈——五角场、大宁、莘庄等成熟次级商圈和真如、七宝、虹桥商务区等新兴次级商圈都将继续发展。

与上海的去中心化不同，北京的零售市场呈现出“多中心化“的趋势。其80%的零售物业分散在各个次级商圈，这一数字为中国七大城市最高。

北京零售物业的增值潜力主要来自于被压抑的高端消费人群。北京高净值人群为49万，为全国之最。这些消费能力被反腐风潮压制，但是依然坚挺。3月起，在高端消费的自用需求支持下，北京零售总额同比增长率重新恢复到10%左右。

世邦魏理仕将杭州评为最佳投资目的地第三名。杭州零售物业空置率只有1.7%，为全国最低，而且零售物业出现了供应稀缺的情况，物业存量为100万平米，为17个城市最低。

受益于旅游产业，杭州的消费能力极强，国际品牌渗透度和奢侈品开店数量均为国内二线城市之首，仅仅落后于上海和北京。但是杭州零售物业市场流动性较差，使得投资风险较高。流动性差一方面是因为优质零售物业市场规模较小，可供选择的投资标的较少，另一方面，优质物业集中在银泰、杭大等本地巨头手中，而浙商之间惯于资金拆借和互相持股。

成都被联合利华称为“消费第四城”。成都人“自用型”奢侈品消费习惯也让一线奢侈品纷纷入驻，门店数量超过了广州深圳等一线城市。同时，新进驻的年轻品牌也青睐成都，快时尚指标的得分仅次于上海和北京。

截至2014年6月份，成都优质商业的空置率仅为7.6%。未来大量的新增供应将带给成都零售商业市场更进一步的挑战，世邦魏理仕统计数据表明，成都目前在建的购物中心总量为320万平方米，位列全球第二，仅次于上海的330万平方米；而截至2017年底，成都将有约390万平方米的优质商业面积新建入市，其中超过75%新增供应来自次级商圈。更多的新兴商圈将于未来两三年逐渐崛起。

深圳是唯一没有进入世邦魏理仕排名前四名的一线城市。尽管人均可支配收入位列全国之首，消费能力也名列前茅，但由于毗邻香港，有相当一部分消费特别是高端消费已外流香港，深圳的一线奢侈品门店数量仅为北京上海的五分之一左右。

另一方面，深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验。最后，深圳个人投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场交易主要由散售为主，直接导致了大宗交易活动极不活跃。

沈阳拥有东北最大体量的零售物业市场。奢侈品和快时尚品牌都发展良好。但是，截止到2014年第二季度，沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%，空置率处于较高水平。

沈阳的零售物业市场的问题有三个方面。本地消费者倾向于在百货商店进行零售类消费，而在购物中心倾向于餐饮娱乐等非零售业态的消费，购物中心的零售疲软。其次，众多物业项目分布过于集中，仍处于同质化竞争中，缺乏主题。第三，部分开发商运营经验不足，截至今年第二季度，已开业的购物中心中，缺少运营经验的开发商的体量占到总体的45%，他们手中的空置物业占到总体的80%。