随着万科180万租十年事件的发酵（前文回顾：万科180万租10年 租赁市场“博弈期”号角已吹响），北京住建部的正式回应：“严禁‘以租代售’,企业自持项目必须保证租赁属性。”再一次将租赁市场推上了风口浪尖。

再加上前段时间被媒体爆料的某长租公寓公司资金链断裂而导致多方受害事件（前文回顾：租赁市场乱象初现 风口上的长租公寓已退无可退？）。无论是“红利预告期”还是如今的“博弈期”，长租公寓市场热议都直指一个问题——资金出路。

长租公寓的盈利模式是什么？

资金为何看好长租公寓？

长租公寓资金链的隐患有哪些方面？

未来资金链的出路在哪里？如何盘活长租公寓的资金链？

以上问题，中估联数据将通过专题《长租公寓的资金出路》为大家详细分析。

长租公寓的盈利模式是什么？

在长租公寓疯狂的投资背景下，我们需要保持理性的思考，商业的本质是盈利，而长租公寓是全链条的，有四种典型的盈利模式：

第一，自持长租公寓盈利模式，盈利来源主要是“地产资本溢价+租金收入”，依托城市未来发展潜力，收获土地增值溢价的同时打造高端品牌，集中式开发，从而获取较高租金溢价和项目回报率。

第二，集中式租入房源运营盈利模式，盈利来源主要是“租金溢价”，通过前期物业集中改造的资金成本投入，收获租金未来升值的溢价。

第三，分散式租入房源运营盈利模式，同集中式相似，盈利来源主要是“租金溢价”，通过前期对分散房源承包-改造的资金成本投入，出租后获取租金未来升值的溢价。

第四，受业主委托运营管理盈利模式，盈利来源主要是 “运营管理服务费”，通过智能化管理，降低管理及服务成本，同时亦有获得餐饮，社交等额外收入的机会。

表1：长租公寓盈利模式及特征

综合以上四种长租公寓盈利模式，可以将长租公寓的产业流程大致分为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个基本环节，而整个产业流程的顺利推展，需要大量资金和资源等方面的匹配与利用，因此长租公寓能够盈利发展的重要前提是充足的资金支持。

资金为何看好长租公寓？

虽然长租公寓在近一年来成为资本市场的新宠，但是在如此火热的投资背景下，长租公寓却并不是一个高周转高盈利的行业，那么资金为何看好长租公寓？主要来源于长租公寓三大优势：

第一，多方政策的利好。

从土地政策来看，响应国家“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，多个城市出台鼓励商改租政策，同时积极推出低溢价率的租赁住宅用地，以土地供给成本的让利，从源头上支持长租公寓未来发展。

从税收政策来看，年初财政部发布集中式公寓利好政策，可以全额确认收入且抵扣大部分销项税[注1]。

从配套政策来看，自2017年7月，住建部、国家发改委等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京等12个城市首批开展住房租赁试点，随后“租售同权”便在这些城市铺开，“租售同权”有效解决了长期以来租赁权益不足倒逼租客转向房屋买卖市场的矛盾。同时，第一部租赁法案[注2]预计也将于今年出台，届时将有效规范住房租赁市场。

第二，拓展新型融资渠道。

从融资渠道来看，长租公寓的融资渠道从传统的股权和债权融资拓展到资产证券化产品，自去年下半年以来，各类资产证券化产品（租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN等）发行笔数达到15笔，总融资金额超过660亿元[注3]。

表2：长租公寓资产证券化产品明细

[注4]

而国内首单权益型公寓类REITs，从立项上报到获批仅用了不到20天，4月25日，也就是昨天，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》重点支持租赁资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金REITs，体现了长租公寓型类REITs的推进效率和监管层对长租公寓资产证券化产品的支持。

同时，资产证券化产品提高了租赁类资产的流动性，发行限制较小，如不受“累计债券余额不超过公司净资产40%”的限制，因此在同等成本条件下，长租公寓主体可以在不增加负债的情况下，得到较传统的贷款规模更大的资金支持。

第三，租赁市场未来收益规模可观。

租赁的需求主要来源于流动人口，而国内流动人口基数较大，对租赁市场需求构成强有力的支撑。

如果粗略地估算，2017年底中国城镇化率达58.5% [注5]，流动总人口约2.44亿[注6]（如图），其中部分流动人口亦受到国家相关政策利好，如国务院总理早前提出的计划到2020年解决好“三个一亿人”的问题等。据专家测算，流动人口在居住地能买到房子的占比约 9%，假设流动人口中约60%的人通过租房解决，人均年租金（600元*12月），则我国每年将有超过一万亿的租赁市场规模。

图1:流动人口走势图

目前中国的租赁比例为11.6%，与美国和日本的36.3%和35.3%[注7]相比，未来中国租赁的增长空间是很大的，而公寓市场占整个房屋租赁市场的比例不超过5%，绝大多数的出租房源仍然掌握在中介二房东手中。目前长租公寓的主体主要分为五大类：创业品牌类公寓，房产中介机构类，地产开发类，连锁酒店背景类和新型国家队。

然而，虽然长租公寓有政策红利为基，可观的市场规模为饵，融资渠道的进一步扩展，吸引了大量的资金的投入，但是短期内大规模的扩张和较为复杂的产业链的运营，仍然造成了资金链的脆弱，为行业的良性发展埋下隐患。

资金链的隐患及未来出路将在下期发布，敬请期待~

[1]《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

[2]3月14日，中国政府网公布了《国务院2018年立法工作计划》，其中《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》三条被列入2018年的立法计划中

[3] 中估联数据整理

[4]根据各机构官方公布数据整理

[5]数据来源：国家统计局

[6]数据来源：国家卫生计生委流动人口服务中心 流动人口是指人户分离人口中不包括市辖区内人户分离的人口。

[7]数据来源：链家研究院 租赁比例：租房人群在城市人群中的分布占比

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