近期，成都万科商业玩儿了一个事件营销，叫做“房子拿来住，投资还看万宝铺”。于是，一个名为“万宝铺”的价值概念引起了市场注意，据了解，“万宝铺”主要指所有万科住宅项目的社区商业部分，旗下分为财富省心型和理财成长型两大商业产品线。

万科这次提出的“万宝铺”，背后究竟有何深意？在充分梳理了其价值特征体系后，我们发现万科通过三招实现了社区商业的价值升维，完成其最难的逻辑闭环思考。

这三招并不是什么高深的路径创新或突破，仍然来源于万科擅长的事——需求研究。而万科能完成社区商业的价值思考，仅仅因为做足了“三个人”的需求分析。

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四个根本优势创造“钱景”

让投资者看得见价值

投资者看铺，绕不开四个问题：地段好不好？人气足不足？购买成本高不高？卖了好不好出租？于此，万科商业给出了自己的回答。

· 地段？万科用更专业的眼光来挑选

投资者投资商铺看地段，开发商投资整个项目更要考量地段和区位。万科无疑是其中的佼佼者，并且对地段区位的选择逐渐形成了自己的两个核心优势。

其一，万科致力于寻找城市的潜力区域。回看当初的万科城市花园、魅力之城、金域蓝湾等项目享受到城市发展红利，其中不少成为周边商业参考的地段标准。

其二，万科凭借其城乡建设与生活服务商的品牌号召力，逐渐培养出“自成地段”的吸附能力。万科本身就有较强的生活服务运营能力，看其项目所在地、周边交通、教育、商业等配套都相当成熟，向市场传递出较强的保障与信任感。

· 人气？ 万科自带流量

庞大的住户群体，令万科拥有自带流量的优势，主要体现在三方面：1、项目体量大业主基数大；2、社区入住率高；3、业主消费力活跃度高。

细数万科在成都的项目，几乎全是几千户的规模大盘，甚至体量在5000户以上的项目占比都不小，且入驻率较高、业主构成以消费活跃度较高的年轻群体为主。这意味着“万宝铺”拥有庞大的固定消费群体，而不是像其他商业需要靠活动来吸引流动客群，二者之间形成的消费习惯与商业氛围有本质区别。

▲图：成都万科部分项目的总户数情况

·购买成本？精细化渠道销售，减少中间费用

 “高渠道费用”的模式在万科这里得到改善，“万宝铺”实行的是精细化销售渠道，由万科商管团队直接把控商铺销售，减少中间费用，真正做到让利给客户，降低投资者的购买成本。

· 出租率？ 住宅装修交付 商铺空置期短 

万科在住宅层面已经形成高效的装修住宅交付流程，物业服务、生活配套各方面都能迅速跟进，减少业主入住等待期，而如果业主自己装修房子，入住时间则较长。因而，万科的精装交付入住，能更快活跃商业氛围，缩短商铺空置期。

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“万宝铺”还是“妈宝铺”？

基于使用场景的产品功能设计让经营者看得见红利

不同于投资者看前景与未来，商铺承租人或经营者的关注点更为具体、琐碎，从商铺开间设计、业态、消费习惯到竞争力等等。为此，“万宝铺”是操碎了心，我们从它表现出来的价值特征足以读取这种“良苦用心”。

· 低商业配比设计 确保低经营压力

商户生意是否好做，关键是看分摊在每平方米的客流量是否足够，一般情况下，单位客流量高则经营压力较低，这便涉及到区域内的商业配比问题。据了解，“万宝铺”的商业占比是万科依据整体项目专业计算后规划的，核算显示，万科满足社区内需的商业面积配比通常在2.5-3.5%，定位于对内兼对外的商业面积配比在4.5-5.5%，以便控制商业密度，确保每个商铺有健康的客群流量。这一理念在万科理想城项目上有显著体现，整个商业部分仅规划了1.7万平方米，商业配比仅为2.8%，加之项目周边拥有名校分布，地段价值高人流量大，运营业态有较大的选择空间。

▲图：万科理想城商业效果图，约6760户的规模大盘，商业配比仅为2.8%

实际上，这个商业面积配比是有更深的技术依据和来源的，按照《城市居住区规划设计规范》，优质城市居住区人均商业服务面积一般在0.7-0.91㎡/人，指标过高则商铺有空置的风险，过低则不利于形成商业氛围，而这个区间的商铺存活率较为健康。统计万科几个项目的相关数据显示，人均商业服务面积基本保持在上述范围内。

▲数据来源：成都万科商管部项目数据统筹，《成都统计年鉴2017》

· 高活跃度消费群聚集 经营利润可观

来源于随手记大数据中心的数据曾显示，全国20-35岁的年轻群体（城市）普遍将自己收入的65%以上用于消费，是消费活跃度非常高的群体。而据统计，万科的业主构成中，绝大比例便是上述高活跃度的年轻群体，是会产生高频次消费行为的真客群。而且，其消费结构更偏向家庭型与享受型，消费的范围更广，购买力更强。

理所当然，商户的经营范围和利润都更为可观。

· 为商户定制的人性化产品 以设计促收益

万科向来在住宅户型的客群需求上研究颇深，空间使用的人性化细节多，当做起社区商业来功力不减。

随便举两个例子，出于商铺存活率和商户经营抗性的考虑，万科社区商铺在设计上主动减少二、三楼规划，以一楼临街商铺为主要产品，形成良性商业循环。这样做的直接前提，是万科主动舍弃了更多的商业建设指标，让利经营者。预计于2018年5月中下旬开盘的万科城市之光社区商铺，将推产品即全是一层商铺，层高约在4.5-6米之间，部分具备做餐饮的条件。

再如，万科在设计中花了相当多的精力去平衡店铺开间比，一般开间和进深的比例不宜超过4，进深越大，店铺的经营难度就越高，而万科商铺的进深比多为1：2或 1：3，提供更优质的商铺昭示面，为商户经营让道。

 ▲图：万科城市之光区位图

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从物质到精神的理念升级

专业运营让消费者看得见生活

在大多数社区商业项目中，销售利益较为重要，消费者往往是被忽略的端口。但在“万宝铺”，我们终于看到了突破。

万科成都成立有专门的商管团队来对社区商业进行整体的专业把控，包括业态选择与配比规划等必须符合项目的整体定位。比如商家品相是否符合标准，业态的重合度是否在可接受范围内，对于消费群体有较大需求的商家品牌或业态，是否有招商引进的必要，商家的品牌形象是否需要协助升级......万科会对这些看似与商铺销售无关，却与消费群体直接联系的因素进行平衡，让客群在满足基本物质购买消费的需求之外，还能获得更多元化的精神消费愉悦，比如为一些休闲场景、生活方式类的内容买单。

在消费升级的时代，社区商业能否跟上前沿理念，很大程度上决定了是否率先获得客群认可度。

实际上，“万宝铺”并不指代具体的某个项目商铺，它更像是万科社区商业的一个价值浓缩体系，是兼顾了投资者、经营者、消费者三方利益而梳理的开发设计运营逻辑，最终形成了“万宝铺”的良性商业价值。这种价值其实就是万科商业的品牌价值，给市场一种投资安全感与信任感，所谓品牌认同大抵如此，而万科商业做到了。

于是，当万科喊出“房子拿来住，投资看万宝铺”的口号时，能够底气十足。