靠近海南三亚的陵水县有着中国旅游地产开发黄金地带的美誉。12公里的海岸线上，雅居乐、绿城、以及本地开发商打造的四五个大盘依次排开。这里被视为海南楼市的晴雨表，竞争之激烈也超出常人想象。但这些开发商又迎来了另一个强劲对手——华南五虎之一碧桂园（02007.HK）也杀了进来。

12月6日，碧桂园位于清水湾的项目珊瑚宫殿正式对外推介。在中国数百家媒体的见证下，碧桂园似乎要表明就算在雅居乐的腹地，他们也有分一杯羹的能力和决心。

过去五年，超级大盘雅居乐清水湾是海南唯一一个每年业绩超过50亿元并蝉联销售冠军的单体项目。很长一段时间里，雅居乐被视为清水湾的代名词。

珊瑚宫殿也摆脱不了无处不在的雅居乐。从空中鸟瞰，占地约1100亩的碧桂园珊瑚宫殿完全被占地1.5万亩的雅居乐清水湾重重包围。即使要进入项目营销中心，也必须经由雅居乐投资修建的清水湾大道转珊瑚大道，其他基本设施如水电等也要由雅居乐供应。

今年4月份的一场收购，让这两家华南房企在清水湾开始了这场短兵相接。据界面新闻记者了解，珊瑚宫殿原来是海南当地房企御海地产开发的首个项目。但由于此后海南楼市步入下行通道，项目从2012年12月份开盘后销售状况并不理想。

今年4月，碧桂园与御海地产达成协议，双方按股权共同出资2亿元成立项目公司合作开发珊瑚宫殿二期，碧桂园以注入资金形式主导二期开发，御海地产则以提供土地形式参与合作。在此之前，御海地产已完成项目一期开发，面积约177亩。

随后在4月25日，碧桂园花2.88亿元在陵水英州镇珊瑚休闲度假区收购181亩土地，该批土地即为珊瑚宫殿项目二期用地，每亩地价约159.12万元。碧桂园一位负责人对界面新闻记者表示，珊瑚宫殿项目后续发展用地约1100亩，项目整体价值预计在180亿元以上。

在碧桂园收购珊瑚宫殿进入清水湾之前，这片区域从南到北已盘踞着多个旅游地产大盘。除雅居乐清水湾外，还有绿城（03900.HK）在海南的首个项目绿城清水湾，以及本地开发商打造的风车国际项目和钻石海岸项目。

按照规划，珊瑚宫殿的开发体量接近百万平方，参照碧桂园以往的开发节奏，清水湾一带即将集结三大体量接近或超过百万平方的旅游地产项目——雅居乐清水湾、绿城清水湾、珊瑚宫殿，这片区域也成为了海南百万平方大盘最集中地带。当然，对碧桂园的好消息是，雅居乐和绿城今年都陷入了各自的风波中。

钻石海岸营销总监刘治华对界面新闻记者表示，碧桂园到来有利也有弊，一方面精通大盘开发的碧桂园可以为整个清水湾片区带来更多客群，并促进商业繁华，但由于碧桂园主打低端市场，也会降低清水湾片区的市场认知度。

持同样观点的还有绿城海南公司总经理郭晓明。但他对界面新闻记者表示，由于碧桂园珊瑚宫殿产品类型和品质不同于绿城项目，它的进驻并不会影响绿城项目的销售。

看起来，差异化的客户群挖掘和产品设计，让碧桂园珊瑚宫殿并不受制于雅居乐、绿城等项目的围剿。而在销售方面，他们看上去暂时也未遇到太多阻碍。据碧桂园负责人称，珊瑚宫殿在11月22日首度开放，当天内部认购就成交200套，金额超过3亿元，截至目前认购金额已超过6亿元，购房者多数来自北京、上海、和杭州等城市。

郭晓明认为，碧桂园开盘业绩不错的原因还是因为价格便宜。这也是以三四线城市为主战场的碧桂园一直以来最大的竞争力。今年前11月碧桂园销售额达到1039.48亿元，平均售价约每平方米6642元，是中国一线房企中均价最低的。据界面新闻记者了解，碧桂园珊瑚宫殿的主力户型为34平方米－95平方米的一房至三房单位，精装总价最低到46万元。小户型别墅约81平方米－82平方米，赠送99平方米－138平方米，总价则在270万元至360万元。这个价格对比雅居乐清水湾来说确实较为便宜——雅居乐清水湾今年以来已经多次大规模降价来提振业绩。

根据雅居乐清水湾11月的最新销售价格，其户型为70平方米－100平方米高层住宅85折后的单价在每平方米2万元至3万元，部分房源一口价每平方米2.68万元。240平方米－1000平方米的别墅85折后均价在每平方米3.5万元至7万元。

绿城清水湾高层公寓的均价也在每平方米1.8万元，一线海景公寓的均价则高达每平方米3.3万元；而钻石海岸二期户型为70平方米－150平方米的一至三居公寓，销售均价则为每平方米2.5万元。

碧桂园珊瑚宫殿开盘销售成绩不错的原因除低价外，还在于自“9·30房贷新政”后，海南楼市复苏及传统销售旺季的到来。

根据中原地产统计，清水湾片区所在的陵水县整个三季度并无新房成交，但10月份却成交491套，成交均价相比6月份下跌25%至每平方米1.8万元；11月份陵水县新房成交343套，环比10月下降30%，但成交均价却环比10月上涨至每平方米2万元。

这意味着，清水湾地区楼市有短暂复苏。雅居乐清水湾项目就凭借楼市复苏和大规模降价在10月和11月分别实现销售额5亿元和9亿元，全年销售额则接近60亿元，但距其全年80亿元的目标依旧相去甚远。

碧桂园以收购方式进入清水湾，是过去一年海南市场发生的第二起大型房企收购案。去年万科曾收购位于陵水县香水湾的香水君澜项目。如今在陵水县内相邻的两个湾区清水湾与香水湾内，已形成了万科、碧桂园、雅居乐、绿城、中信、富力等大中型房企鼎立的市场格局。在海南旅游地产产品同质化日益严重、国际旅游岛热潮退却后，这些大盘的竞争或将更加惨烈——清水湾新军碧桂园的压力并不会太轻。