看好海南—深入了解海南的人都这么说。

到海南去——看完这篇文章的长租公寓运营商都这么说。

自2018年4月13日下午，海南全岛建设自由贸易试验区，建立自由贸易港。作为继上海确定设立自由贸易港区之后的第二个提出建设自由贸易港的地区，海南可谓在建省、建立经济特区30周年之际迎来了最好的消息！随着而来的是“甚忙”的30天，100万人才计划、实行最严房地产调控等，从购房转为租房为主的中介商，渐渐地，海南的租房市场露出了锋芒。

1 100万人才计划 担心市场不大？

The huge market

5月13日，海南省正式发布《百万人才进海南行动计划》，提出到2020年吸引各类人才20万人左右；到2025年，实现“百万人才进海南”目标。

与当下各大城市抢人的“惯用套路”一样，海南的高房价也是一只挡住人才的拦路虎。那么，手持这把引进人才的最大利器，海南是如何用其展示自己的“诚意”？

《海南行动计划》提出，对大师级人才、杰出人才、领军人才，按人才层次和相应标准，提供150平方米至200平方米免租金、可拎包入住的人才公寓，全职工作满5年赠予80%产权，满8年赠予100%产权。其余的高层次人才，则发放3年的租房补贴，其中拔尖人才每月5000元，其他类高层次人才每月3000元，40岁以下全日制硕士生每月2000元，35岁以下全日制本科生每月1500元。

以海口市在4月22日发布的一份关于海口市公共租赁住房租金标准的公示（单位：元/平方米.月），以普通单身公寓35平米的面积计算，依据最高市场租金标准19元/平方米.月，月租金约为665元，海南的租房市场可谓是非常友好了。这一租金在杭州等新一线城市或许只能群租一个朝北的小单间。此外，根据58同城线上租房平台显示，海南个人房源出租极少，而58同城特有的品牌公寓馆更是在海南这一城市并未显示。

▲ 图片来源：海口市人民政府办公厅

100万的人才引进加上几乎是空白的长租公寓过往，海南的长租公寓市场有多大，似乎无需赘言。

2 史上最严限购 担心市场会不火？

The strictest purchase in history

4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，将整个海南最低买房标准设定在2年社保，并且取得不动产证5年后方可出售。这一通知，被戏称为“史上最严限购”。不少房地产行业纷纷开始为自己寻找出路，更有海南朋友发现，自己的一些房产中介朋友开始卖起了热带水果。凉凉，怕是都不足以形容地产行业朋友们的内心了。

其实，海南对于房地产要调控限制早有预告。在今年3月份的全国“两会”期间，海南省委书记刘赐贵向媒体表示，就曾用“壮士断腕”来形容过海南改革的气概，并以房地产行业为例称，“海南不能成为房地产的加工厂，不能外面要多少我们就建多少”。他同时认为，海南不能让房地产无序发展下去。

海南省省长沈晓明曾用“壮士断腕”，表述海南经济摆脱对房地产过度依赖的决心。那么，造成的经济缺口怎么补？沈晓明回答称，靠两条腿，第一条“腿”是大力发展全域旅游、热带农业等12个产业，这些产业对生态环境影响小；第二条“腿”是大力提高消费在经济发展中的比重。

对此，魔方生活服务集团CEO 柳佳女士曾表示，国家已为长租公寓下一定义“生活性服务业”。作为住房租赁消费升级的产物，此时海南的长租公寓发展可谓是“生得逢时”，顺应“第二条腿”发展即大力提高消费在经济发展中的比重。畅想美好未来，或讲得到海南政府更为大力的支持。

3 中介 市场 政策 担心市场会不旺？

Intermediary policy market

努力修炼租房业务的中介

在以上的房产市场基础之上，房产商与中介也纷纷开启了向长租公寓转型的过程。

网易房产不久前对三亚住房租赁市场进行了走访调查，受年初房地产市场回暖及棚户区拆迁改造影响，自去年以来三亚房租价格涨幅明显，房客的议价空间较小。另外，限购政策也进一步挤压了中介行业的生存空间，新房业务纷纷下架，租房业务成了当前的主业。

三亚一地产顾问公司的经纪人陈先生表示，大批房产经纪人纷纷转战广西北海、云南西双版纳等地淘金，或就此跳槽转行，而依旧在坚守三亚的同行目前也只能靠租房业务维持生存。

租金上涨、供应增加的市场

从整体看，三亚房租每年还是会“跳一跳”。《2017年三亚市居民消费价格运行分析》数据显示，受年初房地产市场回暖及棚户区拆迁改造影响，去年三亚全年私房房租同比价格上涨8.8%，自有住房价格同比上涨5.4%。另外还有行业媒体报道，狗年春节之后这个租房旺季，三亚房租涨幅全国排名第一，同比去年房租涨幅27.3%。

限购第五天，2年在海南布局16个项目的融创最先做出反应：推出“以租代买”的购房模式。融创海棠湾项目将商品房进行出租，与承租人签订一项合同，购房者一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金，每10年续签一次。这部分房租可以抵冲部分购房款。待租房者付清所有房款后，便可以获得该房的全部房产权。

此外，据界面新闻报道，海南一位市场人士表示，海南全域限购，但采用租赁方式不在受限之列。除了上述海棠湾项目之外，目前，碧桂园以及三亚亚龙湾部分楼盘也采用这一模式。

作为市场动向反应最灵敏的房企，由售转租，一方面是为了资金的快速流转，另一方面同样是出于对住房租赁市场的信心。同理，房产的限购将导致海南市场上一大批房源处于闲置状态，开发商为了尽快摆脱这一局面，必然会选择活力更强的长租公寓市场以盘活资产。

平台的支持，政策的助力

与人才引进同时出台的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，妥善解决好本地居民和引进人才的住房问题，让人民住有所居，并向住有宜居迈进。“多主体供给”这5个字，目前其他省份已给出了非常不错的答案：积极发展国有住房租赁企业，不断支持原有住房租赁企业发展，引进外来发展完善的住房租赁企业。

海南省住建厅厅长霍巨燃早在1月份接受记者采访时就透露，省住建厅和银行合作，将建设统一管理的租赁住房市场平台。同时将下达各市县房地产指导性意见，要求建设的商品房分配一定比例由开发商自持，作为租赁住房。此外，海南省住建厅同银行签订协议，建立租售并举制度配套的金融服务。比如，开发企业自持一部分租赁住房而不得销售，会对企业资金带来一定压力，银行在这方面会对企业进行贷款优惠支持。

4 家庭 单身型长租公寓 海南是乐土

Hainan is a paradise

海南即将引进的人才不外乎两种，拖家带口和单打独斗。对应长租公寓市场主要为两类产品，一类是家庭型长租公寓以及主打社交的单身青年长租公寓。

家庭型长租公寓，以海南目前房地产商积极由租代售的形势来看，可参考万科在北京的翡翠书院，提供良好的装修以及配套设施，让追求高品质生活的高精尖人才有满足其住房消费需求之处。

据了解，目前融创海棠湾项目在售总房款约为700万，70%的租金要在7天内缴纳完成，融创会和承租人签订长久租赁合同：“承租人如果在40年内转让租赁权，融创会在手续上予以配合。”700万的70%就是490万，租期40年，每年为12.25万，合每套房子月租金为1万。

而这与万科翡翠书院，“10年180万”的月租金相去不远。所以，为融创以及海南其他手持大量项目的地产商一个转变小建议：发展家庭型长租公寓。

另一款可能会走红的是主打社交的单身青年长租公寓。对于这些来自全国各地的青年来说，投身海南的建设，是工作；继续自己的提升，是人生。单身青年长租公寓通过提供公共空间、社交休闲设施，将对这群年轻人产生不小的吸引力。此外，长租公寓完善的房间设施将为这群初到海南的人才一份假的温馨感。

100万人才进入的客群条件、全省限购的房产环境、被迫转向租房市场的中介以及房企，以及不断为住房租赁市场“加油”的政策，海南的住房租赁市场相关因素，仿佛都在欢呼积极支持住房租赁。

海南好，对长租公寓市场发展是真的好！

一个小彩蛋：创业可申请零租金办公房

来海南自主创业的人才，可以向有关金融机构申请信用贷款或保证担保贷款，可在入驻园区申请零租金办公用房，还将实施国家级项目人才配套支持计划，争取国家级创新机构在海南落户、支持国际人才离岸创新创业、鼓励科技人员兼职或离岗创业。

一个小问题：自主创业的共享办公空间运营商去海南是不是就可以不要租金了呢？