2014年是个转折之年，一切的变化原来只是预测，在这一年统统都成为了现实。房市见顶、企业分化在这一年已经显化，去行政化调控在这一年已开始实现，打破刚性兑付在这一年已是全面暴露，海外移民投资热潮在这一年随着美元走强而成风潮，而股市的牛市预期在憋了一年多的时间终于在年底爆发。一切还如往常一样的充满着疯狂和恐慌，一切却也变得如此极端而不可预测。

这就是地产基金在2014年的岁末所面临的形势，一切关于投资方向的选择判断都与去年不会有太大的差距，所有关于地产基金应该更多的股性投资、应该更注重专业化和主动管理、应该更加拓宽募资渠道与各类机构广泛合作等等的建议始终都是正确的，只不过这一次我们再一次说起来已经没有那么轻松，形势已经非常严峻，这一次做不好可能面临的就是直接出局。

地产基金牵手的两端，资产端是地产项目，而资金端是投资人，这两端现在是什么样的状况？资产端就是我们要投什么，又能投什么。国内的地产形势实际上已非常明朗，这个行业正在变成少数人的行业，无论从投资性还是风险防御性来看，主流战场已无小公司的机会。而地产基金如果还寄希望于捡漏，从信托等机构手中“捡”那些“风控条件偏弱但收益偏高”的项目（大多数是中小企业），如果还是债性思维，将收益的实现单纯寄托于抵押担保条件和企业的资金周转能力，无疑将遭遇巨大麻烦。资金端就是我们要向什么人募集资金，对应的风险收益特征是什么。如果对应的是私人，对收益偏好高能承担较大风险的资金很多将直接或间接进入股市，而对安全性要求较高的资金，金额大的一定会进行国际化的资产配置，而金额小的则会对机构的背景越发依赖。有一句话是“跟随投资人的偏好走”，那么问题来了，你是否具备“跟上”的条件？

我们需要认清楚我们所面临的形势就是：国内的房地产已非“风口上的猪”，遍地黄金傻子都能赚钱的时代一去不复返了，仅仅凭借想象力就能相信的未来不再属于房地产，做地产基金的，懒人是没有前途的。既然地产基金所投资的主体行业房地产都将会是一个大分化的趋势，地产基金本身就不可能是同样的路数，必然演化出不同的发展之路。而这个趋势在2015年将会异常明显。

靠近资产端的，或者本身就是从开发商母体中衍生出来的地产基金，他们的优势在于资源获取能力和资产管理能力，这就意味着未来可能的演化方向，一种是反过来加速母体公司的转型，将地产金融化；一种是彻底脱离母体，成为独立的资产管理人，挖掘资源，找到价值增加点，做掘金人。就地产基金这个特殊细分市场而言，在这地产白银时代，希望以股权投资的方式找到安全的投资机会，方法无他，只有“沙里淘金”，只能是机会的不断优选，在这点上，出身于行业内部的机构无疑更加胜任。

靠近资金端的，或者是从财富管理机构中发挥发展出来的地产基金，他们的优势在于对投资人偏好的把握能力和产品设计能力， 他们需要避免的问题是为了发行而发行，或者为了迎合投资人的倾向而设计产品。能掌握高净值人群的投资动向是他们的优势，也有可能做出更多的选择，如果仍把地产当做一个重要的投资方向，投项目不如投团队，投团队不如投公司，选择几个发展稳健、具有健康的成长性的地产公司一起发展是上策。

还有一种地产基金，是独立于两端之外的第三方机构，优势是独立性，可以更加客观冷静，劣势是无法形成绝对的控制力，需要高超的投资技巧。就地产基金的发展方向而言，这样的机构才可能做到真正为投资人负责，真正找到最好的资产，不过在缺少品牌积淀、信用体系又极其不完善的今日中国，这样的地产基金也是生存最艰难的。对于这样的地产基金，实际上扮演的就是投行角色，就一定要把重点放在专业服务上，能为资产端找到最佳的金融解决方案，又能为资金端找到最好的投资方向。能把这个形势下的地产投资讲明白，也是一种本事。

当然，还会有更多细分化的选择，转入其他领域甚至不做了都可以是一种选择。核心还是要看各自的资源禀赋，顺势而为，不惧艰难。大概只有到了困境，才能显现出各自存在的价值。地产基金这碗饭原本就不该是谁都能吃的饭，大浪淘沙是历史的必然。2015年，大浪会比之前任何时候都要猛烈，也将是中国的地产基金们面临的第一次重大考验，希望大家都能顶住！