最近这段时间，在旅游大住宿及租赁地产业，“空间流量经济”无疑是最热的词。巧合的是，6月21日迈点在北京将举办一年一度的MBI旅游住宿业高峰论坛，主题正是“空间流量经济”新纪元。作为一个行业观察者，空间流量经济究竟是什么东东？它能不能代表酒店的未来？本文将做相关探讨。

Chapter 1

何为新空间？内外皆巨变！

空间流量经济，说到底其实就是空间经济和流量经济。所以，第一篇文章我们先说说酒店空间。随着新媒体时代的到来，我们发现，酒店内外的空间已经在悄然发生变化，正在呈现“新空间”业态。

我们先用一个案例作为阐释酒店“外空间”的延拓。抖音上最近特别火的一个酒店：重庆解放碑威斯汀酒店。

世界百大DJ Martin在重庆解放碑威斯汀酒店打卡

这座酒店坐落于城市之心，下楼即繁华的解放碑商圈，长江索道、洪崖洞等景区均在步行范围内。近段时间，这个酒店之所以成“网红”，是因为它朋友圈里火，微博上火，抖音上火，甚至在小红书里都火。当然，其中重要原因之一是酒店玻璃屋上54楼无边泳池，不用下水体验，光几张照片，就可以让你欲罢不能。过去酒店主要空间就在于住宿空间，所谓的外空间可能更多是恢宏的建筑风格，很少会设计如泳池这样的外空间。所以，当酒店呈现这样的一种“外空间”，而且不仅仅是有用，自身还能创造场景，这就是一个空间变化。你会发现无论是日落、天晴、落雨、雾天，这里都集中了许多拍片的妹纸，她们陶醉其中，不知今生是何生，直把重庆当纽约。

 

(Photo by NOTPHOTO，Model by DK Models)

再用一个案例作为阐释酒店“内空间”的延拓。“内空间”就酒店房间的变化，过去的酒店更多体验它的基本实用功能，未来的酒店物理空间基本没有什么变化，但是从硬件到软件上都在发生翻天覆地的变化。一个房间可能还是30个平方，但是10年前的“开房”和10年后的“开房”已经完全不一样。

去年7月，杭州开了家“情诗酒店”。创始人蔺德刚，江湖人称春叔。春叔认为，市面上不少情趣酒店都是把性作为第一服务目标，其实是错的。情趣酒店看似满足男性隐秘的性需求，但是真正的客户应该是女性（女朋友不同意，一切都是白搭），因此只有取悦女性，才能真正的服务拥有客户。

所以，情诗酒店的酒店装饰和空间设计都是从女性视角出发，6种不同主题的房间，分别满足女性对自然、浪漫、幻想、猎奇、自恋、积欲、暴露、破坏8个不同的心理需求。“女性天生就追求美好的事物，精致高级的事物是所有女性的春药。”为了营造氛围，情诗有许多定制化服务，鲜花铺床、LED灯、摆造型以及音乐、视频定制等。

 

除了硬件，情诗还有许多软件上的空间改变。为了满足年轻人的浪漫氛围，情诗酒店内添加了科技与智能元素。比如智能音箱、智能灯控、智能嗅觉系统等。

 

小情侣刚走进房间，房间内可能弥漫的是青草香，而当两个人坐在沙发上看电影时，可能是玫瑰的味道。而灯光和音乐也可以随着用户的行为和场景的变换进行切换。这样的场景化，酒店从一个睡觉的场景，变成了男女相处的空间，将感觉、乐趣和睡觉的需求融合在了一起。情侣之间做爱做的事，也是水到渠成。

所以，同样是过去的30平米的空间，从硬件和软件上都已经衍变成“新空间”，这样的新空间，从粗暴的功用到水乳交融的深刻体验，用户黏性自然是发生根本的变化。

新空间时代的到来，告诉我们必须要像卖钻石一样卖酒店。

Chapter 2

新空间如何拓展：酒店、公寓、办公都是生活空间

除了酒店空间自身的衍变，我们发现，消费升级下的主要业态的空间都在发生变化。寻找和拓展酒店外的新空间，就是大的趋势。酒店背后的商业形态涉及三方：品牌方、投资方、业主方。说的通俗点，一个要让品牌增溢，一个有钱要让自己投资增值，一个有房子要让自己房子更值钱。

那么，新空间时代，如何投资？怎么投？是单纯投资酒店，还是投资酒店+公寓+办公，就是一个值得深入研究的问题。而这种深入研究，其实就是对新空间的深入研究。19世纪早期就有人说过：“酒店，它不仅是一座酒店，更是一种生活方式”，很明显，酒店的内外空间，作为一个载体已经完全不能满足新时期下“人民日益增长的美好生活”，酒店外的新空间就应运而生了。

酒店外的新空间的典型代表，就是长短租公寓、共享办公等。

长短租公寓的出现，让我们告别了房东和二房东时代，生活品质得以提升；共享办公的出现，让我们告别古板机械化的写字楼环境，工作品质得以提升。

说到底，酒店空间、公寓空间、共享办公空间，都是为了满足消费升级下我们追求的更美好的“生活方式”，归根到底其实都是“生活空间”。

所以，我们看到酒店不再是酒店，酒店里还有桌球室、游泳池、健身房、茶室、会议室、书吧、桑拿房，像三亚的亚特兰蒂斯酒店，它里面还有海洋馆。第一批90后直接把酒店当成了医院，已经到酒店去做月子了。这些就够了吗？不够，远远不够，还有许多……

在这样的大背景下，我们会惊奇的发现，因为空间根本都是“生活空间”，空间正在向无界化发展，从而也造就了投资无边界，“资产管理无边界”的时代也到来了。回到开头的问题，投资者怎么投？投资酒店回报率会高一点，速度也会快一点，但它会不会是短期行为？公寓和办公，则是一个长线，速度会慢一点，短期收益肯定不会高。这个怎么办？怎么协同，怎么竞争，谁更具效能？

Chapter 3

新空间商业战略模型：垂直运营还是跨界无界？

根据前面阐释的新空间，三个新空间如何融合，达成更合理的商业战略，取得更佳的商业价值，一定是有趣的话题。如北京首家酒店自带联合办公空间，拥有450间客房的新国贸饭店，位于北京交通便利的中央商业区，酒店设有联合工作空间、精酿啤酒酒吧和健身中心，同时配以咖啡甜品台、个人工作空间以及独立会议空间。

 

根据迈点研究院的MTA数据：2017年全国酒店及客栈民宿累计40余万家，集中于华东（32.0%）、西南（16.6%）；2017年华东集中式品牌长租公寓规模占全国近半，华南特别是珠三角区域集中了大量服务式公寓；2017年底国内共享办公空间数量达3958家，华东及华北累计近3000家，占比超6成，预计2018年全国规模将达6000家。

迈点网副总裁丁晓宇认为，这三种新空间，均存在所有者和管理者分离的状态：物业资产属于业主及投资人，品牌属于资产管理公司，各自垂直专业运营。而这三个业态均拥有精准分类的人群，是社会上主要的公共和半公共人群流通场所，也是专业服务场所，拥有稳定健康的现金流；所服务人群稳定健康，拥有极大的挖掘潜力，其所在的场所，也是新零售和跨界营销等重要的场景。

这三种空间，未来10年，是继续垂直运营还是跨界融合，如何协同、借鉴，开拓更大视野，对品牌资产的积累、丰富有多大的意义？一定是值得研究的绝妙命题。新空间，正是酒店隐秘最深的G点！抓住了这个点，相信一定会有无限的想象空间。这里，我借用迈点的经济模型，供大家参考，抛砖引玉。我们下次话题再见！