上海金山颐和苑

颐和苑位于上海市金山区朱泾镇，由上海颐和苑老年服务中心、GN栖城和丹麦著名养老机构DDH共同打造，是政府扶持的非营利性养老机构，PPP模式的沪上实践者，也是上海首个华侨养老基地。

一、基本概况

1、整体规划

颐和苑整体规划总建面约12万㎡，提供床位总数2500张左右。目前一期已建成，建筑面积约3.5万㎡，床位数812张，后期仍在规划中。

一期土地性质为划拨公共事业用地，规划建设12栋楼，划分养老院、养护院、医护楼及医疗康复楼等，其中养老院和养护院为老人居住区，医护楼为医疗保健及配餐中心，医疗康复楼接收护理等级较高老人，托管众仁护理院管理。目前颐和苑入住老人约340人，入住率达42%，以自理老人为主。

2、产品类型

养老院：建筑面积14736.46㎡，共388张床位，入住客户主要为70-80岁活跃自理老人。户型以90㎡一室一厅及110㎡两室一厅为主，少量40㎡一室小户型。

——养老院90㎡户型

养护院：建筑面积15155.54㎡，共424张床位，护理等级在2-4级或90岁以上客户需入住养护院。主要为67㎡和91㎡双人间户型，占比约80%，110㎡多人间约占20%。

——养护院67㎡户型

3. 交易模式（押金+月费模式）

养老院：以两位老人入住90㎡一室一厅为例，入住时一次性缴纳押金16万元，不住后随时退还押金；另外，每月支付床位费3700元/人，服务费2000元/人，则两人一个月共11400元（不含餐费）。

养护院：养护院押金按床位计，每床一次性缴纳押金8万元，每月支付床位费2500-4000元，管理服务费2000元。同时，养护院入住老人基本需要二级到四级不同程度的护理，护理费收取范围在1500-3500元/人/月，则每月共支付6000-9500元（不含餐费）。

从收费门槛来看，颐和苑一次性缴纳押金在30万元以下，是大部分老人可以承受的范围；另外，每月服务费2000元/人在上海也是属于较低的收费水平，项目的高性价比吸引了不少来自上海市区的老人入住，甚至有部分老人将市区房子出租，以房养老。

二、产品亮点

1、生活及休闲娱乐配套丰富

 室内配套

集中于综合会所，会所内配置活动室、足疗室、阅览室、书画厅等。

——餐厅

——水疗池

——书画室

——阅览室

 室外配套

室外配置150亩果园生态林、健康跑道及活动广场等。

——果园生态林及健康步道

——活动广场

2、品质装修，适老化细节丰富。

使用宜家出口系列家具，配套齐全，品质感强

——卧室

——客厅

——厨房

——卫生间

考虑老人实际需求，打造丰富适老化细节

——换鞋凳

——安全扶手、坐浴凳、防积水地漏等

——居住空间智能化

——养护院升降（吊篮设备）

三、产品问题

颐和苑产品品质感较强，但仍存在部分问题，主要体现在：

问题一：室外无连贯的风雨连廊系统，无法满足健康老人全天候活动的需要；

问题二：公摊面积较大，户型设计精细化欠佳，导致项目整体出房率较低，运营坪效较低。

问题三： 一味追求立面形象美观，牺牲了户型功能空间使用的舒适性、实用性。

结语

养老项目的核心应聚焦到运营，由运营主导产品设计。金山颐和苑作为一个CCRC社区，在产品品质、服务配套、适老化细节等方面均有可圈可点之处，但在产品设计、户型设计层面还需从运营的角度加以更多的考虑和落实。