作者：甘晶吉

从近两年西安房地产政策的变化可见，每逢市场大波动后，必有政策出台。这是一个经久不变的规律。

上个月，“融创南长安街壹号摇号作假”事件爆出，一个长期破坏市场公平，影响购房者权益的黑幕被揭开，当时，我撰文《“融创南长安街壹号摇号作假”事件结束了吗？》，提出西安摇号政策需优化，规避房企和网络科技公司摇号作弊，从根源上杜绝暗箱操作。

果不其然，6月24日，西安政府出台《进一步规范商品住房交易持续的有关问题的通知》等系列文件（详见阅读原文），对旧规打补丁，不仅规避市场暗角，还涉及到“刚需优先”“保证上市房源足量”等利好信息。

随即，几十条网友提问涌进鼓楼地产观（微信号：gulouDCG）的后台，提问我如何正确的解读新政。今天，我将网友提问的18条精选出来，并对应新规做出解答，希望对你购房提供一定参考。

购房实操篇

问：哪些官方渠道可获取项目开盘信息？

答：房管部门网站、销售现场、企业网站等，与此同时，这些平台将发布购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容。

问：全部可售房源都会进行摇号吗？

答：是的。

取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。

问：在哪里登记排号？

答：房管部门建立的统一商品住房意向登记平台：西安市住房保障和房屋管理局

http://fgj.xa.gov.cn

问：登记排号后，在哪里验资？

答：意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

问：验资时一般需提供哪些材料？

答：购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

问：摇号等信息在哪里查？

答：意向登记购房人可通过“商品住房意向登记平台（识别上图二维码进入）”查询登记信息等。

问：摇到了不想要，有几次放弃的机会？

答：意向登记购房人连续2次不参与按序选房的，购房登记平台6个月内不受理上述购房人填报意向登记信息；意向登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不受理上述人员填报意向登记信息。

问：开发商会半夜通知你去选房吗？

答：不会。按“6·24”新规要求，开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。

问：已购新房／二手房，几年可以转手？

答：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；

已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

刚需购房篇

问：刚需优先具体是？

答：公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。

问：同一个项目，刚需家庭有2次摇号机会。

答：刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。

问：你是否属于刚需家庭？

答：认定刚需家庭标准有3个，如下：

1）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；

2）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下无自有产权住房且自己2017年1月1日起无住房转让纪录的；

3）登记购房的家庭成员符合我市住房限购政策。

购房技巧篇

问：一次排多个项目，增加摇中率？

答：不可以。

新规要求以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

问：全款优先购房？

答：不可以。

你只需要准备总房款的30%，购房不能全款优先，也不能拒绝公积金贷款。

问：不走一般的排号程序，而是通过单位团购来买新房？

答：暂时不可能。

按新规要求，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

问：可以从黄牛那儿买摇中的号码吗？

答：不能。

因为新规要求摇号选房时，不可随意更名。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。

问：提供假信息，来骗取购房／优先摇号资格？

答：对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记的，列入我市购房失信人员名册，1年内不受理其购房意向登记；对伪造证件资料进行资格核验，骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房意向登记。

问：当场没摇中，仍然有机会。 

答：因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。

也就是说，如果摇号为200套新房，你恰好摇到201、202之类靠近的号码。一旦前面有人放弃选房资格，马上，你就替补上位，获得选房资格。

鼓楼地产观（微信号：gulouDCG）