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全中国最用心造房子的绿城 要“调动一切资源”高周转

宋卫平哭晕在厕所。

绿城开启新一轮组织架构和人事大调整之后,这家全中国最用心造房子的企业又走上以“碧桂园”为楷模的高周转之路。

2017年,绿城在大本营杭州失去了保持多年的老大位置。第三方数据显示,2017年绿城中国在杭州的权益销售金额为143.62亿,位于万科和融创之后。

在大股东中交日益强势后,布局三四线城市影响到公司的盈利、楼市调控政策持续加码、棚改货币化安置调整、负债率攀升的绿城不得不调动一切资源加速高周转。根据绿城房产公布的数据显示,近三年及2018年一季度,其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%,这意味着曹舟南时代下的绿城房产近三年资产负债率一直处于上升趋势。

界面新闻获得的由绿城中国(03900.HK)执行总裁应国永签发的《关于全面加强内源性现金流管理的通知》中,对高周转提出两个全面加速和一个严格控制:全力加速销售去化,全面加速资金回笼,严格控制支付。

绿城回应称,关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作。目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全,远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好,近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平,不但完全满足公司正常经营需要,而且能够有力保障公司的发展需求。

近年来,为了适应行业和市场的变化,绿城中国在保证产品品质的基础上,提出了进一步加强经营意识、提高周转率的运营要求。通过定期组织各项目公司盘点供货、销售、回款等举措,有效保障了公司经营指标的顺利达成。

一位跟随宋卫平出走的人士曾对界面新闻评价过如今的绿城:“绿城已经变了,被中交主导后走上了加速高周转之路,但走的快必然会导致整体质量的下降。”

《通知》全文如下:

《关于全面加强内源性现金流管理的通知》

各单位:为进一步充裕内源性现金流,保障集团的稳健运营,支持长远的战略发展,各相关子公司(包括绿城小镇集团、杨柳郡集团、各城市公司、绿城管理集团等)、项目公司必须着力加快销售去化,加速资金回笼,严格控制支付。现将有关要求通知如下: 

一、全力加快销售去化 

1.不受限价政策影响的项目:必须按原计划全力推进新增房源供应,节点尽可能提前;重点梳理原计划 2019 年供货的房源,工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排,全力争取提前至2018年开盘销售。6月13日前,由绿城中国运营管理中心、产品管理中心牵头,组织召开各项目推盘节点专项会议。 

2.因限价政策影响预售证申领的项目:倾尽一切努力、调动一切资源,尽早实现预售价格的突破,确保预售证顺利申领。各相关子公司要收集项目公司的专项解决方案(包括但不限于非常规的销售方式、工程进度的调整等),于 6 月 13 日下班前提报至绿城中国营销服务中心;在6月20日前取得绿城中国评审意见后落地执行。 

3.长库存房源:由各相关子公司分类梳理库存房源,重点针对库存房源较大的项目以及特殊库存的项目(写字楼、商业、车位、库房以及超过12个月的长库存住宅),制定专项去化方案和激励政策,并于6月13日下班前上报绿城中国营销服务中心。 

二、全面加速资金回笼 

1.提升销售回款率。要求各项目公司以回款指标为工作导向,在开盘方案、客户选择和优惠政策等营销动作中都要以提升回款率为首要目标。 

2.控制线下合同。非政府网签政策因素影响,不得签订线下合同;签订线下合同的项目,原则上要求一次性付款,非一次性付 款项目要求提交专项申请,由子公司审批,并报绿城中国营销服务中心备案。 

3.抓紧回收应收款。要求各相关子公司分类梳理项目应收款,采取相应对策:针对线下合同,项目公司积极突破政府限签政策,增加网签数量,保障按揭款尽快回笼;针对已逾期的款项逐笔梳理,采取专项措施促进回款;针对受工程进度影响放款的项目,需再次梳理工程进度,明确提前的进度计划和相关措施;针对员工和关系户,要求在约定的时间内付清房款。6月13日前,由各项目公司提交应收款回款计划和相关措施,子公司审核,报绿城中国财资金中心备案。 

6月份,绿城中国营销服务中心将针对销售政策、线下合同、应收款等内容组织专项检查行动。 

三、控制支付节奏 

各项目公司严格执行集团5月14日下发的《工程款支付计划》,合理控制支付节奏和支付额度,严禁合同外支付及超进度支付,在不影响工程进度的前提下,尽可能将付款节点安排在2018年7月1日之后。如遇特殊情况确需提前支付的,必须一事一议、提前 15 天报集团审批,审批通过后方可支付。绿城中国产品管理中心将根据《支付计划》定期检查支付的合规情况,检查结果纳入对项目公司的过程考核。 

特此通知。

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