美国的租房市场正在强势复苏——房屋空置率不断降低，租金不断被抬高。全球最大房地产私募股权投资者黑石集团不会放过这种大赚一笔的好机会，它已经是美国最大独户物业出租机构，如今又在大笔买进多户物业，立志要成为全美最大租房机构。

1月21日，据彭博社报道，黑石集团将以17亿美元的价格购买美国36处公寓物业，继续扩大它的房屋租赁业务。

黑石将从Praedium集团买下这些低层花园式物业，注入旗下专门管理美国住宅物业的基金LivCor公司。Praedium集团是一家总部位于纽约的房地产投资公司，拥有约11000间公寓。根据消息人士的说法，黑石此次购买的物业大约有一半位于加利福尼亚州、华盛顿特区和波士顿，其他的分散在美国各处。

交易完成后，LivCor公司管理的公寓数量将增加到43000间。根据其官网的数据，目前LivCor在美国15个州拥有80处物业，大约有30000个住宅单位。

2013年8月，黑石联合其他8家公司以23亿美元收购了通用电气资本部门旗下71处物业，之后成立了LivCor公司，对手中的多户住宅物业进行专业管理。此前，2012年，黑石曾从美国全国保险公司收购了3000户公寓。在2013年LivCor成立后，黑石也把这部分资产放入了LivCor。

按照目前的公开数据统计，LivCor公司管理的多户住宅物业资产高达40多亿美元。

通过多次大手笔收购，黑石现在已经成为美国最大的住宅出租公司——它旗下的Invitation Homes公司拥有45000套独户物业。2012年，黑石成立了Invitation Homes公司，以低价收购金融危机中被银行收回的房屋，尤其是在受金融危机冲击最大的美国菲尼克斯等地。在金融危机后的趁机而入，让黑石成了美国最大的独户物业出租机构。

LivCor正在通过大势收购的方法逐渐缩小与行业巨头的差距。美国两个最大的专注于多户公寓的房地产投资信托基金为Equity Residential和AvalonBay Communities，前者拥有393处物业，11万户公寓；后者拥有274处物业，8万户公寓。

这也是黑石的一贯风格。它喜欢通过大宗收购迅速成为行业霸主，然后再快速卖掉，获利了结，比如黑石运作的旗下工业地产管理基金IndCor。IndCor成立于2010年，是黑石旗下专注于美国市场的工业地产基金。短短4年间其买下了全美大约1100万平方米的产业，规模迅速干赶上了在工业地产行业耕耘了42年的Duke Realty。2014年12月，黑石以81亿美元的高价把IndCor收购的物业出售给了普洛斯携手新加坡政府投资公司（GIC）组成的投资财团。

眼下，美国的住房租赁需求非常强劲。根据美国商务部下属的人口调查局的数据，2014年第三季度，美国租房市场的空置率是7.4%，是2005年来的最低水平。

其中，多户物业（公寓楼）的空置率更低。根据房地产研究公司Reis的数据，2014年第四季度美国的多户公寓的空置率是4.2%，差不多是近13年来的最低水平。根据Reis的数据，在年租金增长最快的四个城市里，加州占了三个——圣何塞、奥克兰和旧金山分别是第一、第三、第四。如今凭着这些收购的业务，黑石可以进入加州市场，享受租金增长的好处。

2013年6月，黑石集团曾宣称，随着住户的增长快于房屋建设增长，他们预计住房将供不应求。2014年3月，哈佛大学住房研究联合中心发表报告称，从2015年到2020年，美国平均每年会产生130万个新家庭。

空置率下降的同时，租金正在上涨，这背后是美国房产库存紧缺和信用市场的收紧。美国次贷危机还在影响着市场，在过去的7年里，美国500万处住宅因为无法偿还贷款而被收回。而一旦人们对房产风险的担忧升高，人们就不敢买房。很多人只好转而求助于租房，这会直接导致租房市场的租金上涨。根据美国最大房地产信息网站Zillow的数据，2014年美国房租平均上涨了3%，租客们因此多花了210亿美元。

美国的Realtor杂志调查显示，美国人现在的收入比10年前低了13%。超过一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，他们只花了18%的收入。而且，大多数的租客认为很难拿到租房贷款。

好消息是，美国公寓的建设也在提速。Reis的高级经济学家Ryan Severino认为，美国公寓建设正在大幅增长，因此美国房屋空置率将不会继续下降。他说，“未来几年，新增住宅不断上市，新增住宅的开工速度将超过需求增长。”